Doctrina muy importante la que acaba de sentar el Tribunal Supremo.

Se trata de la Sentencia de la Sala 1ª, de 2 de febrero de 2016 [nº 16/2016, recurso 2904/2013], Ponente: Excmo. Sr. Xavier O’Callaghan Muñoz.

El supuesto de hecho era“un caso más de los muchos que se plantean en esta Sala, sobre obras ejecutadas en edificios en régimen de propiedad horizontal”: la alteración de un elemento común, en concreto, unas obras ejecutadas por los demandados sobre el espacio bajo cubierta.

La comunidad interesaba la condena de los demandados a restituir al estado original los elementos alterados, retornando el techo de la vivienda a su altura anterior y devolviendo el espacio bajo cubierta a su estado anterior a la obra, y además que los demandados aportaran proyecto técnico debidamente visado por el colegio profesional competente, que garantizara la idoneidad de las actuaciones realizadas para garantizar la seguridad y estabilidad estructural del edificio en las zonas alteradas:

«…el presente procedimiento tiene por objeto unas obras realizadas por los demandados en su vivienda y que consistieron, sin que exista en este punto discrepancia entre las partes, en eliminar el falso techo hecho de cañizo y guarnecido de yeso que existía en la vivienda, e instalar una estructura metálica, que a diferencia del anterior falso techo permite el tránsito de personas y convierte en un espacio habitable de aproximadamente 10 m² parte del espacio bajo cubierta de la vivienda de los demandados.»

Los demandados se opusieron y formularon a su vez reconvención solicitando la condena de la comunidad a abonarles la cantidad de 26.073,12 euros, resultante de descontar de la factura por ellos abonada por importe de 27.796,50 euros, el 6,20% de la misma correspondiente a su coeficiente de participación en el régimen de propiedad horizontal de la finca, más los intereses legales:

«Aquella Comunidad formuló demanda exigiendo que los demandados repongan a su estado original las obras realizadas. Los demandados, aparte de oponerse a la demanda, formularon reconvención reclamando a la Comunidad la cantidad por ellos abonada por razón de las mencionadas obras.»

El Juzgado de Primera Instancia n.º 69 de Madrid, dictó sentencia estimando totalmente la demanda y desestimando la reconvención. Los demandados apelaron y la Sección 19.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 4 de noviembre de 2013 estimando en parte el recurso revocando parcialmente la sentencia en el sentido de estimar la reconvención.

La comunidad formuló recurso de casación, con apoyo en un único motivo: “Infracción por inaplicación del artículo 7. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, y solicitando de nuestro alto tribunal que establezca la siguiente jurisprudencia relativa a dicho precepto:«sólo procederá el reembolso por la comunidad de propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes, cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución».”

Así, el recurso se resuelve partiendo de que:

1º) El Juzgado de primera instancia estimó la demanda principal entendiendo que el espacio en el que se llevaron a cabo era elemento común, las obras no fueron comunicadas a la Comunidad, «no existe prueba irrefutable ni de la urgencia, ni de la necesidad…» por lo que condenó a los demandados a restituir a su estado original los elementos comunes alterados, y rechazó la pretensión indemnizatoria objeto de la demanda reconvencional.

2º) La Audiencia Provincial confirmó la estimación de la demanda principal pero revocó la sentencia para estimar la demanda reconvencional partiendo de que las obras realizadas afectan a un elemento común y se realizaron con carácter necesario y urgente, pese a que no existió autorización de la Comunidad.

3º) La Comunidad de Propietarios (demandada reconvencional) formuló recurso de casación por interés casacional, por razón de la materia y por la diversidad de soluciones en las Audiencias Provinciales, planteando la cuestión del pago del importe de las reparaciones con apoyo en un único motivo: “Infracción por inaplicación del artículo 7. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal”, y solicitando que el alto tribunal establezca doctrina jurisprudencial al respecto.

Pues bien, el recurso de casación se estima, anulando la condena a la comunidad recurrente al pago pretendido en reconvención, atendiendo a los siguientes fundamentos jurídicos:

«1.- El recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios contiene un motivo único que, como se ha apuntado, se refiere tan solo al pago del importe de las obras y mantiene que ha sido infringido el artículo 7. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal porque en primer lugar, sólo a la Comunidad corresponde la realización de obras en elementos comunes y existe una prohibición absoluta de que uno de los copropietarios ejecute obras en elementos comunes y, por otra parte exige el artículo 7 que el propietario deberá comunicar la necesidad de las reparaciones en elementos comunes a la Comunidad y, en definitiva, la ley sólo autoriza el reembolso en supuestos muy concretos en los que, mediante la notificación, se observe por la Comunidad una postura pasiva.

2.- El recurso debe estimarse por varias razones, partiendo que la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 julio, que ha sufrido modificaciones aunque la última de ellas no le afecta, dispone en el artículo 7. 1, segundo párrafo, que los propietarios no pueden realizar en elementos comunes, alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador. Es la norma que el motivo único de casación manifiesta que se ha infringido. Asimismo, en relación con el artículo 10. 1, que también se cita en el recurso, «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».

3.- En primer lugar, la sentencia recurrida de la Audiencia Provincial, confirmando lo resuelto en primera instancia, expone una clara conclusión:

«Se trata de un elemento común sobre el que se lleva a cabo una obra por los demandados sin autorización de la Comunidad, y además se incorpora el espacio resultante ubicado bajo cubierta del edificio, al piso de los demandados».

Lo que significa que la alteración hecha por los demandados es declarada ilícita. Y no puede pretender la parte demandada-demandante reconvencional -los propietarios del piso- que de un acto ilícito se desprenda la obligación de la Comunidad de pagar los gastos que ha originado.

4.- En segundo lugar, por más que la sentencia recurrida exponga hechos que inducen a pensar en el lógico pago de tales gastos, no deja de ser claro que las alteraciones se llevaron a cabo no sólo en interés común y en beneficio de la Comunidad (deterioro, necesidad, urgencia) sino también en beneficio propio, cuando -como dice tal sentencia- se incorpora el espacio resultante al piso de los demandados. Es decir, no sólo repara un deterioro, sino que además, en interés propio, amplía con un habitáculo el espacio de su vivienda a costa de elementos comunes. Por lo cual, no tiene sentido que la Comunidad le pague el gasto producido.

5.- En relación con lo anterior y en tercer lugar, la alteración de los elementos comunes ha ido más allá de esa reparación urgente, cuyo abono solicita. Como se ha dicho, no sólo han reparado lo urgente, sino que han creado un habitáculo en beneficio propio que no se halla amparado por el artículo 7. 1, segundo párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal.

6.- En último lugar, se ha planteado por los demandados la posible aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto, principio que procede del Derecho romano y que se recoge en Las Partidas, no en el Código civil pero sí desarrollado por la jurisprudencia. No se produce en el presente caso, cuando hay una ley que prevé expresamente el caso presente -los artículos citados de la Ley de Propiedad Horizontal – y el hecho cuyo pago se pretende lo ha sido a espaldas, sin conocimiento y sin autorización de la Comunidad. El requisito esencial es que no haya causa que justifique el enriquecimiento y el correlativo empobrecimiento de los sujetos. No hay tal falta de causa cuando la discutida relación patrimonial corresponde a una relación jurídica o a un precepto legal, siendo así que el legislador -como en el caso presente- contempla el caso. Así, la sentencia de 8 julio 2003 dice explícitamente que no cabe aplicarla cuando media un pacto o disposición legal; en el mismo sentido, sentencias de 27 septiembre 2004, 27 octubre 2005, 18 noviembre 2005.»

Y también se acoge la pretensión sobre doctrina, si bien se completa el texto en cuanto a que debe preverse la urgencia del propietario y la pasividad de la comunidad. Así, se declara doctrina jurisprudencial la siguiente:

«Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».

En conclusión, respecto a la figura del Administrador de Fincas, se debe observar la máxima diligencia en la actuación cuando se reciba un requerimiento por parte de algún propietario sobre urgencia y necesidad de obras en elementos comunes, a fin de salvaguardar los intereses de la comunidad administrada, evitando que se pueda imputar “pasividad” a la comunidad por falta de diligencia del Administrador.

© Fabio Balbuena 2016