Impulso de la rehabilitación para la mejora de la eficiencia energética para los edificios

1. ¿Qué se ha modificado en la Ley de Propiedad Horizontal?
2. ¿Cuál es la finalidad de esta modificación legal?
3. En concreto, ¿en qué consiste la modificación de la LPH?

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1. ¿Qué se ha modificado en la Ley de Propiedad Horizontal?

Se trata de una modificación realizada por el Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que entró en vigor al día siguiente, el 6/10/2021.

Este RD-Ley ha modificado el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio.

2. ¿Cuál es la finalidad de esta modificación legal?

Resulta que en España el sector de la actividad de rehabilitación residencial se caracteriza por un menor ritmo que en los principales países de nuestro entorno; de ahí que el legislador pretenda facilitar este tipo de actuaciones.

Para ello, ¿qué ha hecho el legislador? Ha aprobado medidas fiscales y ayudas en materia de rehabilitación. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, mediante convenio con el Instituto de Crédito Oficial, va a desarrollar una línea de avales para que las entidades de crédito puedan ofrecer financiación a particulares y a las comunidades de propietarios, en forma de préstamo con un plazo de devolución de hasta quince años. 

Y además, se favorecen estas actuaciones y obras con la modificación de la LPH en cuanto al régimen para llevar a cabo la adopción de los acuerdos comunitarios para la realización de este tipo de rehabilitaciones. 

3. En concreto, ¿en qué consiste la modificación de la LPH?

Se introduce un último párrafo en el artículo 17.2 de la LPH, que podemos explicar en 5 puntos:  

El 1º) a qué obras se refiere

El 2º) qué mayoría se precisa

El 3º) qué límite de coste existe

El 4º) qué efectos tiene el acuerdo para los propietarios que esté en contra

El 5º) qué consideración legal tienen las cuotas para estas obras 

1º) El párrafo añadido al artículo 17.2 de la LPH menciona:

• La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio 

o

• la implantación de fuentes de energía renovable de uso común 

Por lo tanto, se refiere a obras o actuaciones para mejora de eficiencia energética (determinadas por el CEE), o para fuentes de energía renovable de uso común (por ejemplo, placas solares, etc.).

2º) Para la aprobación del acuerdo, incluida la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación para la realización de tales obras o actuaciones, 

se requiere

el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación

Por lo tanto, será necesaria la mitad más uno de propietarios y cuotas de participación. A estos efectos, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios que hubieran estado ausentes de la Junta, que tras ser informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales, mediante comunicación dirigida al secretario de la comunidad. 

3º) Hay un límite en la cuantía de las obras: siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes

Es decir, que si se financia la obra, por ejemplo a pagar en 15 años, en cada anualidad el importe repercutido a cada propietario no ha de superar la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes.

4º) El propietario disidente (que esté en contra del acuerdo) no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 del artículo 17. Por lo tanto, estará obligado a pagar, porque estas obras no se consideran en ningún caso como “mejoras”. Es decir, si se aprueba el acuerdo, es de obligado cumplimiento para todos los propietarios.

5º) Por último: el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley«.

Esto es, tendrán la condición de créditos preferentes a los efectos del articulo 1.923 del Código Civil, será aplicable el período de afección real del inmueble, y las deudas por este concepto se deberán incluir en el certificado del secretario de la comunidad para la transmisión de la titularidad del inmueble.

Veremos qué acogida tiene por parte de las comunidades y su aplicación práctica. 

© Fabio Balbuena 2021