Con motivo de un artículo sobre las costas en el procedimiento monitorio especial de propiedad horizontal, se ha suscitado un interesante debate.
El origen se encuentra en el párrafo final del artículo, que señala que:
“Si por cualquier razón, en los estatutos de la comunidad se estableciera otro acuerdo distinto, sería nulo por contravenir una disposición legal”.
Parto de la base de que un acuerdo estatutario que contemplara que no se repercutirán las costas del procedimiento judicial de reclamación de cuotas al propietario moroso sería contraproducente, además de absurdo: contraproducenteporque fomentaría la morosidad, sabiendo que se puede pagar más tarde, cuando la comunidad demande, y no en el momento de pago fijado por la junta de propietarios. Basta pensar en que, si con imposición de costas la morosidad ya es elevada, tanto más lo sería si la morosidad no comporta sanción alguna para el moroso; y absurdo porque no tiene ningún sentido modificar una norma legal que tiene por finalidad disuadir a los propietarios del impago de cuotas.
Sentado lo anterior, la cuestión objeto de debate es: ¿serían inscribibles unos estatutos que establecieran que los monitorios no supondrá repercusión de costas al moroso?
Mi ilustre compañero Francisco Beltrán sostiene que no se inscribirían. Sin embargo, yo entiendo que sí podrían inscribirse, y me explico:
Los estatutos pueden tener acceso al Registro de la Propiedad como si fueran un negocio jurídico ordinario relativo a derechos reales sobre bienes inmuebles, sin que exista ninguna restricción en cuanto a su contenido. Es decir, el contenido de los estatutos de cada comunidad de propietarios es totalmente libre. Y es que los estatutos están destinados a recoger un contenido normativo o disciplinario de las relaciones de vecindad entre los propietarios de la comunidad, el ejercicio de sus derechos como propietarios, y el uso y disfrute de los elementos comunes.
Ahora bien, a la hora de establecer los estatutos, el promotor o los comuneros encuentran como límite de la regulación estatutaria las normas imperativas de la ley de propiedad horizontal, y las del resto del ordenamiento jurídico.
Dice el preámbulo de la Ley de Propiedad Horizontal:
«Motivo de especial estudio ha sido lo concerniente a la constitución del régimen de la propiedad horizontal y a la determinación del conjunto de deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora, y ello tiene una justificación histórica, esta materia ha estado entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la autonomía privada reflejada en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.»
Por tanto, los comuneros pueden configurar su comunidad de propietarios de la manera que tengan por conveniente, aunque, como se ha dicho, es claro que las normas estatutarias encuentran ciertos límites, como por ejemplo, las cláusulas de exoneración de contribuir a gastos comunes cuando resulten abusivas. Por ello, para determinar la posible nulidad de una norma estatutaria resultará esencial distinguir si afecta a una norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal, pues cuando se trate de una regla estatutaria que contravenga una norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal, el Registrador no la inscribirá. En este sentido, los pactos deben ser calificados antes de ser inscritos para rechazar aquellas cláusulas que sean “contrarias a la ley o al orden público” (Avila Navarro).
En fin, en mi opinión, por contraproducente y absurda que sea una norma estatutaria que exonere de pago de costas a los morosos, considero que si esa es la voluntad de los vecinos, tal norma sí sería inscribible.
Salvo superior criterio. ¿Nos ayuda algún Registrador?
© 2015 Fabio Balbuena