Nulidad de acuerdo de límites genéricos al uso de los elementos privativos

1. Conflictos entre viviendas y locales

En el régimen de propiedad horizontal han existido desde siempre conflictos entre las viviendas y los locales comerciales.

Por un lado, los propietarios de las viviendas quieren la máxima tranquilidad, y por otro los propietarios de locales quieren poder explotar sus negocios con la máxima libertad. Con frecuencia tales negocios generan molestias a los vecinos de la comunidad, fundamentalmente por ruidos, pero también por olores, y otras inmisiones.

De ahí que haya que conjugar ambos derechos: el derecho a la tranquilidad y el descanso de los propietarios de viviendas con el derecho a desarrollar actividades comerciales de los propietarios de locales.

Y de esa conjugación de derechos surgen determinadas limitaciones, bien legales, bien estatutarias, en el uso de los elementos privativos.

2. SAP Barcelona, 13ª, 30/06/2021

De ello se ocupa la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 30 de junio de 2021 (nº de Sentencia 450/2021).

El supuesto de hecho se refería a una comunidad que aprobó una modificación estatutaria consistente en prohibir la alteración del destino de los elementos privativos sin la autorización de la Junta de Propietarios, y además en condicionar las actividades comerciales a desarrollar en los elementos privativos a la previa autorización de la Junta de Propietarios. En concreto, el texto de la modificación estatuaria era:

«1.- Queda prohibida la alteración de la destinación de los elementos privativos sin la autorización de la Junta de Propietarios.
2.- Quedan limitadas las actividades comerciales que se puedan acometer en los elementos privativos a la previa aprobación de la Junta de Propietarios.”

La propietaria de unos locales en el edificio impugnó el acuerdo por entender que suponía una limitación de sus derechos y entrañaba un grave perjuicio para sus intereses, al suponer una limitación evidente en los derechos de uso y disfrute de la propiedad de los locales.

La demanda fue desestimada en primera instancia, pero la Audiencia Provincia declaró la nulidad del acuerdo.

La Sala parte de la base de que el Código Civil Catalán regula las prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes, disponiendo que los propietarios y ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa.

Pone de relieve que el artículo 553-11. 2 del CCCat, en su apartado e), expresamente establece la validez de las cláusulas estatutarias, entre otras, «que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos». El acuerdo que limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por la comunidad con el quórum de los 4/5 previsto en el art. 553-25, 2 del CCCat (actualmente art. 553-26,2), es válido e inscribible en el Registro de la Propiedad.

Y señala que “la cuestión a la que verdaderamente se contrae el debate (…) se trata de establecer si esa prohibición y/o limitación del uso de elementos privativos puede adoptarse de modo genérico, sin precisar ex ante el uso impedido o la concreta limitación impuesta, sustituyendo ese acuerdo expreso por la exigencia de una previa autorización de la Junta de Propietarios que permita bien el cambio de destino de los elementos privativos, (…) bien la limitación de las actividades comerciales que se puedan acometer en los elementos privativos, (…)”.

Pues bien, así planteado el debate, el Tribunal considera que “de la concepción del derecho de propiedad protegida en el art. 33 de la Constitución Española se deriva que en nuestro Derecho no cabe que una Junta de Propietarios, incluso previo cumplimiento del régimen de mayorías previsto legalmente, acuerde una modificación de sus estatutos en virtud de la cual se condicione en cada caso a la previa autorización de dicha Junta la alteración del destino de los departamentos o la aprobación de las actividades comerciales a llevar a cabo en los mismos, por ser una carga inespecífica que no encuentra sustento legal, que limita genérica y extensivamente el derecho de propiedad, y que, obviamente, disminuye la rentabilidad de los departamentos, pues el actual propietario, en este caso la actora, aunque no esté vinculado por el nuevo acuerdo restrictivo, no podrá asegurar a un potencial nuevo adquirente que efectivamente desarrollará en el departamento la actividad que pretende, no pudiendo ser conocida su disponibilidad con carácter previo a la decisión de la Junta que establezca la existencia de prohibiciones o limitaciones.”

3. Jurisprudencia

La Sentencia refuerza su argumento con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, y del Tribunal Constitucional:

STS nº 145/2013, de 4 de marzo: ”el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (…)». Además, en dicha resolución se especifica que la Sala 1ª del TS considera que la mera descripción del uso y destino del inmueble en los estatutos o en el título no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca.

STS 358/2018, de 15 de junio: (i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 C.E.), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad. (ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Es por ello que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre, afirma que: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa». (iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia (sentencias de 6 de febrero de 1989; 7 de febrero de 1989; de 24 de julio de 1992; de 29 de febrero de 2000; de 21 de abril de 1997)».

STSJC nº 20/2015 de 26 de marzo: la legislación catalana atribuye un cierto predominio a los intereses comunitarios sobre los individuales, pero “en su justa medida, de modo que se permite el máximo aprovechamiento de los elementos privativos siempre que no se menoscaben los intereses de la comunidad y se impiden los bloqueos minoritarios y el abuso de derecho. Como recuerdan las Resoluciones de la DGDEJ de 28 de octubre de 2013 y de 9 de octubre de 2014 la concurrencia de diferentes derechos de propiedad, y sobre diferentes tipos de objetos, genera una situación de conflicto de intereses que el legislador ha resuelto supeditando el interés particular de los propietarios de los elementos privativos al interés general de la comunidad, pero «esta subordinación al interés particular de un copropietario al general de la comunidad y también al particular de los otros copropietarios no supone que aquel no esté protegido y que haya de sacrificar siempre y necesariamente su interés en beneficio ajeno, tal como pone de manifiesto el régimen de los acuerdos de la Junta de Propietarios, que, si bien se adoptan por mayoría, requieren en ocasiones unos porcentajes determinados, y sobretodo, han de respetar los derechos adquiridos y las facultades de cada uno de los copropietarios…”

STJC 17/2012, de 20 de febrero: la descripción general que se puede realizar en el título constitutivo y en los estatutos sobre el uso y destino no comporta limitación de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal o estatutaria, siendo que a ninguno de los copropietarios -en régimen de propiedad horizontal- se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad cuando el destino elegido no se encuentre singularmente prohibido, en tanto que las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse restrictivamente.

Por último, cita dos sentencias del Tribunal Constitucional, la STC nº 301/1993, de 21 de octubre, y la STC nº 28/1999, de 8 de marzo, que avalan su tesis de la imposibilidad de limitar o restringir genérica y apriorísticamente el derecho de un propietario sobre sus elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal.

4. Conclusión

En definitiva, la Sala declara que la Junta de Propietarios puede imponer límites expresos y específicos al uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares en beneficio de la Comunidad, que serán oponibles al ser inscritos, pero no puede hacerlo sin definir en el acuerdo las prohibiciones y límites concretos que impone.

En consecuencia, declara la nulidad del acuerdo, en nuestra opinión acertadamente por los razonamientos expresados.

© Fabio Balbuena 2022