Como es sabido, los acuerdos comunitarios son ejecutivos desde el momento de su adopción, sin perjuicio de que puedan ser impugnados y en su caso, anulados.
Y en el caso de acuerdos con consecuencias económicas, como el pago de derramas extraordinarias, los recibos podrán presentarse al cobro desde la adopción del acuerdo, con independencia de que el acuerdo haya sido impugnado.
Pero, ¿qué ocurre con los pagos realizados por un propietario disidente si no impugnó el acuerdo pero otro propietario sí lo impugnó y se estima su impugnación?
Es el caso resuelto por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2ª, de 19 de febrero de 2016 (Ponente: Ilma. Sra. Dª Isabel Ochoa Vidaur).
Veamos:
- Una comunidad adoptó un acuerdo de realización de obras, cuyo coste superaba tres mensualidades de gastos ordinarios.
- Uno de los propietarios, Don Julián, delegó su representación y su representante votó en contra del acuerdo, pese a lo cual se aprobó por la comunidad.
- Su representante impugnó el acuerdo, no así Don Julián.
- Al ser ejecutivo el acuerdo adoptado, dio lugar a que la comunidad comenzara a cobrar las derramas extraordinarias aprobadas, y Don Julián abonó los recibos de tales derramas.
- En el procedimiento de impugnación del acuerdo, la sentencia de primera instancia desestimó la demanda, pero la sentencia de apelación la revocó y declaró que el acuerdo era gravemente perjudicial para los propietarios disidentes, quienes no tenían la obligación jurídica de soportarlo, sobre la base de que eran obras no necesarias.
- Como consecuencia de esta sentencia, Don Julián, que no había impugnado el acuerdo y sí había abonado el importe de las derramas, demandó a la comunidad en solicitud de la devolución de los importes que había abonado.
- La comunidad se opuso, y además formuló reconvención.
- La sentencia de primera instancia estimó la demanda y desestimó la reconvención, condenando a la comunidad a devolver al propietario la cantidad de 7.216,82 euros más los intereses legales.
- La Audiencia Provincial confirma dicha resolución.
¿Cuál es el fundamento?
La sentencia de primera instancia estimó la demanda, y la Audiencia lo confirma, por aplicación del efecto positivo de la cosa juzgada, entendiendo que el actor tiene derecho a que se le reintegre en la cantidad que él abonó ante la obligatoriedad de un acuerdo frente al que votó en contra, pese a no haberlo impugnado.
Es decir, parte de la base de que la sentencia de apelación que resolvió el juicio de impugnación del acuerdo “consideró que el acuerdo adoptado sobre propuesta y aprobación del plan de seguridad, reforma y actualización de infraestructuras era gravemente perjudicial no resultando obligados a su pago (los disidentes) e inclusive aunque no pudieran ser privados de las mejoras.”
Y dado que esta sentencia adquirió firmeza, con efectos de cosa juzgada, despliega sus efectos en cuanto a las consecuencias económicas para el propietario disidente con dicho acuerdo, aunque no hubiera impugnado el acuerdo.
La comunidad alegaba que se trataba de obras de infraestructuras que ya existían, que eran reformas y actualizaciones, y cuestiona los efectos de la sentencia del proceso de impugnación del acuerdo, considerando que la sentencia no retrotrae sus efectos al acuerdo impugnado; que los pagos realizados por el disidente a la CP no son indebidos; que el demandante ha realizado los pagos de forma voluntaria, y que la sentencia no declara la nulidad del acuerdo; añadiendo que lo que se plantea afecta a la propia existencia de la CP incidiendo de forma directa en el principio de igualdad pues no es de recibo que unos vecinos puedan aprovecharse de unas reformas realizadas en elementos comunes sin contribuir. En su reconvención, alegaba que los servicios reformados son servicios esenciales que ya existían desde la creación de la urbanización, que presentaban graves deficiencias, llevándose a cabo la propuesta y aprobación de las obras de reforma que eran totalmente necesarias e imprescindibles, y que las obras realizadas han sido beneficiosas a todos y ello por cuanto son servicios en correcto funcionamiento y la propiedad se ha revalorizado.
Sin embargo, entiende la Sala al resolver el recurso que «la CP pretende que se vuelva a examinar lo que es ya cosa juzgada, esto es, el carácter de las obras como innovación no exigible para la adecuada habitabilidad y seguridad, vinculando con ello a los tribunales en un proceso posterior, pues, con independencia de las concretas obras realizadas al amparo del acuerdo alcanzado en la Junta General Extraordinaria, que según dice la sentencia de la AP y en aquél pleito, «no se describen en la resolución» (folio 28), no lo es menos que nos estamos refiriendo a cuotas devengadas para hacer frente a la derrama para las obras y actualizaciones aprobadas en Junta de 11 de junio de 2006 para «el plan de seguridad y de reforma y actualización de las infraestructuras de la urbanización» y respecto de éstas, el acuerdo alcanzado se declaró gravemente perjudicial para los demandantes copropietarios, no resultando obligados a su pago, incluso en el caso de que no pueda privárseles de las mejoras.
(…) no podemos perder de vista el alcance positivo de la cosa juzgada, según el cual y dado que consiste en la vinculación que, respecto de lo decidido en una resolución firme sobre el fondo, afecta a todos los tribunales en procesos ulteriores en que lo decidido sea parte del objeto de estos procesos: el tribunal del proceso ulterior deberá atenerse, en su sentencia, a lo establecido en la sentencia anterior con fuerza de cosa juzgada, sin contradecir dicha sentencia, sino, por el contrario, tomándola como indiscutible punto de partida.»
La Sala añade que no es necesario que el disidente impugne el acuerdo:
«(…) vamos a poner de manifiesto, partiendo de que las obras no son necesarias y por lo tanto no exigibles y con derecho de disidencia en función de su cuantía con lo que se trata de proteger la libertad del propietario ante la iniciativa de realizar obras que aun siendo útiles no son necesarias para el adecuado mantenimiento, conservación, habitabilidad o seguridad del inmueble posibilitando que el propietario no esté obligado a soportar las obras que no reúnan los caracteres expuestos, ha llevado a la doctrina a plantearse si el disidente debe impugnar el acuerdo con el que discrepa para obtener efectos liberadores del pago o si la mera manifestación de su disidencia es suficiente para exonerarle, llegando mayoritariamente a la conclusión de que no es exigible al comunero impugnar para que su posición obtenga respaldo partiendo de la calificación de obras no necesarias, aun cuando sean útiles siempre que su coste sea superior a tres mensualidades.
Es evidente que el comunero interesado en la mejora sobre la que existe disidencia puede acometerla sin repercutir el importe a los restantes copropietarios en desacuerdo, y también que si en cualquier momento el disidente quiere puede solicitar la admisión como partícipe en esa obra.
Si esto es así, y si la parte apelante no puede pretender una calificación distinta de las obras aprobadas, es indiferente que los comuneros disidentes puedan o no decidir la utilización de esos servicios afectados por las obras, ya que, aún en el supuesto de que fueran esenciales, no son necesarios.
No se eleva la voluntad del copropietario a elemento que permite justificar su contribución o no a los gastos de la cosa común, la parte apelante debe ver desestimada esta alegación porque pretende olvidar el carácter de las obras aprobadas que según la sentencia de la AP resultaban gravemente perjudiciales para los propietarios y que debían quedar exentos a hacer frente a su coste económico. El criterio que justifica la contribución o no a los gastos viene dado por la obra y su consideración, no por el hecho de pertenecer a la Comunidad pues todos sabemos la obligación de contribuir al sostenimiento de la cosa común.
(…) la obra no es necesaria, ni se requiere para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características. Que se trate de reparación y conservación de elementos comunes y servicios comunes es una afirmación que gratuitamente lleva a cabo la parte apelante y que no se ha visto refrendada por la prueba practicada en seno del procedimiento que ha producido el efecto prejudicial de cosa juzgada positiva que estamos aplicando.»
Seguidamente se refiere al cobro de lo indebido:
«Es cierto que estamos en presencia de un acuerdo legal y válido adoptado en Junta, y que ese acuerdo legal y válido es ejecutivo, pero es ejecutivo, en tanto en cuanto no se haga pronunciamiento contrario a su exigibilidad que es precisamente lo que se ha hecho en la sentencia dictada por la AP.
El cobro de lo indebido, regulado en el art. 1895 del Código Civil establece que «…cuando se recibe alguna cosa que no había derecho a cobrar, y que por error ha sido indebidamente entregada, surge la obligación de restituirla…». (…)
Partiendo de lo expuesto y sin perjuicio de ligar este motivo con el siguiente de enriquecimiento injusto dada la ligazón que existe entre las figura de cobro de lo indebido y enriquecimiento, es lo cierto que ante la existencia de un acuerdo de la CP y girados los correspondientes recibos para hacer frente a la ejecución de las obras acordadas, el actor/reconvenido se vio compelido a su pago ignorando que el carácter de dichas obras, frente a las que había votado en contra, no entraban dentro del concepto de obras necesarias o de obligada ejecución a las que debes contribuir por la obligación general de contribuir al sostenimiento de la cosa común.
Esto es, el actor atendió el pago de los recibos girados en la creencia que era su obligación en virtud del acuerdo adoptado en seno de la CP, hasta que, hecho el pronunciamiento de la sentencia de 2ª instancia fue consciente de su falta de obligación ejercitando la oportuna acción.»
Y finalmente se refiere al enriquecimiento injusto:
«Debemos excluir también el enriquecimiento sin causa que a juicio del apelante concurriría si se devolviesen las cuotas a los actores y que no existiría de no procederse a su devolución.
Vuelve a olvidar la parte que las obras acometidas exceden del concepto «obras de conservación necesarias para el adecuado sostenimiento de la cosa común» y que por dicho extremo los propietarios disidentes no están obligados a soportar su coste, y el hecho de que el actor hiciera frente a su importe en la creencia de tratarse de acuerdo de obligado cumplimiento permite entender acreditado el empobrecimiento sin causa, base para ejercitar la reclamación, con correlativo enriquecimiento de la CP que cobró del disidente habiéndose producido un enriquecimiento en la CP correlativo al empobrecimiento del copropietario que contribuyó sin estar obligado.»
En definitiva, se produce la aplicación del efecto positivo de la cosa juzgada en cuanto al acuerdo considerado gravemente perjudicial para los propietarios disidentes. Y así, al calificarse las obras como “no necesarias”, el propietario disidente tiene derecho a que se le reintegre la cantidad que abonó, aunque no impugnó el acuerdo, pues el pago de las derramas lo realizó en la creencia de que era su obligación en virtud del acuerdo frente al que votó en contra, desconociendo el carácter de obras no necesarias. Por tanto, se produjo un cobro de lo indebido por parte de la Comunidad de Propietarios, con el consiguiente empobrecimiento por su parte y el enriquecimiento injusto de la comunidad de propietarios.
Por todo lo cual, el Tribunal ratifica íntegramente la sentencia recurrida, desestimando el recurso.
© Fabio Balbuena 2016
Buenos días, Fabio.
Mi duda reside en unas obras de supuesta rehabilitación energética que aislan sobre lo ya aislado, y que superan ampliamente la petición que hizo el ayuntamiento en su día en relación con el mantenimiento de la fachada. ¿Han de pagar la parte de “mejora” los disidentes si superan 3 mensualidades? En el IEE que se encargó sin acuerdo de la Junta (a dedo por el presidente) incurre en falsedades como el no estimar el aislamiento térmico que si está demostrado que existe.
Otra duda es si en este tipo de obras que podrían enmarcarse en “supuestas mejoras innecesarias”, permiten alterar la composición arquitectónica del edificio sin acuerdo unánime, más allá del imprescindible para llevar a cabo las obras. Yo entiendo que no se puede alterar la configuración general sin unanimidad al poder respetarse en el mayor grado posible.
Y para finalizar el embrollo, aunque hay mucho más, el préstamo lo dará la entidad bancaria del gran bajo comercial del edificio, parte decisiva para la mayoría de 3/5 partes: vota a favor de unas obras de las que se beneficia. Es más, presta a la comunidad sin la firma de todos los vecinos, que es una de las razones que cualquier banco EXIGE para dejar dinero a interés.
Muchas gracias
Buenas tardes:
Es un tema complejo. Es difícil sin más información, pero entiendo que la clave se encuentra en determinar si se trata de una obra necesaria o de una verdadera “mejora”. En este sentido, el artículo 17.4 LPH dice que ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características; y cuando se aprueben tales actuaciones el disidente no resultará obligado cuando la cuota de instalación exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
El problema es, pues, determinar cuándo estamos ante una obra necesaria para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, sus servicios o instalaciones comunes, y cuándo se trata de una “mejora no necesaria”. No podemos olvidar que la obligación de la Comunidad de sostener y reparar los elementos comunes no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes (STS 3/01/2007). De ahí que, en el caso planteado, aunque ya hubiera un aislamiento anterior, se podría entender necesaria alguna actuación acorde a los avances de la técnica, siempre partiendo de criterios técnicos justificados, y atendiendo a lo requerido por el Ayuntamiento. Cuestión distinta es que existan falsedades en los informes técnicos, lo que podría dar lugar a responsabilidades civiles y/o penales.
Por otra parte, la exigencia de unanimidad en estos casos se ha visto sometida a una evolución hacia criterios más flexibles, siendo necesaria una alteración de la estructura o fábrica del edificio o modificación importante de sus elementos comunes, o una afectación del título constitutivo.
Por último, la cuestión relativa a la financiación de las obras por parte de la entidad bancaria titular del bajo comercial porque se beneficia de tales obras, entiendo que no afecta a la validez o no del acuerdo de su realización, aunque pueda resultar sospechoso de connivencia su voto y la forma en que concede dicha financiación.
Pero para valorar la viabilidad de una impugnación del acuerdo sería necesaria mayor información de los detalles del caso.
Espero que le sea de ayuda.
Fabio Balbuena
Muchísimas gracias, Fabio. Se agradece tu atención y una contestación tan profesional.
Sin duda es un tema donde la casuística es importante. Por mi dedicación profesional, y tras tener conocimiento de este tema en concreto, puedo afirmar con total contundencia, que las obras exceden, en mucho, las debidas para el mantenimiento y seguridad, así como para garantizar la debida habitabilidad que antes de estas obras ya estaba garantizada.
Tuve conocimiento de que el arquitecto que prescribió las obras, y que ha incurrido en numerosas falsedades documentales, comenzando por un IEE lleno de contradicciones y datos falseados con clara intención de promover lo innecesario, estimó que ante una grieta en fachada por la que se infiltraba agua, por ejemplo, su solución no era el debido sellaje con las últimas tecnologías al efecto, sino envolver el edificio con una piel del todo innecesaria. En este caso conocido, además, se da la circunstancia que sólo en una parte del edificio se podrá actuar, al no poder ni el en patio interior de la edificación ni en la gran medianera que tiene en uno de sus lados, con lo que hay vecinos, los promotores de tal despropósito, que se verán «beneficiados» de unas supuestas mejoras y, otros en cambio, de «paganinis» con escasa incidencia en su factura energética al quedar con lso cerramientos originales.
Al parecer, el tema ya está siendo objeto de pleito judicial, pues una gran parte de la vecindad que allí vive ha interpuesto una demanda. La otra, la demandada y desinformada, y bajo la zanahoria de unas posibles subvenciones que nunca llegarán, piensa sin ningún criterio objetivo, y mucho menos técnico, que esas obras las han de pagar todos. Y el que no pueda sufragarlas, que venda su casa y que se vaya, esto último, según me han comentado, afirmado de manera literal.
Que importante es tener un buen administrador de fincas que vele tanto por la legalidad y objetividad, como por el debido mantenimiento de lo común. Por desgracia, muchos y muchas son conocidos por medrar a costa de la parte propietaria con el único afán de generar gastos de los que comisionan, viéndoseles el plumero en su actuar, denostando a la parte débil de unacomunidad en favor de la injusticia.
Solo te preguntaría una cosa más: ¿hasta que nivel se puede alterar la configuración original de la arquitectura de un edificio con la excusa de unas supuestas obras demejora energética? Entiendo que hay tecnicas que permiten mantener la composición original en gran parte, pero bien parece que a mucha gente le gusta cambiar de fachada como elque cambia de coche. Tal cual.
Recibe un cordial saludo.
Luigi
Gracias.
En efecto, la casuística es inmensa, no sólo en esta materia concreta, sino en todo lo relativo a Propiedad Horizontal.
En ese caso, si es cierto que hay falsedades y contradicciones para promover lo innecesario, y se pueden probar, entiendo que la impugnación del acuerdo debería prosperar.
Agradezco el comentario sobre la importancia de contar con un buen administrador de fincas, y por supuesto coincido plenamente en que debe velar por la legalidad y objetividad.
La cuestión de la alteración de la configuración original del edificio es un tema muy conflictivo que da lugar a numerosos pleitos. Hay abundante jurisprudencia al respecto, pero el problema vuelve a encontrarse en la casuística.
Se debe partir de la base de que no se puede alterar la configuración original o fábrica del edificio más que por acuerdo unánime de la junta de propietarios, o en su caso, según lo previsto en Estatutos. Las mejoras energéticas, en principio, no tienen por qué motivar una modificación de la fachada, o dicho de otro modo, no se puede justificar una modificación de fachada con una mejora energética. Pero habría que analizar cada caso concreto para poder decir si se trata de una actuación necesaria, o una mejora no necesaria.
Saludos cordiales, y suerte.
Fabio Balbuena
Buenos tardes.
Este último tema que están tratando merece toda mi atención. Por mi formación en el campo de la edificación, tenemos el ojo clínico más alerta en estos últimos tiempos, donde estamos asistiendo a una vorágine de rehabilitaciones no siempre bien fundamentadas ni necesarias.
Esto es así porque en muchas ocasiones, el gasto que se genera, los residuos que conlleva el supuesto ahorro, no paga el tiro. ¿Por qué? La huella energética de una supuesta rehabilitación, pesa más que un supuesto mínimo ahorro en muchas ocasiones, además de otras, como es que la comunidad de propietarios no estará obligado a pagar más allá de lo estrictamente necesario, y no otras obras, como puede ser el caso de una vez cumplidas todas las necesidades obligadas, se hayan de acometer otras que superen estas.
Por otra parte, leyendo la sentencia del Supremo que con tanta oportunidad comparte Fabio, hay un aspecto que no me queda claro con en relación con lo que dice el autor del blog y es cuando se afirma en la Sentencia lo siguiente:
«Los actores quieren sustancialmente que la comunidad les mejore el aislamiento térmico de sus viviendas, lo que por sí sólo no solucionaría las humedades de condensación, pues hay otros dos factores, pero SE OLVIDAN de que COMPRARON UNAS VIVIENDAS CON UNAS CARACTERÍSTICAS FÍSICA Y TÉCNICAS CONCRETAS Y AHORA TIENEN QUE SER COHERENTES CON ELLO.
Una comunidad de propietarios sólo está obligada a conservar y reparar los elementos comunes, pero no está obligada a efectuar mejoras en los mismos y menos debidas a la evolución de las técnicas y calidades edificatorias.»
¿Dice esto el supremo en la Sentencia (en el apartado de Antecedente de Hecho) o estoy confundido?
En esto, estimado Fabio, parece que el Supremo deja bien claro que lo que sea necesario ha de acometerse, pero lo que sea innecesario por una supuesta mejora de la técnica, no estará obligada toda la comunidad. Por tanto, a mi entender, serán las «mejoras» las que estarán obligados a pagar quien las promuevan y no los disidentes en acuerdo a los porcentajes y mayorías que la LPH modificada establece.
Por ello, estimado Fabio, no me queda muy claro esto que afirmas:
«No podemos olvidar que la obligación de la Comunidad de sostener y reparar los elementos comunes no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes (STS 3/01/2007)»
Saludos y gracias.
Gracias por el comentario, Mario.
Es cierto que en el campo de la eficiencia energética hay que valorar muchos factores, y no sólo el ahorro a medio/largo plazo, sino también el coste de inversión, la oportunidad, y otros.
El texto entrecomillado de la sentencia del TS está en el apartado de Antecedentes de Hecho, pero se refiere a las alegaciones de la Comunidad de Propietarios recurrente en casación, no a lo que dice el Supremo. Precisamente ese argumento es el utilizado por la Comunidad para oponerse a realizar las obras a las que se le condena por la Audiencia Provincial, que revocó la sentencia del juzgado de primera instancia que había desestimado la demanda.
Lo que sí dice el Supremo es la parte a la que se refiere que no queda clara:
«No podemos olvidar que la obligación de la Comunidad de sostener y reparar los elementos comunes no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes (STS 3/01/2007)»
Por eso decía que hay que analizar cuándo se trata de una actuación necesaria de conservación, o cuándo estamos ante una verdadera “mejora no necesaria”, pues sólo en este último caso se pueden eximir de pago los disidentes cuando el gasto supere las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Saludos cordiales.
Fabio Balbuena
Muchas gracias, Fabio.
Complejas situaciones que se dan cuando hay personas propietarias que, a las bravas, intentan imponer su criterio haciendo un uso torticero de la ley.
A mi como profesional no me cabe duda de que ante unas patologías derivadas de un mal aislamiento, pueden ser también ocasionadas por una incorrecta ventilación y deficiente, o desenfrenada, calefacción. Recordemos que el vapor de agua se acumula en mayor cantidad en el aire cuando más caliente está este. Por tanto, habrá soluciones como será instalar un sistema de ventilación con intercambiador de calor y con ello resolveremos ese tipo de patologías.
En resumen: considero que será objeto de un juicio estableces cuales son necesarias y cuales son innecesarias, con lo que será PRIMORDIAL un buen informe pericial que explique y valore estos aspectos.
Imaginemos, por ejemplo, que un edificio con un determinado cerramiento, ha de ser objeto de las correspondientes obras de mantenimiento, pues los servicios técnicos del ayuntamiento han observado el movimiento de algunas placas. En coherencia con lo que dice el Tribunal Supremo, yo consideraría NECESARIO corregir ese estado de fachada con las NUEVAS técnicas que ahora existen (tornillería técnica de sujeción) y sustituir las placas que pudieran estar en mal estado por otras nuevas. Por el contrario nunca, con la excusa de unas obras de mantenimiento, se podría justificar la sustitución total de la envolvente justificando que la fachada original presenta desperfectos subsanables con las técnicas actuales. Y en este extremo, por ejemplo, se ha de recordar que la Escuela de Arquitectura de Madrid tiene todo los chapados de la fachada atornillada,pues al pasar el tiempo, han debido de fijarse por las circunstancias que fueren.
Considero que hoy en día, se está haciendo un uso manipulado y viciado de unas ayudas publicas para casos de necesitada rehabilitación energética, por algunas personas que no lo necesitan. Y además, hay técnicos que se pliegan a ello con el único fin de medrar.
¿Dónde está el límite en la ley entre obra necesaria (mantenimiento, por ejemplo pintura), mejora necesaria (reparación con, por ejemplo, fijación mecánica de ciertas partes de la fachada) y mejora innecesaria (sustitución, por ejemplo, trasponiendo una nueva fachada que deje inhábil la anterior)?
He ahí, Fabio, creo el quid de la cuestión.
Un tema muy interesante, sin duda.
Saludos y gracias.
Totalmente de acuerdo con el comentario, Mario.
El problema es que, como en tantas otros temas, se trata de una cuestión «técnica» o «pericial», y no siempre será fácil determinar dónde se encuentra la verdad. De hecho, en muchos juicios estamos acostumbrados a ver dos periciales contrapuestas, con criterios enfrentados, y corresponde al Tribunal otorgar mayor validez a una que a otra.
El límite entre obra necesaria, mejora necesaria o mejora innecesaria en muchas ocasiones puede ser difuso, por lo que se hace, si cabe, más necesario el apoyo de técnicos competentes, que ayuden a encontrar dentro de la legalidad la mejor de las opciones técnicas.
La solución, como apunta, pasa por un ejercicio profesional ético, tanto de técnicos como de Administradores de Fincas y demás partes implicadas.
Muchas gracias por el comentario.
Saludos cordiales,
Fabio Balbuena
Hola de nuevo, Fabio.
Pensando y analizando lo aquí tratado, ¿qué opinas de esta diferenciación en relación a la Sentencia?
OBRAS NECESARIAS: propias del mantenimiento (pintura, limpieza periódica, sustitución de piezas…)
OBRAS DE MEJORAS NECESARIAS: reparación con técnicas actuales (tornillería técnica inox, impermeabilizantes polímeros, sellar con resinas epoxi…)
OBRAS DE MEJORA INNECESARIAS: las que superan las necesarias (mármol donde había gresite, inoxidable donde había acero pintado…
Un saludo
Mario
Me parece acertada la clasificación de las actuaciones, si bien el concepto de «mejora» es el que puede entrar en conflicto con la calificación de «necesaria», porque por su propia naturaleza, una «mejora» es lo que permite a los disidentes no pagar cuando el coste supere las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Tal vez sería más conveniente, en vez de obras de mejoras necesarias, seguir hablando de obras necesarias de mantenimiento pero llevadas a cabo con técnicas actuales, cuya vida útil será mucho mayor y más eficiente.
Saludos.
Fabio
Gracias por tu amabilidad y aportes, Fabio.
Gracias a este hilo, me están quedado mucho más claros esos matices que son tan importantes.
«Obras necesarias» (con las técnicas actuales) VS «Obras de mejoras» que superan las necesarias.
Se ha de señalar que muchas de las obras que se aprueban con 3/5 partes de las mayorías requeridas, y que entienden que han de pagar hasta los disidentes, se titulan ya en si mismas «de mejora» térmica. Y claro, al juzgado.
¿Se podría llegar al absurdo de sustituir unas escalera convencional por una mecánica, porque la comunidad por una mayoría simple las considera necesarias?
¿O chapar el edificio en oro con una fachada de ventilación por tiro térmico porque el balance energético mejora?
El surrealismo y esperpento es muy español… la picaresca también.
Habrá que suponer que irán saliendo sentencias que vayan clarificando esta temática.
Por desgracia, ponen de señuelo unas ayudas y préstamos que al final, son contraproducentes.
Hace falta más seriedad, no todo vale. Y si el precio que hay que pagar es meterse en pleitos judiciales, para eso están, por muy absurdos que se puedan producir, lo que es de justicia, es de justicia.
Un saludo y gracias.
Mario
Bueno, es claro que un nuevo sistema térmico que suponga un ahorro respecto al anterior siempre será una “mejora”. La clave, insisto, se encuentra antes, es decir, en la valoración de la actuación como necesaria y adecuada a los avances de la técnica.
Sobre los ejemplos citados, la supresión de barreras arquitectónicas se rige por unos criterios especiales, pero el chapado en oro con fachada de ventilación parece un caso claro de “mejora no necesaria”.
Saludos.
Fabio Balbuena
Muy buenas¡¡
Parece que el hilo ha indagado más en la cuestión y ha aclarado ciertos términos un tanto «difusos» y conflictivos.
Se agradece este compartir para poner más luz donde parece que, aún, puede haber sombras seguro debido a las diferentes interpretaciones de la ley.
Parece claro que los dos tipos de obras que pueden darse son las NECESARIAS (teniendo en cuenta las tecnologías propias del momento) y las DE MEJORA (las que superan a estas, y entre las que se podrían encontrar las fachadas ventiladas al ser un sistema nuevo pero que, evidentemente, supera con gran amplitud las propias necesarias de mantenimiento en muchos casos).
Por tanto, y en atención a esto último, en caso de ser NECESARIO un aislamiento térmico ¿un sistema SATE, al ser más económico, tendría siempre prioridad sobre una «fachada ventilada» en cualquiera de sus versiones? Entiendo que sí.
Lo que está claro es que como te quieran colar una fachada, la llevas buena.
Ética, profesionalidad y una buena pericial parece que son los ingredientes perfectos a tener en cuenta en estas disyuntivas, aún habiendo en ocasiones incluso más variables.
Una última cuestión en el caso de las medianeras sobre otra edificación más baja. Según tengo entendido, para actuar en tu medianera has de «meterte» en la vecina y, para ello, es IMPRESCINDIBLE la unanimidad pues hace falta alterar el Título Constitutivo de Propiedad y solicitar una servidumbre. ¿Es esto así? Bien entendido que hace falta no solo el permiso del vecino, sino el de todos los propietarios, incluídos los disidentes de unas obras que no entienden imprescindibles.
Muchas gracias a Fabio y a Mario
Saludos
Luigi
Buenas tardes Luigi:
No siempre lo más económico tiene prioridad. Hay que considerar también otros factores como la estética, la vida útil, tiempo de ejecución y molestias para los vecinos, etc.
Ante situaciones posiblemente injustas, la fórmula propuesta es muy acertada: ética + profesionalidad + buena pericial.
Sobre la actuación en medianera, no acabo de entender de qué se trata: cuando son edificaciones distintas y colindantes, se requerirá el permiso de la edificación vecina para actuar desde la misma (apoyos, anclajes o andamios), y siempre que no sea posible actuar desde la propia o el coste de hacerlo sea antieconómico. Si no existe invasión de superficie tras la actuación, no será necesario la creación de servidumbre u otra figura jurídica. Cuando se trata de una pared medianera de dos bloques de edificación del mismo complejo, a diferentes alturas, habrá que estar a lo dispuesto en el título constitutivo y LPH para autorizar la actuación de que se trate.
Saludos,
Fabio Balbuena
Muchas gracias.
Me refería a una medianera sobre otra edificación independiente y de distintos propietarios. Entiendo que hará falta de todos los propietarios de una y de otra propiedad para llevarse a cabo, o lo que es lo mismo: unanimidad por ambas partes.
Ha sido un verdadero placer compartir contigo estos aspectos que apunto con interés.
Seguiré con atención todas las publicaciones en relación con este y otros temas.
Un saludo y enhorabuena tanto por la claridad con la que expones, como por la generosidad de dedicarnos tu tiempo.
Saludos
Luigi
En ese caso, lo que se requiere es la aprobación de la actuación por la junta de propietarios (por la mayoría que proceda según la actuación de que se trate), y posteriormente la autorización o permiso de la edificación colindante para actuar desde su propiedad. En principio, esta autorización es voluntaria, salvo que sea la única opción de intervención, en cuyo caso se vuelve en obligatoria, con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios que se produzcan para tal propiedad por la ocupación temporal. En caso de negativa a conceder tal autorización, habría que solicitarla judicialmente.
Saludos, y el agradecido soy yo por los comentarios, que enriquecen enormemente este blog.
Fabio Balbuena
Debí explicarme mejor. Me refiero a los 10/15 centímetros que se ocupa de manera permanente con una solución de SATE (sistema de aislamiento térmico exterior) por ejemplo. Es decir, cuando la parte medianera ciega de un edificio A «crece» e «»invade» sobre la propiedad colindante anexa B (imaginemos un edificio de 6 plantas en un lado, y junto a él, otro de dos alturas). En estos casos, yo entiendo que deberá de haber acuerdo unánime por las dos partes A y B. Y de no ser así, habrá que buscar otras soluciones por parte del A, que las hay, como sería el caso de un aislamiento por el interior o, de existir cámara de aire en dicha medianera, rellenarla.
Un saludo, Fabio.
Luigi
Entiendo Luigi. Entonces es algo más complejo. En mi opinión, lo primero a determinar es que la solución del SATE es la más conveniente, descartando otras alternativas, y eso incluye el coste de la indemnización que habría que pagar al titular del predio colindante B, contando por supuesto con su autorización para la “invasión” u ocupación de los 10/15 centímetros del vuelo de su propiedad, pues si no se autoriza tan sólo podría obtenerse judicialmente en caso de que no haya otra alternativa técnica, que ya se apunta que sí existe (aislamiento por el interior o relleno de la cámara de aire).
Por tanto, conocido el coste y obtenida la autorización del colindante, la comunidad habría de aprobar la solución SATE, teniendo en cuenta todas las circunstancias, por el régimen de mayorías legalmente establecido para el caso de obras necesarias, y una vez alcanzado el acuerdo, habría que documentarlo.
Salvo superior criterio.
Saludos.
Fabio Balbuena