Con motivo de un artículo sobre las costas en el procedimiento monitorio especial de propiedad horizontal, se ha suscitado un interesante debate.
El origen se encuentra en el párrafo final del artículo, que señala que:
“Si por cualquier razón, en los estatutos de la comunidad se estableciera otro acuerdo distinto, sería nulo por contravenir una disposición legal”.
Parto de la base de que un acuerdo estatutario que contemplara que no se repercutirán las costas del procedimiento judicial de reclamación de cuotas al propietario moroso sería contraproducente, además de absurdo: contraproducenteporque fomentaría la morosidad, sabiendo que se puede pagar más tarde, cuando la comunidad demande, y no en el momento de pago fijado por la junta de propietarios. Basta pensar en que, si con imposición de costas la morosidad ya es elevada, tanto más lo sería si la morosidad no comporta sanción alguna para el moroso; y absurdo porque no tiene ningún sentido modificar una norma legal que tiene por finalidad disuadir a los propietarios del impago de cuotas.
Sentado lo anterior, la cuestión objeto de debate es: ¿serían inscribibles unos estatutos que establecieran que los monitorios no supondrá repercusión de costas al moroso?
Mi ilustre compañero Francisco Beltrán sostiene que no se inscribirían. Sin embargo, yo entiendo que sí podrían inscribirse, y me explico:
Los estatutos pueden tener acceso al Registro de la Propiedad como si fueran un negocio jurídico ordinario relativo a derechos reales sobre bienes inmuebles, sin que exista ninguna restricción en cuanto a su contenido. Es decir, el contenido de los estatutos de cada comunidad de propietarios es totalmente libre. Y es que los estatutos están destinados a recoger un contenido normativo o disciplinario de las relaciones de vecindad entre los propietarios de la comunidad, el ejercicio de sus derechos como propietarios, y el uso y disfrute de los elementos comunes.
Ahora bien, a la hora de establecer los estatutos, el promotor o los comuneros encuentran como límite de la regulación estatutaria las normas imperativas de la ley de propiedad horizontal, y las del resto del ordenamiento jurídico.
Dice el preámbulo de la Ley de Propiedad Horizontal:
«Motivo de especial estudio ha sido lo concerniente a la constitución del régimen de la propiedad horizontal y a la determinación del conjunto de deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora, y ello tiene una justificación histórica, esta materia ha estado entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la autonomía privada reflejada en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.»
Por tanto, los comuneros pueden configurar su comunidad de propietarios de la manera que tengan por conveniente, aunque, como se ha dicho, es claro que las normas estatutarias encuentran ciertos límites, como por ejemplo, las cláusulas de exoneración de contribuir a gastos comunes cuando resulten abusivas. Por ello, para determinar la posible nulidad de una norma estatutaria resultará esencial distinguir si afecta a una norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal, pues cuando se trate de una regla estatutaria que contravenga una norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal, el Registrador no la inscribirá. En este sentido, los pactos deben ser calificados antes de ser inscritos para rechazar aquellas cláusulas que sean “contrarias a la ley o al orden público” (Avila Navarro).
En fin, en mi opinión, por contraproducente y absurda que sea una norma estatutaria que exonere de pago de costas a los morosos, considero que si esa es la voluntad de los vecinos, tal norma sí sería inscribible.
Salvo superior criterio. ¿Nos ayuda algún Registrador?
© 2015 Fabio Balbuena
Estimado Fabio. Siempre aprendiendo de ti en tantas y tantas cosas. Y, ahora envueltos en otra “discusión” de esas que tanto nos gustan. Discrepo de tu criterio y paso a exponerte de una manera más justificada mi posición al respecto ya que twitter es la chispa para un buen debate pero es insuficiente, a veces, para poder expresar bien lo que uno opina.
Con tu “venia” Ilustre Compañero, he de decirte lo siguiente:
1. Entiendo y considero que el acuerdo comunitario que aprueba unos Estatutos de Comunidad de Propietarios en el que se exprese “que no se repercutirán las costas del procedimiento judicial de reclamación de cuotas al propietario moroso” es nulo de pleno derecho ya que es contrario a la Ley (no solo es contrario al artículo 21.6 LPH). Operaría por tanto el plazo de caducidad de un año del artículo 18.3 de la LPH a los efectos de una posible impugnación. Además de solicitarse su inscripción en el Registro de la Propiedad, considero que no debería admitirse ésta por contravenir nuestro ordenamiento jurídico y jurisprudencia que lo desarrolla. Y, de admitirse su inscripción el Juzgador a quo no se vería condicionado o vinculado por un pacto inter partes de este tipo.
2. Considero que este acuerdo es contrario al artículo 1168 del Código Civil que establece … “Respecto de los gastos judiciales, decidirá el Tribunal con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil”. A su vez es contrario al artículo 394 y siguientes de la LEC y a los principios que rigen el proceso civil en materia de costas (vencimiento objetivo, temeridad, mala fe, casos jurídicamente dudosos).
3. En virtud de la potestad jurisdiccional que el artículo 117 de la Constitución Española le confiere al Juzgador, éste ha de pronunciarse necesariamente respecto de las costas por tratarse de una norma de “ius cogens” (de carácter imperativo). Las Sentencias del Tribunal Supremo de la Sala Primera, de lo Civil, 495/2000, de 9 de mayo, de fecha 22 de enero de 1997, 24-11-2005, 17-3-1993 , 12-5-1998, 22-1-1997, 22-3-1997, 7-5-1990, 2-7-1991, 23-1-1992 y 1-3-1994, vienen a dejar claro que los pactos sobre costas a los que hubieren podido llegar las partes no tienen carácter vinculante para el órgano jurisdiccional. Incluso aclaran que los órganos jurisdiccionales no se hallan vinculados por los posibles pactos sobre costas y que la aplicación del principio objetivo del vencimiento establecido en la norma ha de hacerse con abstracción de si se solicita o no por la contraparte, por lo que su imposición, por prescripción legal, no comporta concesión de lo no pedido, ni permite tachar la sentencia de incongruente, ya que lo dispone un precepto de "ius cogens" o de derecho necesario, por lo que su alegación por las partes no es necesaria ni imprescindible.
Por todo lo expuesto es por lo que reitero mis conclusiones:
A) El acuerdo estatutario de una Comunidad de Propietarios en el que se exprese “que no se repercutirán las costas del procedimiento judicial de reclamación de cuotas al propietario moroso” es nulo de pleno derecho, por ser contrario a Ley.
B) No debería admitirse la inscripción en el Registro de la Propiedad un acuerdo en tal sentido.
C) Y, de ser inscrito, no tiene carácter vinculante para un Juez al dictar Sentencia o resolución que decida sobre las pretensiones de las partes.
Es lo que opino sobre este asunto. Todo ello, salvo mejor y ulterior, criterio sobre el que estaré encantado de aprender y debatir.
Un abrazo Compañero.
Francisco Beltrán Aroca
Abogado-Administrador de Fincas
Muchas gracias por tu comentario, ilustre compañero.
Vaya por delante que este debate se mueve en el terreno de lo ilusorio, pues dudo mucho que a alguien se le ocurra proponer semejante norma estatutaria.
No obstante, en términos de utopía, considero que habría que distinguir dos supuestos:
1) Cuando es el promotor quien establece la norma en el título constitutivo: en este caso, es muy probable que el Registrador no la inscriba, por ser contraria a la ley de propiedad horizontal.
2) Cuando es la comunidad quien aprueba la norma en unos estatutos: en este caso sí considero que sería inscribible por el Registrador, pues se trataría de una norma libremente establecida por los comuneros en el ejercicio de su autonomía de la voluntad. Piénsese en que la junta de propietarios, por unanimidad, decide que esa sea la norma para "su" comunidad en cuanto a costas por reclamaciones a morosos. No veo obstáculo jurídico para la validez de tal acuerdo. Otra cosa es que dicha norma pudiera alcanzarse por unanimidad, cosa harto difícil (y como dice Navarro Selfa, si lo proponemos nos queman!). Por eso lo de ilusorio, lo cual no significa ilegal o nulo de pleno derecho.
Otra cuestión es si dicha norma, inscrita o no (puede no estar inscrita pero aceptarse como válida por la comunidad), sería vinculante para el juez. En mi opinión, sí lo sería, pero volviendo a lo utópico, habría que ver qué haría el juez, e incluso si la parte demandante no pide la condena en costas, perfectamente podrían no imponerse (de hecho, con la norma de la LPH muchas veces nos toca pedir aclaración porque no se imponen); y también como comentas, compañero, en última instancia, aunque se impongan en la resolución judicial, la comunidad podría no pedir la tasación de costas.
A ver si opina algún Registrador.
Un abrazo.