Es doctrina jurisprudencial reiterada la de que el Presidente de una comunidad de propietarios necesita el acuerdo previo de la junta de propietarios para accionar en defensa de los intereses de la comunidad, salvo que actúe en calidad de copropietario.
La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 5 de noviembre de 2015, Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán, dice:
«En definitiva, como concluye la más reciente STS de 30 de diciembre de 2014, rec. nº 2980/2012, es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las SSTS de 10 de octubre de 2011, rec. nº 1281/2008; 27 de marzo de 2012, rec. nº 1642/2009; 12 de diciembre de 2012, rec. nº 1139/2009, todas estas citadas por la recurrente, y también en las posteriores de 24 de octubre de 2013, rec. nº 1263/2011; 19 de febrero de 2014, rec. nº 1612/2011, y 11 de abril de 2014, rec. nº 381/2012) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.»
Y también es doctrina que en materia de acción del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, es requisito de procedibilidad el previo acuerdo de la junta de propietarios, de manera que el Presidente no puede interponer demanda en nombre de la comunidad sin tal requisito.
Ahora bien, ¿puede un copropietario ejercitar la acción de cesación, o debe ser el presidente?
El Tribunal Supremo lo analiza en la Sentencia de 18 de mayo de 2016, Ponente: Excmo. Sr. D. Xavier O’Callaghan Muñoz.
En ella se cita la Sentencia de 30 de octubre de 2014, que resume la doctrina jurisprudencial sobre la legitimación de los copropietarios para accionar en defensa los intereses de la comunidad:
«Cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma (sentencias, por todas, 10 de junio de 1981, 5 de febrero de 1983, 18 de diciembre de 1985, 17 de abril de 1990, 8 de abril de 1992 y 6 de junio de 1997). La sentencia núm. 46/1995, de 31 enero, afirma que «es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan sólo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes (SS. 10 junio 1981, 3 febrero 1983, 27 abril y 23 noviembre 1984 y 12 febrero 1986), así como que no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad (S. 8 junio 1992)».
Pero esta doctrina jurisprudencial ¿es aplicable a la acción de cesación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal?
Es decir, la duda se plantea porque el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal sólo contempla la actuación del presidente de la comunidad para el ejercicio de esta acción.
Pues bien, entiende el Tribunal Supremo que ese artículo “no lo impone como exclusivo y excluyente”, de forma que no impide que cualquier copropietario por sí solo pueda ejercer la acción de cesación que contempla el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal:
«Así, si el presidente o la junta de propietarios, no toma ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre en su persona o familia las actividades ilícitas de un copropietario y tras los requerimientos oportunos (como en el caso presente) no puede quedar indefenso y privado de la defensa judicial efectiva, por lo cual tiene la acción de cesación que contempla dicha norma y ante la inactividad del presidente o de la junta (o de ambos) está legitimado para ejercer esta acción en interés propio (no en el de la comunidad) y en defensa de su derecho, que no ha ejercido la comunidad.»
Por tanto, cada propietario individual está legitimado para ejercitar la acción de cesación de actividades ilícitas, molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.
© Fabio Balbuena 2016
SI LA ACCION DE CESACION DEBE EJERCERSE CONTRA EL PROPIO ADMINISTRADOR DE LA COMUNIDAD, ¿UN UNICO PROPIETARIO ESTARIA TAMBIEN LEGITIMADO PARA EJERCERLA? Y ¿SOBRE QUIEN REPERCUTIRIAN LOS GASTOS DE LA ACCION JUDICIAL?
Estimado Sr.:
No es posible ejercitar esta acción contra el administrador de la comunidad. La acción del artículo 7.2 Ley de Propiedad Horizontal sólo puede ejercitarse contra propietarios u ocupantes de pisos o locales de la comunidad, por actividades prohibidas, dañosas o molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Si se refiere a la remoción o cese del administrador por incumplimiento de sus funciones, debe hacerse por acuerdo de la comunidad adoptado en junta de propietarios (art.13.7 Ley de Propiedad Horizontal).
Saludos.
Fabio Balbuena