Ya nos hemos referido anteriormente a las cláusulas abusivas en material de contratos de arrendamiento de servicios, y más concretamente, en materia de contratos de mantenimiento de ascensor.
La STS, Sala Primera, de lo Civil, de 11 de Marzo de 2014 [Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Orduña Moreno, Nº de Sentencia: 152/2014, Nº de Recurso: 2948/2012] se ocupó de esta cuestión, y fijó como «doctrina jurisprudencial que la declaración de abusividad de las cláusulas predispuestas bajo condiciones generales, que expresamente prevean una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, no permite la facultad judicial de moderación equitativa de la pena convencionalmente predispuesta; sin perjuicio del posible contenido indemnizatorio que, según los casos, pueda derivarse de la resolución contractual efectuada.»
También se ocupó de ello el Tribunal Supremo, Sala Primera, en laSentencia de 10 de Marzo de 2014 [Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Orduña Moreno, Nº de Sentencia: 149/2014, Nº de Recurso: 343/2012].
Esta última es recogida por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 6ª, de 25 de Marzo de 2014 [Ponente: Excma. Sra. María Inmaculada Suárez-Bárcena Florencio, Nº de Sentencia: 218/2014, Nº de Recurso: 883/2012], que resuelve un recurso de apelación contra una sentencia que había condenado a una comunidad de propietarios a indemnizar a una empresa mantenedora de ascensores por la resolución unilateral del contrato de mantenimiento, en virtud de una cláusula contractual.
El supuesto de hecho era el siguiente:
Las partes suscribieron un contrato de mantenimiento preventivo del ascensor con una duración de diez años, y prórrogas tácitas por periodos iguales sucesivos de igual duración, salvo denuncia unilateral de cualquiera de las partes con 180 días de antelación.
Tras el primer año de vigencia del contrato, la comunidad de propietarios lo resolvió, y fue demandada por la empresa mantenedora.
En el contrato existía una cláusula penal que preveía una indemnización equivalente al importe de las cuotas pendientes hasta el vencimiento del contrato tomando como base el importe de la última cuota facturada. En la cláusula se decía que “se pacta expresamente como cláusula penal y que sustituye a la indemnización de daños y perjuicios, relevando a las partes de prueba al respecto”.
La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda, pues aun cuando consideraba dilatado el pacto de duración por diez años, estima que la cláusula fue aceptada por la comunidad de propietarios de forma voluntaria.
La comunidad de propietarios recurrió la sentencia alegando la nulidad de la cláusula de duración del contrato por diez años, con prórrogas automáticas por períodos de igual duración, y la nulidad de la cláusula penal que establece una indemnización a favor del contratista del 100% del importe del mantenimiento pendiente desde la fecha de la resolución. Sostenía la comunidad que tales cláusulas eran abusivas, ya que el contrato era de los llamados “de adhesión”, y por tanto las cláusulas no habían sido negociadas individualmente. Y con carácter subsidiario, solicitaba la moderación de la cláusula indemnizatoria, interesando se señale un porcentaje igual al aplicado en casos idénticos por las Audiencias Provinciales, en concreto por la misma Audiencia de Málaga, de un 15%.
Por su parte, la empresa mantenedora alegaba que la cláusula de la duración del contrato fue negociada por las partes, habiendo podido contratarse una duración inferior, y sin que sea abusiva la cláusula penal por ser lícita al estar prevista en el art. 1.152 del Código Civil, sin que resulte de aplicación la facultad moderadora de los tribunales del art. 1.154 del Código Civil.
Pues bien, la Sala realiza un estudio y análisis de la normativa de consumidores y usuarios de aplicación a las comunidades de propietarios, como resulta de la STS de 12 de mayo de 1997, considerando a la comunidad de propietarios como consumidor, lo cual se refrenda legalmente en la Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modifica el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, que modifica su artículo 3 relativo al concepto de consumidor incluyendo a las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial. Y esta consideración de consumidor de la comunidad permite, en palabras de la STS de 10 de marzo de 2014, el «control específico de abusividad, propio de la contratación bajo condiciones generales como modo propio y diferenciado de contratar y, en particular, del posible carácter abusivo de la correlación entre el plazo de duración y de prórroga automática del contrato en conexión con la facultad de resolución pactada.»
La Sala determina de forma pormenorizada la normativa aplicableal caso:
– Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores,
– Directiva 2011/83/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 25 de octubre de 2011 sobre los derechos de los consumidores, por la que se modifican la Directiva 93/13/CEE del Consejo y la Directiva 1999/44/CE del Parlamento Europeo y del Consejo y se derogan la Directiva 85/577/CEE del Consejo y la Directiva 97/7/CE del Parlamento Europeo y del Consejo. El art. 3 de la Directiva 93/13/CEE define las cláusulas abusivas.
– Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios (TRLGCU)
– Ley 7/1998, de 13 de abril sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC), que tiene por objeto la transposición de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 abril 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, así como la regulación de las condiciones generales de la contratación.
La conclusión a la que llega el Tribunal es que se trata de un contrato de adhesión, cuyas cláusulas relativas al plazo de duración, prórrogas y penalización adolecen de nulidad por abusividad, «habida cuenta que la comunidad de propietarios ha de responder de la totalidad del 100% del importe de las cuotas pendientes hasta el vencimiento del contrato, importe que resulta desproporcionado desde el momento en que se pacta una duración inicial de diez años y prórrogas tácitas por igual periodo. Aun cuando pudiera entenderse que el plazo de duración no se trata de una cláusula no negociada individualmente, ya que la parte apelada ha suscrito y aportado contratos con el mismo objeto con otras comunidades de propietarios con una duración inferior, ese dilatado plazo de duración deviene abusivo desde el momento en que el mismo queda vinculado con el importe de la cláusula penal que se pacta que sustituye indemnización, quedando exento de prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la más reciente doctrina jurisprudencial plasmada en la STS de 10 de marzo de 2014. La cláusula penal pactada que impone el abono de la totalidad de las cuotas pendientes hasta la finalización del contrato teniendo en cuenta la duración pactada de diez años y las prórrogas tácitas de igual duración imponen a la comunidad de propietarios apelante un obstáculo oneroso o desproporcionado para el ejercicio del derecho de resolución unilateral que se le reconoce en el contrato, máxime si tenemos en cuenta que se trata de un contrato de prestación de servicios de tracto sucesivo o continuado, de forma que la cláusula penal opera como un obstáculo disuasorio para que la comunidad de propietarios pueda poner fin al contrato dada la excesiva duración del mismo, por lo que la cláusula de penalización ha de reputarse nula por abusiva, de conformidad con el art. 87.6TRLCU, y en consecuencia, se ha de tener por no puesta. (…)»
En consecuencia, estima el recurso de apelación, acordando la desestimación de la demanda de la entidad mantenedora y estimando la demanda reconvencional de la comunidad, declarando la nulidad por abusividad de la cláusula penal, dejando sin efecto dicha cláusula, con imposición a la entidad mantenedora de las costas causadas en primera instancia, y sin expresa imposición de las costas causadas en el recurso de apelación.
© 2014 Fabio Balbuena
@fabio_balbuena
Me ha encantado vuestro articulo y me ha sabido a poco pero ya sabeis lo que dice el dicho «si lo bueno es breve es dos veces bueno». Me gustara volver a leeros de nuevo.
Saludos