La estética del edificio es una de las cuestiones más problemáticas en las Comunidades de Propietarios.
El punto de partida es que cualquier obra que modifique la estética de la fachada de un edificio necesita de la autorización o acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, pues supone una alteración de la estructura y configuración externa del edificio que afecta al Título Constitutivo.
El fundamento se encuentra en que la fachada es un todo, por ser aquello que corresponde al exterior del inmueble en su completa superficie, y debe guardar una uniformidad, una congruencia, sin alteraciones que rompan la apariencia del conjunto.
Por tanto, ningún vecino tiene legitimación para efectuar cualquier cambio en la fachada que no haya sido previamente autorizado por la Junta de forma unánime.
Los conflictos surgen cuando un propietario lleva a cabo una alteración sin tal consentimiento de la Comunidad.
Ejemplos de alteraciones profundas de la estética global, entre otros, son:
- Acristalamiento de balcones e instalación de galerías metálicas
- Apertura de nuevas ventanas o traslado de las existentes
- Las modificaciones de los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
- La instalación de un toldo diferente al resto de vecinos
En cuanto a los aparatos de aire acondicionado, el Tribunal Supremo recoge su doctrina en la Sentencia de 15 de diciembre de 2008, reiterada en la de 16 de julio de 2009, cuando dice:
«La instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, incluso afectando a elementos comunes, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes, y ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas sentencias de Audiencias Provinciales para dar cobertura a una actuación generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del Código Civil. A este problema no ha sido ajeno esta Sala la cual, dentro de ese indudable casuismo, ha tratado de delimitar el contenido y alcance de la normativa sobre la base de que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario, el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble, distinguiendo entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio: para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la Comunidad, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo doctrina reiterada (SSTS de 17 de abril de 1998; 16 de mayo y 22 de octubre de 2008), respecto a la colocación de estos aparatos, que cuando no necesitan de obras de perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del Código Civil; realidad queno significa que el propietario pueda en elementos comunes del inmueble, como son las fachadas de los patios interiores, realizar obras que afecten a estos elementos o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, en los que la prohibición es manifiesta(SSTS de 26 de noviembre de 1990y 24 de febrero de 1996)».
La Sentencia de la Audiencia Provincial de León, Sección 2ª, de 13 de mayo de 2010, obligaba a retirar un toldo instalado por suponer una alteración de la configuración exterior de la fachada que no había sido consentida por la Comunidad:
«… Por ello, aun cuando no sea asumible que ha de ser rechazada la más mínima alteración de la configuración estética de la fachada y más si es razonable, sí somos de la opinión que debe protegerse el derecho de la comunidad a que ningún propietario al margen de la voluntad común rompa la armonía de su diseño haciéndola perder sus peculiaridades y características diferenciales.
Podría decirse que se trata de un solo toldo y que el edificio es muy grande, con lo que la intervención en la fachada queda minimizada, pero la realidad es que de ratificarse la iniciativa de los demandados se estaría dando pie a los demás propietarios a emprender conductas similares sin ni siquiera venir constreñidos por algún acuerdo que concretase las características de los toldos, dando lugar con ello a una alteración de la configuración exterior del edificio no querida por el legislador ni tampoco por la Comunidad ahora recurrente.
En conclusión, el recurso que nos ocupa debe ser estimado y estimada como consecuencia la demanda en su día planteada …»
En ocasiones, las propias Comunidades dan lugar a confusión al consentir tácitamente tales alteraciones. Ahora bien, una cosa es el consentimiento tácito y otra el mero conocimiento. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 27 de junio de 2011, entendió que existía alteración de elementos comunes por la colocación de toldo y tejadillo en patio de luces comunitario, descartando la existencia de consentimiento tácito de la Comunidad, pues el conocimiento no equivale al consentimiento:
“el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos (…)”
La Sentencia de la Audiencia Provincial de León, de 3 de abril de 2012, obliga a la retirada de un tendedero de ropa por suponer una alteración clara de la fachada lateral del inmueble en la zona inmediata superior al portal de entrada, perfectamente apreciable desde la vía principal, para la que era necesario el consentimiento unánime de los propietarios:
“Como ha señalado la jurisprudencia (entre otras SSTS 4 marzo y 16 diciembre 1985 y 24 junio 1987), todo propietario en régimen de propiedad horizontal, debe prestar acatamiento de la normativa reguladora de dicha forma de comunidad, entre la que figuran los preceptos que prohíben al propietario realizar obras que alteren la estructura del inmueble o de alguno de sus elementos comunes o afecten a su configuración, sin haber obtenido para ello la autorización de la Junta de Propietarios, alcanzada por unanimidad de sus miembros (arts. 7 , 12 y 17 LPH). Asimismo la jurisprudencia tiene declarado que tal obligación, en esencia, es inmune a que las obras de referencia favorezcan, beneficien o perjudiquen a la Comunidad a la que el ejecutante pertenece, cuestión casi irrelevante, que en nada afecta a la esencia o razón del precepto, destinado a regular una mínima convivencia entre comuneros, de la que nace, como exigencia primaria, la obligación, reclamable de todo condómino que pretenda la ejecución de una obra que afecte o interese a elementos comunes de la edificación o a su configuración, de obtener el consentimiento previo y unánime de los restantes, en atención al interés legítimo, reconocido y protegido que a éstos asiste, de igual entidad al menos que el de la contraparte, cuya lesión presupone la nulidad de los acuerdos, si estos se adoptaran en Junta de Propietarios, o la orden de reposición si se tratase de vías de hecho.
Además no debe desconocerse que los preceptos antes citados permiten al propietario efectuar las modificaciones que resulten necesarias para el adecuado uso de su vivienda o local que no menoscaben la seguridad del edificio, aunque se haya actuado sobre elementos comunes, cuando tal actuación resulte inocua e imprescindible, y se sitúe dentro de los límites razonables del ejercicio de un derecho, habiendo reseñado el Tribunal Supremo en sentencia de 20 de marzo de 1989 que las relaciones de vecindad se desenvuelven entre la prohibición del acto emulatorio (esencialmente perjudicial a terceros sin beneficio para el propietario), y el derecho al uso inocuo.
Pero resulta incuestionable que en los casos en los que se ejecuten obras que afecten a la configuración exterior del edificio se precisará para su legalidad el consentimiento unánime de los copropietarios según lo dispuesto en el artículo 7 de la LPH (STS de 4 de Octubre del 2011)”.
De modo que, como norma general, se puede decir que son modificaciones todas aquellas que varían tanto la configuración originaria de la fachada como la estética.
Aun cuando pudiera existir duda respecto a la entidad o importancia de la modificación, para realizarla lo prudente para evitar conflictos es solicitar previamente autorización a la Comunidad de Propietarios.
En todo caso, siempre es aconsejable consultar a un Administrador de Fincas o a un Abogado.
© 2012 Fabio Balbuena
Como es posible que la instalación de gas en una comunidad,cuando los tubos pasan por la fachada e incluso por el tejado ,no se considera una alteración estética..?
Gracias por el comentario.
La cuestión no es pacífica.
Tradicionalmente se ha entendido que la instalación por la fachada de tubos para la conducción de gas supone una alteración de elementos comunes, en concreto de la fachada, que requiere acuerdo unánime de la comunidad.
Sin embargo, la evolución en materia de eficiencia energética ha supuesto una modificación de este criterio, porque las obras de rehabilitación de edificios se refieren también a las obras que proporcionen al edificio las debidas condiciones de accesibilidad (supresión de barreras arquitectónicas), aislamiento térmico y acústico, instalaciones de suministros de luz, agua, saneamiento, telecomunicaciones, gas, etc. Para facilitar las obras de rehabilitación, que persiguen actualizar o modernizar los edificios, se ha flexibilizado el criterio de la unanimidad, hasta el punto de que en el caso de obras para adaptar el edificio a la normativa vigente y garantizar las debidas condiciones de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, no se necesita ni siquiera acuerdo comunitario, pues el acuerdo de la junta de propietarios se limitará a decidir sobre la forma de pago y los términos de la ejecución.
Por otro lado, cuando se trate de innovaciones o nuevas instalaciones que supongan servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio, se exige ahora mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas de participación.
No obstante lo anterior, determinadas instalaciones según los casos pueden suponer una alteración sustancial o importante, con lo que los requisitos para su autorización podrían ser diferentes.
Por último, siempre hay que consultar los Estatutos de la comunidad, y analizar el caso concreto.
Espero que le sirva de ayuda.
Atentamente,
Fabio Balbuena
¿Es alteracion estética la colocacion de pergola o toldo o sombrillas en una terraza privativa que la Comunidad tiene como «suya» pero que está inscrita en el Título de Propiedad del piso, no está en los Estatutos ni en el Título Constitutivo como elemento común, sin que esta colocación lesione ni toque la fachada, la cubierta, que sí son elementos comunes?
Gracias.
Siempre es difícil responder a dudas sin conocer los detalles del caso concreto.
Hay que estar a lo que diga el título para determinar si la terraza es común o privativa. Pero en cualquier caso, lo fundamental no es la naturaleza de la terraza, privativa o común, sino la afectación o alteración de la fachada que supone la colocación de pérgola, toldo o sombrillas.
Como punto de partida, hay que tener en cuenta que no están permitidas las alteraciones de la configuración externa del edificio, como instalaciones de cualquier elemento que cambie la apariencia. Ahora bien, la alteración ha de ser “sustancial”, es decir, ha de suponer un impacto estético importante. Por tanto, la colocación de elementos como pérgolas, toldos o sombrillas estará supeditada a que ya existan otros elementos similares en el edificio, o que no existiéndolos, su instalación no altere de manera importante el aspecto exterior del edificio (fachadas o cubiertas).
Para evitar conflictos, lo mejor es que la comunidad apruebe unas normas en cuanto a las características de tales elementos (materiales, tamaño, color, etc.), y así mantener un mismo criterio para todos los vecinos.
Espero que le sirva de ayuda.
Saludos cordiales
Fabio Balbuena
Buenas tardes, tengo una duda a ver si me pueden ayudar.
Por parte de una propietaria del edificio donde vivo ( edificio pequeño de solo cuatro plantas) se ha procedido a cambiar todas las ventanas de su vivienda que están en la fachada, sustituyendo las ventanas antiguas de madera y en guillotina por ventanas de aluminio y oscilobatientes color madera. La pregunta es, si el cambio de material y la forma de las ventanas que ha colocado esta propietaria puede considerarse una alteración sustancial de la estética de la fachada, dado que el resto de las ventanas del edificio son todas en madera y en guillotina, y no solo eso, la puerta de acceso es de madera, las barandas de los balcones son de madera, las puertas del local son todas en madera….puede considerarse el cambio de material una alteración sustancial? Muchisimas gracias.
Estimada Sra.:
Muchas gracias por su consulta.
Desde nuestro punto de vista, si se ha respetado el color de las ventanas antiguas (color madera) y las dimensiones son similares, no es un cambio sustancial.
Hay que tener en cuenta que el sistema de ventanas oscilobatientes mejora el cierre de las ventanas, por ser más hermético, lo que favorece un mayor aislamiento térmico y una mejora de las condiciones acústicas de la vivienda.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
¡Buenas tardes!
Siguiendo con las ventanas. ¿Se considera alteración de elementos comunes en la fachada si las cambio las ventanas y puerta del balcón de Correderas a oscilobatientes?
Se mantendrá el mismo color y dimensiones. Es por mejorar el aislamiento térmico y acústico de mí casa.
¿Podría cambiarlo sin problema?
¡Saludos y gracias!
Estimado Sr.:
Entendemos que el cambio de ventanas y puerta del balcón de correderas a oscilobatientes, manteniendo el mismo color y dimensiones, no debería considerarse una alteración de fachada. Las ventanas oscilobatientes, como usted comenta, mejoran el aislamiento térmico y acústico, por lo que se justifican por razones de eficiencia energética y lucha contra el cambio climático, y además no existe perjuicio estético para la comunidad porque no se cambia color ni dimensiones de las ventanas y puerta.
A nuestro entender podría realizarlo sin problemas, si bien por razones de prudencia y cortesía, siempre aconsejamos comentarlo antes con los vecinos/as.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
UN VECINO A COLOCADO LA CALDERA EN LA TERRAZA SIN PEDIR AUTORIZACIÓN A LA COMUNIDAD. LAS TERRAZAS DAN A LA PISCINA . ESO SE PUEDE HACER .
se puede multar por poner un toldo en la fachada?
mi toldo es igual al de los vecinos, pero se encuentra puesto 30cm por encima de la altura en la que lo pusieron los vecinos.
me están multando hace 6 meses.
Estimado Sr./a:
Nos faltan datos para poder responder a su pregunta. ¿Quién le está multando? ¿La Comunidad de Propietarios? ¿el Ayuntamiento?
Si lo desea, puede ampliar la información para que podamos responder.
Muchas gracias.
Fabio Balbuena
Buenas noches, gracias por el artículo es muy interesante.
Queremos hacer un revestimiento en madera de IPE en una zona de un ático que hemos comprado y que actualmente es un despropósito, entre aluminios, ventanales y tubos. Esta zona esta dentro de nuestra terraza, rodeada de terraza por todos lados (unos dos metros de la calle) y no da directamente a la fachada aunque si que se ve desde la calle si miras de lejos con la perspectiva.
Nos vamos a gastar un dineral para acondicionar una zona que está hecha un desastre, no por gusto, pero actualmente parece una chabola y no se puede dejar asi.
El anterior propietario no se llevaba bien con la comunidad y nos da miedo pagar nosotros el pato, solo queremos mejorar la estética, no ampliar ni un m2. He preguntado a la presidenta y ella está de acuerdo. Es suficiente? que problemas podemos tener? el antiguo propietario amplio media terraza (de atras) e hizo una habitación «ilegal», de eso hace muchos años. Nosotros hemos comprado un ático con unas condiciones y número de habitaciones y no queremos que nos chantajeen con tirar nada.
Cual es la mejor solución? muchísimas gracias.
Gracias por el comentario.
Hay que partir de la base de lo expuesto en el artículo, esto es, que las alteraciones de elementos comunes, y en concreto de fachada, requieren el consentimiento unánime de la junta de propietarios.
Ahora bien, en su caso, si de lo que se trata es de llevar a cabo un revestimiento con madera de IPE, por lo general de por sí estéticamente agradable, que además corrige un estado de la terraza de su ático que parece una “chabola”, parece evidente que en nada se perjudica a la comunidad.
El hecho de que hubiera una ampliación de la obra en la terraza llevada a cabo en su día por el anterior propietario no debería influir en esta cuestión, y más cuando dicha obra fue consentida por la comunidad, al menos tácitamente, ya que según dice se llevó a cabo hace muchos años.
Entiendo, pues, que cualquier intento de chantaje sería inaceptable.
Saludos.
Fabio Balbuena
Cuado hablamos de la estetica del edificio cuenta también las terrazas de uso privativo?
Mi consulta es si se necesita unanimidad para la instalación de pérgolas y porches en las terrazas de uso privativo.
Gracias por el comentario.
Sí, la estética del edificio comprende tanto las terrazas comunes como las privativas y las comunes de uso privativo.
La unanimidad se requiere para las alteraciones de elementos comunes, que incluye las alteraciones de fachada, de manera que una instalación de pérgolas o porches en terrazas necesitará consentimiento unánime de la comunidad cuando dicha instalación suponga una alteración estética. En este sentido, los típicos cenadores en terrazas de áticos no se suelen considerar alteraciones “sustanciales”, y suelen permitirse sin autorización previa. Pero no toda instalación de una pérgola o un porche en una terraza tiene la misma consideración, por lo que hay que estar al caso concreto. Por eso hay que ser prudentes a la hora de llevar a cabo una instalación de estas características, analizando bien la situación antes de realizarla, por si conviene solicitar previamente autorización de la comunidad.
Saludos,
Fabio Balbuena
Hola, se puede consoderar como estetica el cambio de diseño de un ventanal exterior al resto del edificio, es decir el color es el mismo pero, pasa de ser de un ventanal de 2 partes a 3 partes???
Como se expone en el artículo, la clave está en determinar si el cambio de ventanas de la vivienda afecta a la configuración del edificio, esto es, determinar si supone una alteración de la estética de la fachada.
El cambio de diseño de un ventanal exterior, siendo del mismo color que el ya existente, pero pasando de ser un ventanal de dos partes a uno de tres partes, en principio no se aprecia un cambio sustancial, en el sentido de que afecte de manera importante a la estética.
Como decimos, estas actuaciones se resuelven valorando si la modificación supone una incidencia importante en la configuración de la fachada, con un impacto visual serio, y que por tanto afecta a la estética. Si la incidencia es escasa, y el impacto visual mínimo, no se debería considerar alteración de la configuración exterior ni de la estética del edificio.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 13 de junio de 2006 no estimó alteración jurídicamente relevante en una modificación de ventanales en la que se habían suprimido los travesaños que conformaban los cuarterones de los cristales de las ventanas cambiándolos por cristales lisos, pero manteniendo el color originario de la carpintería de las ventanas.
En su caso, nos inclinamos por entender que cambiar una ventana de una división en dos partes a una división en tres partes, manteniendo el mismo color, no debería considerarse, en principio, una alteración sustancial.
No obstante, por precaución, siempre es conveniente plantear la cuestión previamente en una junta de propietarios.
Saludos.
Fabio Balbuena
Buenas Tardes, antes de nada mi enhorabuena por su artículo.
Mi vivienda (unifamiliar) se encuentra en un conjunto de viviendas adosadas con una entrada individual que tiene 6 escalones de subida para acceso a un hall que a su vez da a la puerta de entrada de la vivienda. Tengo intención de instalar una cancela de entrada , construida con el mismo color, material y estética que la berja situada al lado del hall de entrada que cubre el patio inglés de mi vivienda. Mi pregunta es ¿se puede considerar la instalación de esta cancela como una modificación sustancial de la fachada del conjunto.? Y en caso afirmativo que mayoría se precisaría para conseguir el acuerdo.?
Muchas gracias.
Respondiendo a su pregunta, nos inclinamos por pensar que la instalación indicada no supone una modificación sustancial de la fachada.
Como se expone en el artículo, las alteraciones de fachada inconsentidas son aquellas que se llevan a cabo sin autorización de la comunidad de propietarios, y que suponen una alteración estructural o una modificación importante de la estética.
En su caso, no se trata de una instalación que altere la estructura, sino de una mera colocación de una cancela que delimita el acceso a la vivienda de una escalera de 6 escalones. Además, dicha cancela se propone del mismo color, material y estética que la verja ya instalada al lado del hall que cubre el patio inglés de la propia vivienda, con lo que se mantendrá la estética del conjunto.
Por otra parte, no puede ignorarse que no se trata de un edificio dividido por pisos o locales, sino de un conjunto de viviendas unifamiliares adosadas que constituyen una propiedad horizontal “tumbada”, donde la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal se relativiza, dejando en un plano de menor importancia las cuestiones meramente estéticas (véase la Sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz, de 27 de enero de 2016).
Saludos.
Fabio Balbuena
Gracias por el blog. He aclarado algunas cosas. Tengo una duda: un edificio de tres vecinos, yo estoy en la planta baja que tiene dos ventanas. Los otros dos vecinos tienen terraza. Mi ventana es diferente a las demás y quiero reformarlas, ampliando su tamaño hacia abajo para que entre más luz y tener más vista, manteniendo el color de la perfilería y las persianas. No rompe la estética de la fachada porque la planta baja es diferente a las otras. Un vecino está de acuerdo y otro no. No hay comunidad. En una posible denuncia, yo tendría algún argumento legal?
Muchas gracias.
En primer lugar, habría que ver si hay alguna previsión especial en los Estatutos de la Comunidad, o normas especiales del título constitutivo, respecto a las facultades de la vivienda en planta baja.
En segundo lugar, habría que analizar esas diferencias entre la planta baja y las otras dos viviendas a las que usted alude.
Finalmente, hay que analizar en qué medida puede afectar la modificación a la fachada del edificio. Hay sentencias que han declarado contrario a Derecho una sustitución de ventanas por puertas (por ejemplo, Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 17 marzo de 2003). En su caso, no se trata de eso, sino de ampliar el tamaño de las ventanas para tener más luz y más vista, si bien manteniendo el color de la perfilería y persianas. Si ese cambio supone una variación poco perceptible, o que no desmerece la configuración externa del edificio, entiendo que se podría defender su legalidad.
No obstante, habría que analizar los aspectos apuntados para ofrecer un asesoramiento más preciso.
Espero que le resulte de orientación.
Fabio Balbuena
Buenas noches.
Tengo intencion de cambiar las ventanas actuales, aluminio, Por ventanas de PVC-aluminio. Voy a mantener color pero actualmente son de Corredera y se cambiarían por oscilobatientes. La ventanas nuevas tienen un premarco de mayores dimensiones que las actuales.
Cambiar la es para mejorar la eficiencia energética del Piso.
Afectaria la estética del edificio?
Muchas gracias por su tiempo y aclararnos dudas.
Un saludo.
Muchas gracias por su interés.
Las modificaciones de elementos arquitectónicos sin autorización previa de la comunidad no están permitidas cuando afecten a la estética o a la seguridad del edificio.
Un cambio de ventanas de aluminio por ventanas de PVC-aluminio, manteniendo el color actual, no debería entenderse como alteración estética. Tampoco, en principio, el cambio de sistema de ventanas correderas a oscilobatientes, o un premarco de mayores dimensiones.
Por otra parte, el cambio de ventanas se justifica por razones técnicas de eficiencia energética, lo que permite defender su viabilidad.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 30 de junio de 2005 (aunque se trataba de un caso relativo a aires acondicionados) dice así:
“(…) una interpretación de la norma, conforme con el criterio del artículo 3 del CC, esto es, adaptada a la realidad social del tiempo en que el precepto debe ser aplicado, permite considerar innecesaria la autorización de la Comunidad cuando la alteración sea mínima, no cause daño a la Comunidad ni a ningún propietario y sea conforme con las exigencias técnicas del momento, buscándose de este modo, que los propietarios puedan disfrutar de las mejoras que los avances técnicos ponen a su disposición”.
No obstante, siempre conviene ser prudentes, y pensar si conviene antes recabar la autorización de la comunidad.
Espero que le sea de ayuda.
Atentamente,
Fabio Balbuena
Buenas tardes.
Muchas gracias por su blog.
Mi comentario es el siguiente, parece que es algo común. En una comunidad de mas de 100 vecinos tenemos algunos (no todos) las cocinas con unas lamas en el tendedero de aluminio, opacas del todo y con muchísima proximidad unas entre otras, El resumen es que no hay luz natural en la cocina,
No hay forma de poner de acuerdo a todos los vecinos a la misma solución. Unos proponen abatibles, otros de cristal, otros quitarlas en su mitad superior y poner ventanas correderas. Y muchos no hacer nada para no tener ningún gasto.
Mi pregunta es: si se quitaran algunas lamas, ..esta modificación, siempre que no sean muchas..podria calificarse de «sustancial»?.
Podriamos hablar de un tercio de los vecinos de acuerdo con esto, que no es la mayoria desde luego. Y no se veria la ropa desde fuera.
No se si puede aconsejarme. Es quizás posible que algunos nos atrevamos a hacer algo. Las lamas están montadas por soldadura y es bastante horrible quitarlas para que luego tuviéramos que ponerlas otra vez. Hay unas 45 lamas en todo el tendedero de arriba a abajo y coincidiendo con la ventana de la cocina por entero (de ahi la falta de luz). Hay vecinos que le dan prioridad a la estética y algunos nos preguntamos si no será prioritario la falta de luz pudiéndola tener.
Gracias por su atención
Buenas tardes,
quería plantear un caso que nos afecta a varios vecinos y a mi misma. Nos han entregado unas viviendas nuevas. El verano pasado -2017- se planteó la posibilidad de instalar toldos y/o pérgolas en las terrazas. Las terrazas de los 3º y 4º pisos son terrazas voladas, con fachada ventilada y con barandilla totalmente de cristal. La dirección facultativa planteó la dificultad de instalar pérgolas en dichas terrazas por motivos técnicos (no aconsejaba el anclaje a la fachada ni el taladrado de más de 5cm en el suelo para no perforar la tela asfáltica).
Ante esta situación, se aprobó la instalación de toldos en todas las terrazas.
Posteriormente, los bajos (que tienen patio) llevaron a la Junta de Propietarios la instalación de pérgolas en sus patios. Y se aprobó. Los bajos no tienen la limitación técnica que si tienen 3º y 4º pisos.
Tras investigar las posibles soluciones técnicas para las terrazas de 3º y 4º, llegamos a una solución novedosa que permite la instalación de pérgolas anclándolas al forjado del piso superior, y para las que bastarían tornillos de 3cm para su anclaje al suelo-anclaje que no soporta ninguna carga-. Esta solución técnia ha sido calculada y validada por un Ingeniero de Caminos colegiado.
Hemos llevado esta propuesta a la Junta de Propietarios, garantizando una estética idéntica a la de las pérgolas de los bajos. Y NO se ha aprobado.
Los vecinos alegan que la estética queda alterada puesto que terrazas contiguas podrían tener, unas toldos, y otras pérgolas. Sin embargo, los bajos si pueden instalar ambas estructuras.
Nuestra consulta es: ¿es legal que unas plantas puedan poner pérgola y otras no? Entendemos que si una estructura se ha aprobado para unos pisos (en este caso, los bajos) no puede negársele a otros (3º y 4º pisos). Creemos que es agravio comparativo: unos vecinos cuentan con unos privilegios con los que otros no contamos. Además, en mi caso particular, quiero poner pérgola porque es la única estructura que me permite poner un sistema de protección para niños.
Muchas gracias de antemano por su respuesta.
Muchas gracias por su comentario.
Ciertamente, el criterio de la comunidad parece antijurídico.
Como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 24 de noviembre de 2017, «el principio de igualdad prohíbe las desigualdades que resulten artificiosas o injustificadas por no venir fundadas en criterios objetivos y razonables, según criterios o juicios de valor generalmente aceptados», y que «en materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma» (SSTS de 1 de febrero de 2006 y 9 de enero de 2012).
Por ello, el tratamiento distinto a unos propietarios frente a otros, cuando en principio parece que se trata de situaciones similares, supone un agravio comparativo, esto es, una discriminación no amparada por el ordenamiento.
Todo ello dicho con las evidentes reservas sin disponer de una información más amplia del objeto consultado.
Saludos,
Fabio Balbuena
Muchas gracias por su comentario y el histórico presentado. Se lo presentaré a nuestros administradores. Espero que sea útil. Saludos.
Las celosías de las galerías de las viviendas, puestas de obra todas iguales. Se considera una alteración estética el quitarlas.
La votación para poder quitar estas celosías requeriría UNANIMIDAD o MAYORÍA DE VOTOS.
Estimado Sr:
La retirada de unas celosías se considera una alteración de elementos comunes, y por tanto no se puede llevar a cabo sin autorización de la Comunidad. Esta autorización requiere UNANIMIDAD.
Saludos,
Fabio Balbuena
Vivo en un edificio de 3 plantas y la carpintería exterior es de aluminio. Hace unos años el vecino del tercero se cambió las ventanas y se las puso de PVC blanco. Nadie dijo nada. Ahora me las he cambiado yo también y me han llamado la atención porque dicen que en el Primer piso se ven más,que en el tercero pasan más desapercibidas. Que debo hacer? Poner otra vez las antiguas? Puedo exigir que haga lo mismo el del tercero?
Estimada Sra.:
Muchas gracias por su comentario.
En principio, y sin una información más completa de la cuestión, cabe entender que no es legítima la postura de la Comunidad, pues atenta contra el principio de igualdad.
Como dijo la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de febrero de 2000, la aplicación del principio de igualdad requiere igualdad de supuestos, entendiéndose vulnerado el principio cuando haya dos situaciones iguales a las que se les haya dado un trato desigual. Por lo tanto, si la Comunidad consintió las ventanas de PVC del vecino del tercero consideramos que no puede ahora impedir que usted también las ponga. Ahora bien, hay que tener en cuenta que en materia de propiedad horizontal el conocimiento no equivale al consentimiento, de suerte que no puede calificarse de consentimiento tácito la mera inacción o tolerancia frente a cualquier vulneración de las normas que rigen en la propiedad de las casas por pisos (Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 2010), lo que significa que todavía podría estar en plazo para exigir la retirada también de las ventanas del vecino del tercero. Pero de no ser así, no sería lícito consentir las del tercero e impedir las de usted, pues sería un agravio comparativo que vulneraría el principio de igualdad.
Espero que le sirva de ayuda.
Saludos,
Fabio Balbuena
el conocimiento de una situación no equivale a consentimiento
He cambiado el color de la pintura de la fachada,, debería haberlo comunicado a la comunidad??
Tengo entendido que después de pasar 5 años ya no pasa nada,, y puedo poner el color que a mi me guste
Gracias y un saludo
Estimada Sra.:
En esta materia, hay que partir de la base de que según el artículo 396 del Código civil son elementos comunes «(…) las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores (…)». Por esta razón, en principio, no se pueden realizar alteraciones sin previo acuerdo unánime de la junta de propietarios.
En las Comunidades de Propietarios, es habitual que algunas normas estatutarias establezcan normas que limitan la posibilidad de modificación de elementos comunes. Por ejemplo, se suele decir:
«ningún propietario podrá sin el consentimiento unánime y por escrito de los demás, modificar o hacer cualquier obra que pueda afectar a la estructura, cubiertas, terrazas, jardines, color de pintura exterior, etc…, dada la importancia que el aspecto exterior tiene para el conjunto residencial».
El Tribunal Supremo, en Sentencia de 4 de abril de 2014, estableció como doctrina jurisprudencial que “la ejecución de obras en elementos comunes del edificio, como el repintado distinto de los huecos de las ventanas de la vivienda, los cuales conforman la configuración estética o estado exterior de la fachada, requieren del consentimiento o autorización previa de la comunidad, sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los propietarios o afecten o no a la estructura y seguridad del edificio”.
De ahí que, por extensión, un cambio de color de la pintura de la fachada sin autorización de la comunidad no estaría permitido, siendo además irrelevante el tiempo transcurrido.
Por tanto, considero que debería haber pedido permiso para cambiar el color.
Espero que le sirva de ayuda.
Saludos,
Fabio Balbuena
Buenas tardes
Agradezco me colaboren con la siguiente duda: Vivo en un conjunto residencial y en la fachada de mi apto pusieron una nevera y elementos de aseo eso se puede si el manual de convivencia dice que no se pueden obstaculizar senderos peatonales y adicionalmente no permiten que el portero pueda ver al exterior
Estimada Sra.:
No acabo de entender del todo cuál es la situación. Pero por lo que indica, considero que la fachada no es lugar para ubicar elementos tales como una nevera o elementos de aseo. Hay que recordar que los inmuebles y sus partes integrantes deben utilizarse conforme a su destino, y desde este punto de vista, una fachada no es el lugar apropiado para tales elementos. Por otro lado, tampoco sería admisible si su colocación en un determinado lugar causa perjuicios a otros propietarios.
Espero que le sirva de ayuda.
Atentamente,
Fabio Balbuena
Buenos dias.
Mi pregunta es la siguiente:
Vivo en un adosado ,la entrada a las casas esta separada por una valla metalica que tiene una altura aprox. de 1 metro de altura .El sol de la tarde pega sobre la puerta de entrada y he colocado un toldo retractil vertical entre las dos puertas.
Lo tengo puesto solamente el rato que pega el sol en la puerta.
el vecino de puerta me comenta que le quita el aire.
Puedo colocar dicho toldo?
Gracias
Estimado Sr.:
Para esta cuestión haría falta ampliar la información, examinar el título constitutivo y/o estatutos, e incluso una inspección visual (in situ, o con fotografías, de detalle y de visión del conjunto).
En general, las modificaciones o alteraciones llevadas a cabo en las comunidades de propietarios se analizan desde tres ópticas:
1) La alteración estética
2) La afectación a la seguridad estructural
3) El perjuicio para otros propietarios
Desde este punto de vista, habría que analizar en qué medida la instalación llevada a cabo por usted puede afectar a alguno/s de tales aspectos.
Por otro lado, en comunidades de propietarios “tumbadas” (viviendas adosadas o pareadas), también hay mayor flexibilidad en determinadas modificaciones, debiendo valorarse además si la instalación se realiza en elementos comunes o privativos.
En principio, y con todas las reservas sin disponer de más información, un pequeño toldo vertical retráctil, que tiene por finalidad proteger del sol una puerta, y sólo se mantiene extendido durante unas horas (precisamente las horas de sol), no parece que pueda considerarse una alteración grave de la estética, ni que afecte a la seguridad estructural.
Faltaría analizar si puede quitar ventilación al propietario colindante, que es en concreto la queja del vecino. Para ello, hay que tener en cuenta las dimensiones del toldo, proporción con la pared medianera, distancia a la otra vivienda, etc., para valorar en qué medida se puede producir esa reducción de ventilación, así como el tiempo que se mantiene extendido el toldo.
Le aconsejo acudir a un abogado especializado en la materia, con copia del título constitutivo y/o estatutos (por si existiera alguna norma especial al respecto), así como fotografías (de detalle y del conjunto), a fin de que pueda estudiar el asunto para darle un asesoramiento más preciso.
Atentamente,
Fabio Balbuena
Hola.
En el edificio donde vivo se ha traspasado un local comercial y han pintado la fachada de color rojo ( el edificio es de como crema) sin preguntar a la comunidad de vecinos. Hasta que punto pueden modificar la estètica de la fachada?
Gracias
Estimada Sra.:
En esta materia existe un tratamiento diferente para los locales comerciales, entendiéndose que los propietarios pueden adecuar su parte de fachada, disponiendo la decoración, pintura o aspecto externo a su conveniencia.
En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 11 febrero de 2010.
Tan sólo si existiera algún tipo de prohibición o limitación en el Título Constitutivo o Estatutos de la comunidad se podría ver limitado este derecho.
Por tanto, salvo que exista alguna disposición limitativa, cabe entender que el propietario del local puede pintar su fachada de un color diferente al resto de la fachada del edificio sin necesidad de autorización de la comunidad.
Saludos.
Fabio Balbuena
Buenas tardes, estamos pensanso en cambiar las ventanas de todo el piso y tenemos una duda. Tenemos cerradas dos terrazas con aluminio y correderas color verde muy oscuro, algunas terrazas están cerradas, de otros inquilinos, y otras no. Las que están cerradas mantienen el mismo o parecido color oscuro de aluminio. Mi pregunta es si podemos agregar el color madera de todas las ventanas a las del cierre de las terrazas y unificar ventanas PVC y retirar las de aluminio. La fachada ha cambiado su estética a un color marron de dos tonalidades, con franjas, pero mantuvieron las terrazas cerradas con los cierres de aluminio verdes oscuros. Quiero decir que estéticamente es mas impactante ver ahora ventanas de madera pvc y luego terrazas cerradas de aluminio verde oscuro cuando mi intención es unificar el color acorde a toda la fachada y colocar el cierre nuevo con ventanas pvc color madera al igual que los colores de la fachada. Muchas gracias
Buenas tardes:
Por su exposición, entiendo que la modificación de la estética de la fachada a un color marrón de dos tonalidades, con franjas, es más reciente que los cierres de terrazas con aluminio verde oscuro. Por este motivo, parece lógico que se tienda a igualar los colores hacia el color madera de las ventanas, por ser el más moderno, y además porque mantendrá una mayor uniformidad en las tonalidades de la fachada.
Ahora bien, desconozco si existe algún motivo especial para mantener el color verde oscuro de los cierres de terrazas, como por ejemplo, por el contraste de colores buscado intencionadamente.
Mi consejo sería que expusiera en una junta su propuesta de cambiar el color verde oscuro de los cierres de terrazas por el color madera, por considerarlo más conveniente por razones de estética. La idea, pues, sería iniciar la evolución hacia la uniformidad con color madera por usted, y que después, progresivamente, se fuera unificando con los cambios futuros que vayan realizando el resto de propietarios. De esta manera, cuando estén todos los cierres cambiados, se habrá producido una renovación total, aunque progresiva, y se conseguirá una fachada mucho más estética.
Si la junta de propietarios decide mantener el color verde de los cierres de terrazas, habría que analizar los motivos para una posible impugnación del acuerdo.
Pero un cambio a color marrón madera sin estar previamente consensuado con la comunidad me parece arriesgado. Es mejor plantearlo a la comunidad y tratar de que se apruebe, por ser la solución más lógica y razonable.
Espero que le sirva de ayuda.
Saludos,
Fabio Balbuena
Buenas tardes
Mi pregunta es la siguiente: Vivo en un edificio constituido por varios portales y varias comunidades.
Instale un aire acondiconado viendo que ya había muchos en la fachada instalados pero ahora mi comunidad me insta a retirarlo por motivos de estética cuando ya hay muchos que alteran la estética, aunque eso si, pertenecen a otros portales y otras comunidades, pero sigue siendo el mismo edificio.
Tengo obligación de retirarlo?
Estimado Sr.:
En primer lugar, habría que ver el título constitutivo, por si existe alguna especialidad. Si no existe nada respecto a aires acondicionados, entiendo si hay otros aparatos de aire acondicionado en la fachada, aunque sea de otros portales, no sería legítimo que le hicieran retirarlo a usted y no a los demás, porque eso supondría un agravio comparativo, porque las comunidades de propietarios que comprenden varios bloques o portales de viviendas son un todo, formando un complejo inmobiliario (urbanización) o una agrupación de comunidades. El hecho de que cada bloque funcione como una subcomunidad independiente no afecta a las cuestiones de estética del complejo inmobiliario, que siguen siendo un todo.
No obstante, el hecho de que la comunidad no actúe contra otros propietarios y sí contra usted no significa que no pueda hacerlo también contra aquéllos, por lo que a priori la comunidad podría rechazar este argumento. Pero entiendo que quien debería actuar sería la Comunidad General de todo el edificio, no las subcomunidades.
Le sugiero que utilice este argumento en su portal, indicando a la comunidad que si se quiere una retirada de los aparatos, se deberá celebrar una junta de la comunidad general y adoptar el acuerdo de exigir la retirada de todos los aparatos instalados en la fachada de todo el edificio, y no sólo el suyo.
Le dejo un enlace a otro artículo relacionado con aparatos de aire acondicionado:
https://www.fabiobalbuena.abogado/aparatos-de-aire-acondicionado-y-alteracion-estetica/
Espero que le sirva de ayuda.
Saludos,
Fabio Balbuena
Buenas, vivo en un ático el cual está retirado un par de metros de la fachada principal, hemos cambiado las ventanas de aluminio de corredera por otras de aluminio oscilobatientes pero esteticamente iguales, hasta aquí ningún problema.
Una vez instaladas el presidente de la comunidad nos comunica que existe un acta donde se refleja que las persianas no pueden ir por fuera, norma que yo desconozco y que antes de instalar las ventanas nadie me lo comunica
¿Tendré que cambiarlas para dentro?
Si hiciera este cambio al bajar la persiana no podría abrir la ventana
¿Que % de votos necesitaria para eliminar esa norma?
Estimado Sr.:
La cuestión que usted plantea es compleja, y no se puede responder sin una mayor información sobre muchos aspectos que pueden resultar relevantes. Entre ellos, confirmar la existencia y alcance del referido acuerdo comunitario relativo a que las persianas no pueden ir por fuera. También, si existen otras alteraciones en el edificio frente a las cuales la comunidad no hubiera actuado, lo que entrañaría un trato discriminatorio. Y finalmente, verificar si sus ventanas son visibles desde el exterior, pues al ser un ático y estar unos metros retranqueado respecto de la fachada principal, es posible que no sean visibles desde la calle, con lo que la incidencia estética de las persianas (cuando estuvieran bajadas) sería mínima.
Le aconsejo que consulte a un abogado especializado en Propiedad Horizontal, aportándole toda la información que le solicite, a fin de que pueda darle una respuesta más precisa.
Espero que le sirva de ayuda.
Saludos,
Fabio Balbuena
Buenas tardes
En mi comunidad de vecinos hay casas pintadas de otro color, antena parabolica en fachada, patios con diferentes toldos ( unos con estructuras metálicas, estructuras de madera) placas solares en techos y sus respectivos tubos por la fachada etc
En la primera reunión se dijo que los toldos deberían de ser todos iguales
¿Puedo denunciar para que lo quiten?
¿Puedo denunciar el tema de la estética de la fachada por esas casa que lo tienen pintado de otro color?
¿Cuáles son los pasos a seguir?
Gracias
Estimado Sr.:
Lamentablemente, hay numerosos edificios en los que se han realizado alteraciones de elementos comunes o alteraciones estéticas sin autorización de la comunidad de propietarios.
El Tribunal Supremo ha declarado en reiteradas ocasiones (por ejemplo, en la Sentencia de 26 de noviembre de 2010), que el conocimiento no equivale a consentimiento, de manera que el hecho de que se hayan llevado a cabo alteraciones estéticas a la vista de la comunidad y ésta no haya actuado en contra no significa que exista un consentimiento de tales alteraciones. Pero por otro lado habría que analizar si el hecho de no haber actuado en contra puede interpretarse como un consentimiento tácito, y también tener en cuenta el tiempo transcurrido desde que se llevaron a cabo las alteraciones, porque un largo tiempo podría comportar que estuvieran consolidadas.
En su caso, a mi entender, al existir múltiples alteraciones en el mismo edificio, resultaría muy difícil que prosperara una acción individual por su parte (no puede denunciar porque se trata de una cuestión civil). La solución, más bien, sería solicitar al Presidente que incluya en el orden del día de la próxima junta un punto específico relativo a las alteraciones estéticas en el edificio, para poder tratarlo y que la junta de propietarios decida lo que proceda. Usted podrá proponer en esa junta ejercitar acciones legales contra todas las alteraciones estéticas llevadas a cabo en el edificio sin autorización de la comunidad, se debatirá y se votará. Si el acuerdo es contrario a accionar, usted podría impugnar el acuerdo, si considera que es contrario a Derecho o le perjudica de algún modo.
Espero que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Buenas tardes Sr. Balbuena, somos un despacho técnico en desarrollo de envases, vamos, que no somos un comercio abierto al público, pero si en cambio estamos ubicados en un bajo con grandes ventanales.
En nuestro caso, pertenecemos a una urbanización confachada decorada en monocapa blanco y toda su carpintería en azul marino. El alumínio de nuestros grandes ventanales tambien es del mismo color y las persianas de hierro del mismo modo. En breve queremos reformar el bajo contiguo que ahora mismo está diáfano y tenemos que instalas el mismo tipo de grandes ventanales.
Mi pregunta es, ¿podemos cambiar en lo que refiere a nuestro comercio el color del aluminio de estos ventanales a otor color más corporativo? vemos constantemente ejemplos como el nuestro en la instalación de oficinas bancarias. Estas guardan y dan prioridad antes a sus colores corporativos que al de la comunidad.
Gracias de antemano por su respuesta.
Saludos,
Estimado Sr.:
Para responder adecuadamente a su pregunta deberíamos conocer cómo está considerado el bajo en el que se ubica su establecimiento, si se trata de un local comercial u originalmente se consideraba vivienda en planta baja. Por otra parte, en el caso de ser local comercial, también es preciso conocer si en los estatutos existe alguna limitación en cuanto a la configuración de los locales.
En principio, en el caso de ser un local comercial y no existir limitación en los estatutos, podría entenderse que no habría impedimento para pintar los ventanales de un color diferente.
Así, el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre la posibilidad de decorar los locales comerciales del modo que más le interese por razones comerciales. Como usted dice, por ejemplo, pintando con el color corporativo.
Como señaló la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 febrero de 2010, “no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales , siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada , siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros”.
No obstante, antes de pintar es preciso adoptar todas las cautelas y comprobar el título constitutivo, la escritura de propiedad, y examinar los estatutos de la comunidad para confirmar este criterio.
Saludos,
Fabio Balbuena
Buenas tardes
Si yo instalo unas ventanas que son tipo colonial del mismo color que es requerido pero no es el modelo elegido , se considera como alteración de la fachada
Estimado Sr.:
Para responder adecuadamente a su pregunta necesitaríamos tener más información, como los detalles respecto al modelo de ventana elegido (contenido del acuerdo concreto adoptado por la comunidad), así como detalles más completos y precisos respecto al modelo que usted desea instalar para conocer las diferencias entre ambos.
El hecho de que sea el mismo color, por sí solo, no impide que pueda existir una alteración estética. La clave, pues, estará en interpretar de qué manera afecta a la configuración externa el hecho de que sea un modelo diferente, pues si ese modelo diferente resulta muy llamativo y perceptible desde el exterior puede considerarse una alteración no permitida.
Espero que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Rompen la estetica de la fachada de un edificio las chapas de empresas de seguridad?
En la fachada de mi edificio hay muchas y cada una puesta en donde quieren….
Se puede pedir que las retiren?
Estimado Sr.:
Como se expone en el artículo, la fachada es un elemento común del edificio, y no pueden realizarse en ella modificaciones o alteraciones que afecten a su configuración o estética sin autorización de la comunidad de propietarios.
Ahora bien, en muchas ocasiones el problema está en determinar cuándo estamos ante una afectación de la estética. En este sentido, la jurisprudencia ha considerado que la alteración ha de ser “sustancial”.
Partiendo de esta consideración, en ocasiones se ha estimado que la instalación de rejas u otros elementos de seguridad suponía una alteración de la estética, obligando a su retirada si para su instalación no se disponía de autorización estatutaria o se había obtenido consentimiento de la comunidad.
En el caso de las alarmas antirrobo, la SAP Baleares de 2 diciembre de 2002 condenó a su retirada por no contar con el consentimiento de la comunidad:
“Respecto al aparato de alarma, consta en distintas actas de la comunidad de propietarios, que en el Edificio Murillo se habían producido robos durante el verano, solicitándose en la Junta 24 de septiembre de 2001, investigar las posibilidades para mejorar la seguridad de la comunidad, formulándose una serie de propuestas, y acordándose discutir el tema de la seguridad
de nuevo en la próxima Junta de propietarios.
Por ello la decisión unilateral de los demandados de proceder a la instalación, sin esperar a la decisión de la comunidad de propietarios y prescindiendo del consentimiento unánime de dichos propietarios, alterando un elemento común, constituye violación de lo dispuesto en el art.7, 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal en redacción dada por la Ley 8/99 y debe llevar aparejada la sanción decretada.”
Ahora bien, la situación es distinta cuando no se trata de un aparato de alarma sino de un letrero disuasorio. Hay que tener en cuenta que la instalación de una alarma no tiene como finalidad impedir la perpetración de robos, sino sólo su detección y prevención. De ahí que es habitual colocar letreros en la fachada, que avisan de la existencia de la alarma para disuadir a los delincuentes.
En general, se entiende que debe primar la seguridad frente a la estética, y además los letreros de aviso de existencia de alarma antirrobo suelen tener características y tamaños similares, cuyo impacto sobre la estética de la fachada es mínimo.
No obstante, en el caso de que la presencia de tales letreros en una misma fachada sea abundante, y con el fin de guardar la mayor uniformidad posible, sería conveniente que la junta de propietarios estableciera algún criterio general sobre el punto de colocación de tales letreros. Pero a nuestro entender es difícil que prosperara un acuerdo que pretendiera imponer su retirada o limitara la colocación de tales letreros.
Espero que le sea de ayuda.
Fabio Balbuena
Buenas tardes:
Mi pregunta se refiere al color de las cortinas interiores colocadas en una galería cerrada con aluminio, tal y como la tienen cerrada el resto de vecinos.
Seria el color de unas cortinas interiores de una terraza una alteración suficiente de la estética de una fachada?
Y si es así, también podría serlo el color de la pintura interior de una dependencia que se ve desde el exterior?
Muchas Gracias por su respuesta
Estimada Sra.:
En cuanto al concepto de alteración de la configuración de una vivienda, la jurisprudencia (SSTS 11 febrero 1993, 30 enero 1991, entre otras) señala que “tal concepto es circunstancial y contingente, debiendo estarse a las circunstancias que se den en cada caso; admitiéndose que hay alteración de la configuración cuando se modifica la traza de los elementos constructivos que dan peculiaridad física, tanto exterior como interior a la vivienda; cuando se procede a una variación significativa de su distribución, y cuando se altera el espacio comprendido en el mismo, aumentando o disminuyendo las piezas interiores que la conforman.”
Por lo tanto, entendemos que las cortinas y el color de la pintura de las dependencias interiores de una vivienda no tienen incidencia en cuanto a la estética de la fachada.
Saludos,
Fabio Balbuena
Hola buenas tardes, una pregunta, mi comunidad determinó que la colocación de toldos exteriores en la fachada debería ser de un color determinado, siendo que los toldos son muy caros, yo he colocado unas cortinas interiores (tras los cristales, dentro de mi propiedad) en mi balcón para que no de tanto el sol, ¿puede la comunidad obligarme a quitarlas por alteración estética de la fachada alegando que son de un color distinto de los toldos?.
Gracias y un saludo
Estimada Sra.:
Los toldos son elementos exteriores, colocados sobre la fachada. Su configuración (modelo, color, etc.) son determinados por la junta de propietarios. Las cortinas son elementos interiores, que no sobresalen al exterior. Por lo tanto, cada propietario puede colocar las cortinas interiores que tenga por conveniente, sin que la comunidad pueda obligarle a quitarlas por ser de un color diferente a los toldos.
Saludos.
Fabio Balbuena
Estimado Fabio, en primer lugar felicidades por tu blog.
Mi consulta es la siguiente, en mi Comunidad de Propietarios de reciente constitucion, los Bajos que segun titulo constitutivo tienen patios como elemento comun de uso exclusivo quieren instalar pergolas o cerramientos en los mismos.Los pisos de planta primera nos oponemos a la instalacion de estructuras fijas y permanentes ya que ello permitiria facilmente el acceso a nuestras viviendas e incrementa la vulnerabilidad de las mismas, nos condenaria a poner rejas para nuestra seguridad, aparte del perjuico estetico que supone en fachada las pergolas o cerramientos y las dudas sobre la legalidad de su anclaje que puedan tener a elementos comunes.
Los Estatutos no reflejan nada en concreto salvo reproducir genericamente las previsiones generales de los articulos 7 y 9 de ley de propiedad horizontal que no se pueden alterar elementos comunes, menoscabar seguridad y producir perjuicios a otros vecinos.
Ya que el tema se va a llevar a Junta de Propietarios en breve y hay opiniones encontradas y gran controversia mis cuestiones son las siguientes:
-¿Que mayoria requeriria la instalacion de una pergola en los bajos en este caso?, ¿seria por unaniminidad?.He visto una modificacion del art. 10.3.b) de la Ley de Propiedad horizontal en 2013 y habla en los cerramientos de mayoria de 3/5, ¿seria esa mayoria ?
-¿Puede exigirse la unanimidad por tema de seguridad o estetica exterior?
Gracias
Estimado Sr.:
No es fácil responder a estas cuestiones sin tener un conocimiento directo de la situación. Por ello, hablaremos en términos genéricos.
En principio, tras la reforma del año 2013, las modificaciones de fachada, y en concreto, cerramientos de terrazas, ya no requieren unanimidad, sino mayoría de tres quintos de votos y cuotas de participación. Ahora bien, el artículo 10.3.b) se refiere al consentimiento del propietario afectado, que además en caso de conformidad deberá ser indemnizado por los daños y perjuicios que se le ocasionen.
Por otra parte, también resulta de aplicación el criterio de una mayor flexibilidad cuando las alteraciones o modificaciones son llevadas a cabo por locales comerciales.
Desde este punto de vista, podría decirse que los locales comerciales podrían llevar a cabo la instalación de pérgolas o cerramientos con una mayoría de tres quintos de votos y cuotas, y el consentimiento del propietario afectado, que además deberá ser indemnizado. De tal manera que, en cuanto a la seguridad que usted apunta, los propietarios de locales deberían indemnizar a los propietarios de los primeros pisos por el perjuicio en materia de seguridad, asumiendo el coste de la instalación de rejas u otros sistemas de seguridad en las viviendas de los primeros pisos afectadas.
Mencionar también que la Ley de Propiedad Horizontal contempla la posibilidad de acudir a arbitraje o dictamen técnico para resolver la discrepancia de criterios.
Y finalmente, recordar que también hay que considerar las normas urbanísticas en cuanto pudieran impedir la instalación de determinados elementos en las terrazas o patios de los bajos.
Espero que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Buenos dias,
mi pregunta es muy parecida a la anterior. Se aprobo en junta general de vecinos el cerramiento de terrazas con cortinas de cristal, sin mas especificaciones que la de mantener el ral de la carpinteria de aluminio en los pequeños perfiles que lleva la instalación. Nosotros hemos procedido a la instalación según lo acordado, pero hemos puesto unos pequeños estores interiores. ¿puede considerarse que estos estores modifican la estetica del edificio por el mero hecho de verse desde el exterior y que por tanto nos habríamos excedido respecto a la autorización de la junta general de propietarios? ¿O los elementos que están dentro de los límites de las paredes de la vivienda son totalmente privativos? ¿podrían ponerse «cortinas» en una terraza sin cerramiento de ningun tipo sin autorización de la comunidad?
Estimado Sr.:
Entendemos que el acuerdo se limitó a autorizar el cerramiento con cortinas de cristal y concretar el ral de la carpintería de aluminio, pero sin especificar si se podían instalar estores interiores.
En principio, habría que valorar en qué medida los estores interiores pueden suponer una alteración estética (atendiendo al color, dimensiones, visibilidad desde el exterior a determinada distancia, etc.). Si la afectación es mínima (por ejemplo, por ser el color similar al de la fachada) no debería prosperar la reclamación de la comunidad. En cambio, si la afectación es importante (por ejemplo, por ser el color muy diferente al de la fachada, y por tanto por ser muy visible desde el exterior) tal vez se habría producido una extralimitación en la autorización concedida por la comunidad.
En todo caso, sería conveniente que propusieran la inclusión de un punto en el orden del día de la próxima junta para tratar esta cuestión, complementando el acuerdo de autorización para cerramiento con cortina de cristal en el sentido de autorizar los estores y concretar el color de los mismos.
Espero que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Buen día,
La instalación de un toldo de brazos retráctil (no es pérgola ni es un elemento fijo) dentro de una terraza privada en conjunto de casas. Se considera alteración de fachada?. Cuales mobiliarios de una terraza se podrían considerar como elementos de alteración de fachada y cuales no?
Gracias.
Cordial saludo,
Hola,
Mi edificio tiene terrazas con cristales transparentes de un metro de altura y en los laterales una celosia de vidrio opaco de un 1,90 m aprox. Varios vecinos tenemos un armario de pvc que supera la celosia lateral en unos 30 cm por arriba. Una vecina ha denunciado al administrador de la finca que no se pueden tener y este le ha dado la razón porque superan la altura. A parte de que yo considero que no son una alteración sustancial de la estetica, ¿Es correcto el criterio de que superan la altura de la celosia? Sino la supera ya lo puedo tener. Otra pregunta, ¿Cualquier elemento de la terraza es susceptible de alterar la estetica? O sea tenemos mesas de diferentes colores , hay quien tiene sofas, otro han puesto tendederos de ropa, otras plantas de bambu que superan la altura de la barandilla, otros se ha colocado un toldo adicional (del mismo color eso si=, ect..
Muchas Gracias
Estimado Sr.:
Para responder con precisión sería necesario disponer de una visión exterior del edificio desde la que se pueda apreciar la situación de las celosías y terrazas que comenta.
En principio, como usted dice, que un armario de pvc supere 30 cm. la celosía lateral no nos parece un aspecto que pueda considerarse alteración sustancial de la estética. Cuestión diferente es que la colocación de los armarios tras las celosía opaca cambie de forma importante el aspecto global.
Por lo que se refiere a otras alteraciones, habría que analizarlas y valorarlas en cada caso. Los sofás y plantas forman parte de la decoración de las terrazas que cada propietario puede decidir libremente; los tendederos de ropa habría que observar en qué medida pueden afectar a la estética; los toldos adicionales también habría que ver cómo encajan en la configuración exterior en relación con los toldos genéricos.
Saludos,
Fabio Balbuena
Buenos días;
He realizado la instalación de un pórtico exterior en el patio de mi vivienda adosada. Este pórtico se apoya en la fachada pero esta abierto lateralmente sin aumentar el uso dado al patio ni la configuración de la vivienda. Es cierto que el pórtico se antepone a la fachada del adosado pero se apoya en los pilares que hemos situado en el suelo, y por el lateral se aprecia la fachada de la vivienda sin alterar. Hemos respetado la estética de la vivienda en cuanto a los colores y materiales utilizados.
En el resto de la comunidad de propietarios hay instalaciones similares en distintos patios, con la única diferencia en el acabado final, el nuestro es metálico con cubrimiento de teja y el del resto es metálico con cristal.
Ayer me comunicó la administración que se había recibido la queja de un vecino sobre nuestra actuación, a raíz de eso he solicitado información sobre el modo de actuación con el resto de vecinos para saber si se había solicitado/autorizado previamente en junta la instalación de los distintos pórticos/porches en los patios como de los cerramientos de terrazas que abundan.
¿Cuándo se considera que se ha modificado la configuración exterior de una vivienda? ¿Sí en el resto de la comunidad se han realizado cerramientos y actuaciones similares, la comunidad puede actuar contra mi propiedad?
Muchas gracias
Estimado Sr.:
Como venimos diciendo en sucesivas entradas, las modificaciones que se consideran contrarias a la normativa en materia de propiedad horizontal son aquellas que:
a) Afectan a la estructura (elementos comunes) de la edificación
b) Perjudican a otro/os propietario/s
c) Suponen una afectación importante de la estética del conjunto
Por otra parte, hay que considerar también, como usted apunta, la existencia de modificaciones anteriores contra las que la comunidad no haya actuado, es decir, que se hayan consentido por la comunidad de propietarios de forma expresa o tácita, y que pudieran suponer un trato discriminatorio respecto a usted (agravio comparativo). De ahí que es muy acertado solicitar información sobre la existencia de autorización para la instalación de los otros pórticos/porches.
En principio, si la única diferencia con respecto a los otros pórticos es el acabado de aluminio y teja frente a acabado de aluminio y cristal, en principio parece excesivamente riguroso el criterio de la administración. No obstante, habría que tener una visión de los inmuebles en perspectiva para valorar objetivamente si se ha producido una afectación importante de la estética del conjunto.
Espero que le sirva de ayuda.
Saludos
Fabio Balbuena
En mi comunidad tenemos ventanas de aluminio blanco con barrotillo (cuarterones) interiores a los cristales .
Algunos vecinos ha cambiado a PVC manteniendo el barrotillo.
Un vecino de un bajo, con poca visibilidad desde la calle principal solicitó permiso para cambiar, aquí hay discrepancias, una ventana (otros dicen que todas, no quedó claro) a PVC blanco si barrotillo y se le concedió. El cambio fue de todas las ventanas finalmente.
Otro vecino procedió de igual forma (también de un bajo y ya sin pedir autorizacion).
El primer caso se consideró un malentendido y, por lo tanto, no se tomaron acciones y esto se reflejó en acta. También se indica que, para casos similares, se debe someter a consideración de la junta.
En el segundo caso, no se hizo nada.
Como quiero proceder correctamente, he solicitado incluir en el orden del día de la próxima junta el cambio de ventanas, siendo de iguales características que las de los bajos y eliminando también el barrotillo interior. ¿Pueden denegármelo? Entiendo que hay antecedentes aunque solo fuese el caso de 1 ventana.
Gracias
Estimado Sr.:
Es una cuestión compleja.
En principio, la doctrina tradicional sobre agravios comparativos o discriminaciones de trato considera que “dicho agravio comparativo se produciría cuando existiendo autorización por parte de la comunidad para la realización de otras obras semejantes a algunos vecinos, se deniega la autorización de las mismas a uno de ellos” (SAP Cádiz, Sec. 5ª, de 24-06-2008). Para la aplicación del principio de igualdad y no discriminación es preciso que concurra identidad en las obras realizadas. Desde este punto de vista, no sería legítimo que le denegaran a usted autorización para realizar una modificación que ha sido consentida a otros propietarios.
Ahora bien, conviene tener presente también que el Tribunal Supremo, Sala 1ª, en sentencia de 17-06-2015, sostiene que no resulta contrario al principio de igualdad que la junta de propietarios pueda variar su postura acerca de las obras “meramente consentidas”. Por esta razón, convendría aclarar si la modificación realizada por los anteriores propietarios estaba claramente autorizada por la junta, o fueron meramente consentidas (consentimiento tácito o silencio).
Saludos
Fabio Balbuena
Hola,
En mi edificio hay varios propietarios que llevan años queriendo pintar la fachada del edificio, porque en su opinión, el monocapa esta descolorido y no les gusta. En mi opinión la fachada creo que tiene el mismo color desde que se construyo el edificio hace ahora aproximadamente unos 15 años, el monocapa no presenta ni desconchados ni nada por el estilo, (insisto es simplemente estético llevan años quejándose del color) pienso que al pintar no solo cambiarían el color de edificio, sino que cambiarían las características de la fachada cambiando de fachada de monocapa a fachada pintada, en mi opinión con unas cualidades peores que necesitan mayor mantenimiento ya que la pintura solo te a garantizan por dos años y en caso de reparaciones pasado un tiempo los colores no suelen coincidir porque la pintura si que pierde su tonalidad con el paso del tiempo.
¿pueden pintar la fachada? ¿puedo negarme? creo que cometen un error cambiando el monocapa por pintura ¿que puedo hacer si son mayoría? (no es solo por el dininero de a derrama actual sino que pienso que a la larga sera mas costosa de mantener)
Estimado Sr.:
Muchas gracias por su comentario.
La cuestión que plantea es muy interesante, aunque no es fácil responder sin disponer de mayor información.
En principio, la ley otorga una protección al propietario que se oponga a innovaciones o mejoras no necesarias cuando el coste de tales mejoras supere determinada cuantía.
Por ejemplo, que se quiera revestir un elemento que nunca lo estuvo. Así, la SAP Barcelona, sec. 4ª, de 11 mayo 2006 analizó un supuesto en que se quería pintar el enfoscado de las terrazas de un edificio que nunca antes estuvieron pintadas, por lo que el Tribunal entendió que se trataba de una mejora estética que no podía ser impuesta al propietario disidente.
Lo que usted plantea es algo diferente, puesto que se trata de sustituir el monocapa por pintura, lo cual podría entenderse como una degradación o pérdida de calidad. Habría que analizar las razones por las que se quiere cambiar el monocapa por pintura para poder determinar si se trata o no de una “mejora” o innovación no necesaria que permitiera oponerse a asumir el coste.
Por otra parte, también hay que considerar que el monocapa ofrece una mayor vida útil de la pintura, pero el coste de reposición o restauración de la pintura al cabo de los años también es mayor que el simple pintado de las paredes de las fachadas sin monocapa.
Por lo tanto, en principio, y sin tener mayor información, si el cambio de monocapa por pintura obedece a razones técnicas suficientemente justificadas y el criterio de la junta de propietarios es mayoritario a favor de dicho cambio, consideramos que sería difícil sostener una negativa al pago.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos.
Fabio Balbuena
Buenas tardes
Soy propietario de un local y necesito ganarle altura a la entrada de la persiana,para ello es necesario hacer una pequeña obra y los vecinos se niegan por que segun ellos afecta a la fachada del edificio.
Tengo alguna posibilidad legal?
Saludos y gracias
Estimado Sr.:
Para responder con precisión sería necesario tener mayor información de la edificación (planos con las mediciones de altura libre del local, visión interior y exterior, etc.).
Por lo general la fachada del local comprende la totalidad de la altura libre desde la calle hasta la cara inferior del forjado de la primera planta. Por lo tanto, en principio el propietario del local puede actuar sobre la totalidad de la parte de fachada de su local, salvo que exista alguna limitación en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad.
Le aconsejamos que consulte con un técnico sobre las mediciones, a fin de que determine si la actuación para ganar altura a la entrada de la persiana se proyecta en la fachada del propio local, o afecta a parte del resto de fachada de la finca.
Si la actuación queda delimitada únicamente sobre la parte de fachada del local, entendemos que la comunidad no podría oponerse a la obra (por supuesto, siempre que ello no afecte a la estructura y/o seguridad del edificio).
Saludos
Fabio Balbuena
En mi comunidad tenemos los cristales con el denominado barrotillo interior que nos causa problemas de condensación, algunos vecinos queremos llevarlo a junta para plantear la posibilidad de poder cambiar los vidrios por otros más eficientes Planitherm SIN el barrotillo. La pregunta es se puede plantear como un tema de eficiencia energética por lo que solo harían falta las 3/5 partes para aprobarlo o tendría que plantearse como un cambio estético de fachada y por lo tanto tendría que aprobarse por unanimidad? Yo lo entiendo como un cambio ligado directamente a la eficiencia y además que no cambia sustancialmente la estética pero necesito asesoramiento al respecto para poder rebatir. Gracias por vuestra respuesta
Estimado Sr.:
Las modificaciones que afectan a la fachada dan lugar a una abundante casuística. Por eso no es posible responder con total seguridad a la cuestión que plantea.
En principio, las modificaciones de fachada, por afectar a un elemento común, deben estar autorizadas previamente por la comunidad de propietarios.
Cuando se trata de la estética de la fachada, como regla general no se admiten aquellas modificaciones que supongan una alteración sustancial de la configuración externa.
No obstante, cuando el impacto estético es mínimo, es posible que se acepten pequeñas modificaciones.
Por otra parte, estas leves modificaciones también suelen aceptarse cuando obedecen a razones de funcionalidad debidamente acreditadas o justificadas.
En principio, parece que el cambio de unos vidrios con barrotillo interior por otros más eficientes Planitherm sin barrotillo no parecería una alteración sustancial, y además parece que obedecería a razones funcionales o técnicas justificadas, como es evitar los problemas de condensación.
Le aconsejamos que en la junta en la que solicite la autorización aporte un informe técnico que justifique el cambio de modelo de vidrios para evitar los problemas de condensación, y a ser posible, presente un boceto con la nueva imagen que tendrían los ventanales después de la modificación.
Esperamos que le sea de ayuda.
Saludos,
Fabio Balbuena
Hola Fabio Balbuena
enhorabuena por tu blog me esta sirviendo para enriquecerme mucho sobre un tema que hasta hoy no he tenido problemas
Mi cuestion es la siguiente(se han dado casos parecidos en los comentarios anteriores pero no este concretatmente)
tengo un bajo comercial y una vecina que me esta haciendo la vida imposible ayer mismo llamo a la policia por que no queria que los obreros me arreglaran las goteras de un corral que tengo techado desde que el mundo es mundo. Como ya se como es avise con una hoja informativa en el patio…ese no es el problema
El problema es que ya estoy arto !
Me hado cuenta que ha cambiado las ventanas de la fachada sin permiso,o por lo menos sin el mio. Como he leido en otros comentario los materias y el cierre de la ventana no perjudican la estetica de la fachada
Pero esta esta señora ha disminuido el tamaño de sus ventanas considerablemente (unos 30cm de alto) ahora son mas pequeñas que las de los demas vecinos
Mi pregunta es la siguiente :
Disminuir el temaño de las ventanas 30cm (aunque ha pintado el trozo sobrante del mismo color de la fachada) y sin que yo tuviera conocimiento de esto
,¿ es elteracion de la estetica de fachada?
puedo hacer que las cambie?
y si puedo que pasos debo seguir ?
esta mujer es mala y no la aguanto lo que quiero es amedrentarla para que me deje en paz
por que a mi me da igual lo que haga en su casa pero se pasa el dia haciendome la puñeta!
gracias un saludo!
Estimado Sr.:
Como habrá leído en el artículo y en otros comentarios, las modificaciones que se entiende que afectan a la estética de la fachada son las que se consideran “sustanciales”. Este término puede resultar impreciso y difícil de concretar en la realidad, por lo que en muchas ocasiones hay que estar al caso concreto, para ver si la modificación supone una alteración “sustancial” o no, y siempre desde un punto de vista objetivo.
Por otra parte, la actuación de la comunidad debe basarse en un interés legítimo, y no en intereses espurios. Eso significa que, si la comunidad no ha actuado hasta ahora porque consideraba que no le afectaba, no se consideraría legítimo que actuara porque usted lo solicite, ya que usted lo haría para amedrentar a la afectada con la finalidad de que le deje en paz. Por lo tanto, faltaría el interés legítimo de la comunidad.
Lo que sí puede hacer usted es defenderse ante las actuaciones infundadas de esta vecina, que podrían incluso llegar a suponer una infracción penal (coacciones).
Espero que le sirva de orientación.
Saludos,
Fabio Balbuena
Hola. Me parece muy útil la respuestas en cuanto a las preguntas planteadas. Yo también tengo una pregunta.
Acabamos de comprar un piso en Móstoles Madrid una sexta planta y la fachada es exterior y tiene celosía. Yo quiero quitarlas, hemos hablado con la presidenta y me dice que no hay problemas que de hecho ella ha quitado la suya de la misma manera que yo tengo pensado y muchos o la mayoría de esa letra que son A y B las han quitado pero ellos tienen la fachada interior. Y en cuanto a mi , somos letra C y nadie ha quitado la suya. Pero aún así la presidenta me ha dicho que puedo quitarlas pero que lo haga sin preguntar a nadie. En el edificio se han cerrado terrazas y tienen trasteros también. Lo que tengo entendido que no son legales. Pero me gustaría saber si puedo hacerlo, si necesito algún permiso especial del ayuntamiento y en caso de hacerlo y verdaderamente cuales serían las consecuencias y si sería aplicable solo a mi o a todas las demás letras de los edificios que si han quitado sin previo aviso o consentimiento de los vecinos.
Agradezco de antemano vuestra ayuda.
Estimada Sra.:
Muchas gracias por el comentario.
Siempre es aconsejable actuar con todas las cautelas para evitar conflictos. En principio, siempre conviene pedir autorización previa a la junta de propietarios, ya que el Presidente/a no tiene legitimación para conceder una autorización para obras que puedan afectar a elementos comunes como es la fachada. En muchas ocasiones hay propietarios que evitan pedir autorización a la comunidad porque piensan que se la podrían denegar, y prefieren actuar por vía de hecho, pero esta actuación sin autorización se considera contraria a Derecho.
Además, en su caso parece que una denegación de la autorización sería también contraria a Derecho, puesto que si hay otros propietarios que ya se han quitado sus celosías (aunque su fachada sea interior, si bien en caso de fachadas interiores se flexibiliza el rigor), no sería legítimo que le denegaran a usted esa posibilidad, y más cuando existen otras alteraciones como cerramientos de terrazas o construcción de trasteros.
Mi consejo es que pida autorización, y sostenga que denegársela a usted cuando hay otras que se han llevado a cabo sería un trato desigual que no estaría amparado por la ley.
Espero que le sirva de ayuda.
Saludos,
Fabio Balbuena
Buenas tardes, en el condominio donde vivo hay un vecino que puso vinilo oscuro en sus ventanas para impedir el paso de la luz o claridad del sol, en ese caso, se considera modificación de fachada? Son 4 ventanas que dan hacia las zonas comunes. Gracias
Buenas tardes:
Entendemos que el vinilo oscuro no puede considerarse alteración de fachada. Sería como si pusiera unas cortinas interiores del color de su elección.
Saludos.
Estimado Fabio:
Vivo en una comunidad donde los ventanales originarios eran de color madera teca. En los últimos años, ya son varios los vecinos los que las han cambiado por otros de pvc o aluminio color madera nogal (bastante oscuro) y un único vecino que está en el ático en color roble dorado (tonalidad un poco más clara).
Ninguno de ellos, ha pedido consentimiento a la Comunidad, ni es un tema que se haya tratado en junta ni reflejado en los estatutos.
Cuando me he decido a cambiarlas, he optado por la opción que más se parecía al color original (roble dorado) y parece que varios vecinos se han quedado porque dicen que atenta contra la estética del edifico y que tenía que haber optado por la tonalidad oscura.
Podrían denunciarme al ayuntamiento o a la comunidad?
Y en alguno de los casos, podría prosperar la denuncia y verme obligada a retirar la nuevas ventanas?
Buenas tardes:
Muchas gracias.
Entendemos que si no se ha consensuado el cambio de color original a un color más oscuro, el propietario que mantiene el color original no incumple nada. Para tal incumplimiento sería preciso que se hubiera adoptado un acuerdo por el que la comunidad decidiera que el nuevo color, conforme se fueran cambiando los ventanales, pasara a ser más oscuro. Por lo tanto, si dicho acuerdo no existe, no se incumple nada respetando el color original.
Saludos,
Fabio Balbuena
Buenas tardes. No sé si este es el lugar adecuado para realizar esta pregunta, porque mi caso no está vinculado con ninguna comunidad de propietarios. Espero que me disculpe si no es así. Quería hacer una consulta que tiene que ver con lo que se considera «variación esencial en el diseño exterior» de una edificación, que parece tan difícil de determinar. Les cuento:
Vivo en una casa individual que no pertenece a ninguna comunidad de propietarios. Queremos hacer transitable una cubierta no transitable. Para ello, a parte de impermeabilizar, queremos poner una escalera metálica desde una de las terrazas y barandillas alrededor. Pensamos además instalar una pérgola de madera. Entiendo que con esta acción no aumentamos ni el volumen, ni la edificabilidad de la vivienda, pero me surge la duda de si la colocación de la barandilla implica la variación esencial del diseño exterior que expuse antes. Lo comento porque no sé si este tipo de intervención requeriría de licencia de obra o bastaría con una comunicación previa de obra.
Según la ordenanza municipal que lo regula, la licencia de obra se aplicaría para:
b) Las obras de modificación o reforma que afecten al conjunto del sistema
estructural de las construcciones, los edificios o las instalaciones de todas clases,
cualquiera que sea su uso, así como supongan una variación esencial en su
diseño o composición exterior.
c) Las obras de ampliación de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones
existentes, así como las de modificación general de la fachada o el
acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada.
Por otra parte, la comunicación previa de obra se aplicaría para:
a) Obras de conservación y restauración de edificaciones e instalaciones aunque
modifiquen condiciones de habitabilidad siempre que no afecten a edificios
catalogados, ni al conjunto del sistema estructural, ni supongan una variación
esencial en su diseño exterior, ni incremento de volumen o edificabilidad.
b) Actuaciones en la envolvente del edificio y espacios libres vinculados, que no se
refieran a la modificación general de la fachada, ni supongan aumento de
volumen, ni afecten al conjunto del sistema estructural, permitiéndose actuaciones
concretas o puntales de elementos estructurales.
Por otra parte indicar, por si sirve de dato, que a parte de querer utilizar la azotea como solarium, también queremos instalar placas fotovoltaicas.
Con todo lo expuesto, la pregunta que me surge para poder saber si debo solicitar licencia de obra o simplemente hacer la comunicación previa de obra es, ¿poner barandillas implica una variación esencial del diseño exterior?
Gracias por anticipado
Buenas tardes:
Muchas gracias.
En nuestra opinión, sería suficiente con comunicación previa de obra, ya que la colocación de la barandilla, escalera metálica, pérgola y placas fotovoltaicas no debería considerarse que afecta al conjunto del sistema estructural, ni suponen una variación esencial en su diseño y composición exterior. No obstante, le aconsejamos que consulte con un técnico (Arquitecto o Aparejador) de su localidad para confirmar este criterio.
Saludos,
Fabio Balbuena
Hola,
Muy buen artículo. Les presento mi caso. Mi vivienda es el último piso y enfrente se encuentra una vivienda igual. Los vecinos de al lado y los vecinos de enfrente han puesto una especie de polea para pasarse comida, bebidas… de un balcón a otro. La calle es una carretera con coches estacionados a ambos lados y existe la posibilidad de que si los objetos que se pasan de balcón a balcon caen, pueden caer encima de un coche aparcado. ¿Qué puedo o debo hacer para que lo quiten?
Buenas tardes:
Consideramos que esta cuestión debería plantearla, en su caso, al Ayuntamiento, ya que se trata de actuaciones particulares que podrían afectar a la vía pública.
Saludos
Fabio Balbuena
Buenas tardes me gustaría saber si tengo que pedir permiso a la comunidad para poner vinilo translúcido en cristalera balcón o se considera elemento decorativo. Existe alguna ley que especifique?
Muchas gracias
Estimada Sra:
Entendemos que se trata de vinilo translúcido decorativo (con pinturas o colores, pero que dejan pasar la luz). En nuestra opinión, dependerá del efecto que produzca en el aspecto exterior del edificio. Si la cristalera del balcón está retranqueada del linde de fachada (son las puertas de salida de la vivienda al balcón), por ejemplo, unos tres metros, podría entenderse que no afecta a la fachada, siendo pues meramente decorativo, aunque también dependerá de si es visible desde la calle o exterior, y en qué medida es llamativo o discordante con el conjunto.
No obstante, le aconsejamos que antes de llevar a cabo la instalación lo comente con la comunidad.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas! En mi comunidad se van a cambiar las galerias de fachada, q originariamente son de madera, pero ahora quieren sustituirlas por aluminio.Yo como co- propietaria de una vivienda, ahora me viene mal hacer este desembolso económico, por eso, pregunto:
1) Puedo negarme a cambiar mis galerias a aluminio.
2) puedo adecentarlas y pintarlas como estaban inicialmente?.
3) ¿puedo solicitar se adopte acuerdo, dando mi voto favorable al cambio, pero condicionado a q la Comunidad dé autorización a sustituir mis galerias,según proyecto aprobado y condiciones,con el compromiso de llevarlo a cabo más adelante xq ahora me viene mal esta inversión y esta obra..?.
Pueden obligarme a cambiar las galerias por aluminio?…Sin más….? ,
teniendo en cuenta q, el acuerdo debe ser por unanimidad, y , teniendo en cuenta ,q las normas urbanísticas establecen» madera «dentro de un Casco Histórico, pero tienen consentimiento » verbal» del Ayto…xq la normativa la consideran obsoleta…,no lo han modificado en Pleno.Y está en vigor.
Que puede hacer para no perjudicar ni salir perjudicada?
Estimada Sra.:
Lo que usted plantea excede de las posibilidades de este foro. Son muchas cuestiones y con muchos factores que pueden influir en la respuesta. Para responder adecuadamente se precisa un análisis detallado, estudio de documentación (actas, proyectos, presupuestos, normativa municipal, fotografías o inspección in situ, etc.).
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Compré de segunda mano un apartamento en la playa en el año 2001. Le hice las obras necesarias de baño y cocina y renovación de fontanería y electricidad. La terraza del apto. tiene la baranda de esos cristales que van protegidos por alambre interior. Como la mayoría de ellos estaban deteriorados me los sustituyeron por un cristal doble pero translúcido, cuya tonalidad es prácticamente igual a los originales. Ayer recibo una carta de la administración del bloque instándome a cambiar los cristales porque rompen la estética. El bloque consta de 10 plantas y la mía es la sexta. Es la primera vez desde hace 19 años que me llaman la atención por este motivo. Pienso si ya habrá prescrito. Espero su respuesta. Muchas gracias
Buenas tardes:
Muchas gracias.
Con todas las reservas sin tener una visión directa de la situación, entendemos que, salvo que fuera muy llamativo desde el exterior, un cambio de ventanales, además justificado por el deterioro de los antiguos, por un modelo más actual, no debería considerarse alteración de elementos comunes, y más tendiendo en cuenta que se trata de una sexta planta de un total de diez, con lo que debe ser poco perceptible.
Por otra parte, como usted apunta, la acción contra esa modificación estaría prescrita.
Saludos,
Fabio Balbuena
Hola , buenos días quisiera saber si puedo poner unas persianas de aluminio diferente color a mis vecinos,, ellos pusieron toldos aparatos de aire etc y nadie ha pedido permiso para ello.. Somos 5 vecinos de unos adosados.. Muchas gracias, saludos
Buenas tardes:
Los incumplimientos de otros propietarios no justifican los incumplimientos propios, es decir, no porque sus vecinos hayan actuado incorrectamente (sin permiso del resto de copropietarios) debería entenderse justificado que usted actúe igual.
Siendo tan pocos vecinos, le aconsejamos que hable con ellos, y trate de llegar a un consenso, para lo cual puede alegar en su defensa que ellos han realizado sin permiso las modificaciones que usted señala, lo que debe dar lugar a que usted pueda cambiar el color de las persianas de aluminio.
Saludos,
Fabio Balbuena
Enhorabuena por su Blog
Tengo un local comercial y he presentado al ayuntamiento el “cambio de uso de local a vivienda” dando como resultado resolución favorable por el ayuntamiento y la licencia para la reforma cumpliendo todos los requerimientos tecnicos .
En la tramitación solicité a la comunidad de propietarios el permiso para que la entrada al local (futura vivienda) se realizara por el portal del edificio e informaba mi intención de llevar a cabo en el citado local, obras de “cambio de uso de local a vivienda”.
Obteniendo como respuesta la NEGATIVA. Seguidamente informé a la comunidad que la solución que se adoptará será la de abrir una entrada del local directamente por la via publica y que para la realización de la vivienda se ajustará al Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento, y que serán los técnicos municipales los que cotejarán que la solución planteada es la idónea.
Actualmente, la fachada del local comercial tiene un aspecto que no tiene nada que ver con la del edificio y que el proyecto técnico aprobado por urbanismo devuelve a la fachada el aspecto acorde al resto del edificio.
En los estatutos de la CP no hay ningún impedimento para impedir el cambio de uso de local a vivienda.
A fecha de hoy la comunidad me responden:
“La comunidad de propietarios NO CONCEDE permiso para la apertura de nuevos accesos desde los locales comerciales que pretendan convertirse en viviendas hasta el portal de la Finca.
Los accesos a dichos locales deberán ser proyectados en las circunstancias que la Ley contemple en caso de tal negativa, y sometidos a petición de permiso a la comunidad en caso de alterar elementos comunes tales como la fachada comunitaria. “
Mi pregunta es:
Si tengo el proyecto técnico de “CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA” aprobado por dep. urbanismo del ayuntamiento cumpliendo todos los requerimientos y cumpliendo con la estética de la fachada del resto del edificio.
¿Necesito el consentimiento de la comunidad de propietarios aprobado en junta, la apertura de la entrada por el local al tocar un elemento común (FACHADA) cuando, a su vez, me han negado la posibilidad del acceso por el portal ?.
Muchas gracias
Estimado Sr. Francisco Díaz:
Entendemos que la negativa de la comunidad se refería al «acceso al local (transformado en vivienda) a través del portal». La referencia posterior al acceso al local conforme a ley, y con permiso de la comunidad en caso de alteración de fachada ha de interpretarse como que deberá contar con todos los permisos y proyectos pertinentes de acuerdo con la legalidad aplicable (normas municipales), y no habrá de alterar la fachada, pues en caso de «alteración de elementos comunes» precisa autorización de la comunidad. Ahora bien, cuando de lo que se trata es de un cambio de local a vivienda, si ese cambio no está prohibido en los Estatutos, no se precisa acuerdo comunitario, y la creación de un acceso es imprescindible para permitir el uso del inmueble como vivienda. Lógicamente, ese acceso deberá ser el imprescindible para conseguir el fin pretendido (puerta de acceso a la vivienda), sin que se permita realizar una instalación más voluminosa (un acceso fuera de lo corriente) que pueda considerarse «alteración sustancial de elementos comunes» (en este caso de la fachada).
Esperamos que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Buenas noches, tengo una consulta, La fachada de mi bloque es amarillita y me gustaría bajar un tono el color, de mi balcón, podrían multarme por realizar dicho cambio, sería más o menos el mismo tono pero más clarito , tirando para beig en vez de amarillo
Estimada Eva:
La fachada es un todo, incluyendo la parte de fachada propiamente dicha y la parte de los balcones. Por eso el color ha de ser uniforme en todo el edificio, es decir, tanto fachada como balcones. Si le parece que el color actual es demasiado amarillo le sugerimos que proponga a la comunidad cambiar el color bajando un poco el tono para que pase a ser más beig que amarillo. Será la junta de propietarios la que deba decidir por mayoría si se cambia o no el color. Tenga en cuenta que por ejemplo los toldos, si los hay, seguramente tendrán un color de tela en función del color de la fachada, y podrían resultar afectados.
No le recomendamos que cambie el color del balcón unilateralmente, sin contar con la comunidad, salvo que el cambio fuera prácticamente imperceptible desde el exterior (desde la calle).
Esperamos que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
si tengo unos toldos montados en la puerta del bar de hase muchos años se pode poner ahora los vecinos pedirlo que lo quite y mandar al ayuntamiento una carta diciendo que es u negocio nuevo y los toldos son recién montados.Gracias
Estimado Sr. Juan:
Lo primero que debería revisar es su escritura y la escritura de obra nueva y división horizontal (título constitutivo de la comunidad). Seguramente ahí constará que puede realizar instalaciones de toldos, marquesinas, letreros decorativos y luminosos, adecuar la fachada de su local a su negocio, etc. Por lo tanto, de ser así, la comunidad no puede oponerse a la instalación de toldos en la fachada de su bar. Y menos aún cuando la instalación ya lleva muchos años.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Buenas tardes. Enhorabuena por su artículo.
En la Junta de propietarios que celebramos ayer, una vecina pidió autorización para adherir un vinilo en los cristales de los balcones para hacerlos opacos. Se sometió a votación y se aprobó por mayoría. Quisiera saber si este acuerdo se puede aprobar así, por mayoría de los asistentes o debería requerir unanimidad, teniendo en cuenta que a partir de ahora quien quiera podrá ponerse vinilos en los balcones y el que no los mantendrá transparentes, alterándose de esa manera la armonía del conjunto.
Estimada Sra. Forteza:
Con carácter general el art. 7.1 LPH dispone que el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. Existe por lo tanto una prohibición de realizar obras que puedan alterar la configuración o estado exterior del edificio.
La fachada del edificio constituye un elemento común del mismo, ya que el art. 396 Cc dispone que los elementos comunes del edificio «son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;…las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores…». Se exige entonces una autorización específica de la Comunidad para actuar sobre tales elementos, pues tal y como se declara en la STS, Sala 1ª, de 3 de abril de 1990 «el respeto y acatamiento que todo propietario en régimen de propiedad horizontal debe prestar a la normativa reguladora de dicha forma de comunidad, entre la que figuran los preceptos que prohíben al propietario realizar obras que alteren la estructura del inmueble o de alguno de sus elementos comunes sin haber obtenido para ello la autorización de la Junta de Propietarios, alcanzada por unanimidad de todos sus miembros (artículos 7, 12 y 16-1 LPH)».
Ahora bien, si la vecina solicitó autorización para adherir un vinilo en los cristales de los balcones y la junta de propietarios se la concedió, entonces no está incumpliendo el art.7.1 LPH, pues tiene la autorización de la junta, que ha considerado mayoritariamente que se le debe conceder la autorización. Puede decirse que esa autorización no puede concederse por mayoría sino que requiere unanimidad, pero eso sería un incumplimiento de la LPH, y sólo es posible que así lo declare un juez en el caso de que algún propietario impugne el acuerdo. Si usted votó en contra de la autorización está legitimada para impugnar el acuerdo sobre la base de que la autorización se concedió por mayoría y no por unanimidad, como señala la ley.
En el caso de que el acuerdo no se impugne en el plazo legalmente establecido, pese a que podría ser un incumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal, quedaría convalidado.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Hola he visto su página y ojalá puedan ayudarme y orientarme ..
Mis padres viven en una comunidad de 12 vecinos pero realmente 6 dan a una calle y 6 a la otra de atrás (eso según las escrituras,pero aquí se votan todas en una )
La cuestión es que esta en segunda línea de playa y todos son inquilinos menos mis padres por tanto las ventanas no se han cambiado desde hace 40 años ,son correderas blancas solo cristal sin persianas ni nada que aísle …y todas están hechas polvo ,hace unos 3 años comentamos de cambiar y dijeron q el primero q las pusiera (ventana y persiana mallorquina)pues los demás le seguirían…la cuestión es q mis padres las han cambiado hace ya más de un año por unas climalit y persiana mayorquina en ocre ya que dan a la playa y nos recomendaron esas en vez de blancas que durarían ni 5 años por la sal del mar y la humedad …resulta que el ocre ya estaba puesto en las barandas ,puertas y dos puertas mallorquinas que hay en la fachada de la planta baja que es donde hay unos contadores ,vamos que realmente el ocre ya era parte de la fachada y solo hemos seguido la estética, pero claro los vecinos que no viven ahí y solo quieren alquilarla en pésimas condiciones (no tendrán intención de cambiarlas en la vida)pues han dicho de hacer una reunión para hablar del color de las ventanas ….el.problema es que la presidenta siempre anda a cambiar de gestora para entre cambio y cambio hacer chanchullos en las cuentas y no pasar los libros de actas (supuestamente se han quemado en un incendio)la cuestión es que ahora después de más de un año hablado y colocadas quieren hablar del color (porq las que dan a la calle de atrás son blancas pero en teoría según las escrituras no tienen nada que ver la calle de atlante con la de atrás)
Me asusta que ahora todos arremeten y quieran que mis padres las quiten ya que ha sido un dineral y encima se pusieron por que su casa era un congelador y necesitaban aislamiento ya que son mayores y padecían las humedades ..
Estimada Sra. Mari Carmen:
La Sala 1ª del Tribunal Supremo en sentencia de 9 de enero de 2012, con cita de la STS Sala 1ª, de 1 de febrero de 2006, afirma que: «se reitera como doctrina jurisprudencial que el principio de igualdad prohíbe las desigualdades que resulten artificiosas o injustificadas por no venir fundadas en criterios objetivos y razonables, según criterios o juicios de valor generalmente aceptados. Igualmente se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que en materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma«. Por lo tanto como principio general en régimen de propiedad horizontal no resulta posible amparar desigualdades que no resulten debidamente justificadas.
En ese sentido, desde nuestro punto de vista, si ya existían modificaciones con el color ocre, de manera que el ocre ya era parte de la fachada y ustedes solo han seguido esa misma estética, no debería prosperar la iniciativa de la comunidad de protestar por el cambio de ventanas realizado por sus padres.
Por otra parte, habría que considerar también la existencia de dos subcomunidades en el edificio, la de fachada al interior y la de fachada al exterior, así como el diferente trato que merece la orientación de la fachada.
Para dar una respuesta más precisa sería necesario disponer de mayor información y ver la situación de hecho, para poder determinar si la reclamación de la comunidad es, como parece, injustificada.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
buenos días, quisiera información de un asunto de instalación de gas en fachada comunitaria, que resulta que el edificio tiene diseñado dos caras una dirección levante y otra poniente, mismo diseño simétrico. La compañía de gas autorizada ha efectuado la instalación en la cara levate en el saliente la colocación de los tubos paralelos y el contador a la altura de los cierres de la cocina sin que altere o pase por la salida de los extractores de salida de gas y a distancia adecuada a dichos cierres es decir una instalación acorde con la estética del edificio de la fachada. En la fachada de la cara poniente la propietaria del primer piso, se ha efectuado la instancia al lado de los cierres pero no del saliente de la fachada del anterior sino hacia la venta del salón paralela a dicho cierres un tubo que baja desde el techo hasta la parte baja de la ventana del salón del 2 piso del cual soy propietaria baja bordeando y rodeando la ventana del salón del piso donde se coloca el contador doble tubo de entrada y salida paralelo hacia el cierre de la cocina de dicho piso, es decir, todo lo contrario a la pared zona levante. Dicha instalación parece mas bien que atiende a un interés personalizado; motivo que en el supuesto de acogernos en un futuro el piso 2 y 3 a la toma de gas el contador tendría que ir hacia el saliente de la fachada en dirección contraria al del primero y a la misma y diseño de los colocados en la zona levante, tenemos los aires acondicionados que impediría ponerlos como lo ha hecho la propietaria del primero. ¿Qué Acciones tendría que realizar? ir encontra de la compañía por instalación que rompe la estética del edificio, demandar a la propietaria del piso 1 por realizar una instalación contraria a la realizada en la cara levante sin autorización de la comunidad, poner en conocimiento al presidente de mi oposición a dicha instalación, éste, se inhibe de sus tareas, es decir, le es indiferente, puedo a titulo de propietario asumir dichas actuaciones advirtiendo al presidente de mi decisión o cual sería su opinión, muchas gracias
Estimado Sr. Antonio:
La cuestión es compleja.
En principio, no necesariamente tienen que tener la misma distribución en la fachada levante que en la poniente, si la disposición es uniforma en cada fachada, y se hace de la manera que menos afecte a la estética.
Si la instalación llevada a cabo por la propietaria se debe a un interés personal y no ha sido consensuada por la comunidad o indicada por la empresa instaladora, se debería poner de manifiesto ante la junta de propietarios, para que tome la decisión que proceda. En todo caso, si esa instalación le puede suponer a usted algún problema en el futuro en relación con los aparatos de aire acondicionado, debería también ponerlo en conocimiento de la junta y de la propietaria, suscribiendo un compromiso de la misma de asumir los costes que ello pudiera suponer en el futuro si se hubiera de modificar la instalación de los aparatos de aire acondicionado.
Espero que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Buenos dias FAbio,
Me gustaria preguntarte si seria posible revestir la fachada de mi negocio con madera o si este material esta prohibido me da un poco de miedo revestirla y que luego tenga que quitarlo por no cumplir alguna normativa de seguridad ante el fuego o alguna cosa asi
Te agradeceria mucho una respuesta
Saludos
Estimado Sr. Iván:
En principio, debería consultar los Estatutos o normas especiales del título constitutivo, por si hubiera alguna especificación sobre fachadas de locales.
De no haberla, como es habitual, no debería existir problema en revestir la fachada del local de madera, siempre que se trate de madera protegida con productos o materiales ignífugos y que cumpla todas las normas reglamentarias para su comercialización.
No obstante, debería consultar en el Ayuntamiento por si tuvieran alguna normativa específica en las normas subsidiarias de urbanismo.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Buenos días!!
Vivo en un inmueble construido en el año 2010. Las ventanas son correderas.
Por motivos de eficiencia energética, me gustaría cambiarlas por oscilobatientes.
Ningún vecino ha cambiado todavía sus ventanas por lo que no hay precedentes.
Mi idea es mantener el tamaño y color de la carpintería de aluminio. Como a simple vista se podría apreciar una pequeña diferencia entre unas y otras ( el perfil central sería un poco más ancho), me gustaría conocer si debo pedir autorización a la comunidad. Y en caso de tener que pedirlo, que mayoría debería obtener?? (Hay un par de vecinos que dicen no a todo, y me temo que si he de pedir permiso, no salga adelante mi petición).
Hay sentencias judiciales al respecto en algún caso similar al mío que ustedes conozcan?
Estimada Sra. Beatriz:
El criterio fundamental a la hora de realizar modificaciones de los elementos constructivos es que no afecte a la estética, a la estructura, ni cause molestias a los demás vecinos.
Desde ese punto de vista, la modificación consistente en cambio de ventanas correderas por ventanas oscilobatientes, con el mismo tamaño y color de la carpintería de aluminio, aunque el perfil central fuera un poco más ancho, podría considerarse que no supone una modificación sustancial de la estética –y por supuesto no puede entenderse que afecte a la estructura general ni cause molestias a los demás vecinos–, y por tanto no precisaría de autorización de la junta de propietarios. Además, un aspecto muy importante es que el cambio obedece a razones de eficiencia energética, lo que siempre ha de verse con buenos ojos.
No obstante, la prudencia aconseja plantearlo previamente a la comunidad, por deferencia y consideración hacia los demás propietarios/as, y para evitar conflictos posteriores.
Aunque pudiera entenderse que el cambio precisaría unanimidad, cabría entender que, con las premisas expuestas, si sólo se oponen dos vecinos, se podría entender que hay una opinión mayoritaria a favor de la instalación y la comunidad no actuaría contra el cambio.
En caso de mayoría en contra (no sólo esos dos vecinos), la cuestión se complicaría, y entendemos que sería necesario impugnar el acuerdo y que un Tribunal decidiera si procede la autorización.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Buenas tardes, vivo en lo que se denomina propiedad horizontal tumbada, es decir en un conjunto de casas adosadas, el muro perimetral que circunda todas las casas, tiene en la parte superior del mismo, una valla metálica de color verde, que cuando se nos entregaron las viviendas, tenía en su parte interior brezo natural de ocultación, con el tiempo algunos vecinos hemos cambiado ese brezo natural que además es susceptible a arder como ya ocurrió en alguna ocasión, pon brezo artificial de color verde ignífugo, eso ha llevado a la queja de algunos vecinos que insisten en que eso representa una alteración estética de la fachada, ¿esto es así o puedo poner esa malla de ocultación o brezo artificial en la parte interior de la valla?.
Gracias
Estimado Sr.:
Como hemos expuesto, las alteraciones contrarias a la estética son aquellas que sean «sustanciales», en el sentido de importantes, es decir, que alteren de forma seria el aspecto del conjunto.
Sobre esta base, consideramos que la sustitución de brezo natural de ocultación por brezo artificial de color verde ignífugo no puede suponer tal alteración «sustancial», y además ofrece mayor seguridad ante el riesgo de incendio. Para responder con exactitud tendríamos que disponer de imagenes para tener una visión en perspectiva del conjunto arquitectónico y valorar en qué medida podría afectar el cambio de brezo natural por brezo artificial, pero en principio entendemos que puede poner brezo artificial de color verde ignífugo.
Esperamos que le sirva de ayuda, y quedamos a su disposición.
Fabio Balbuena
Buenas tardes Sr. Fábio, felicidades por el blog. Mi pregunta es la siguiente. He realizado una ampliación de vivienda de un metro, sobre terraza de uso privativo. Otros vecinos también las han realizado aunque hace más tiempo, la diferencia está en el cerramiento de otro color y el tipo de teja. Es necesaria unanimidad, en caso de que un vecino no esté de acuerdo que puede ocurrir?. Muchas gracias.
Estimado Sr.:
Como hemos expuesto, las modificaciones contrarias a la estética de la fachada han de ser «sustanciales», sin que pequeñas diferencias puedan considerarse como suficientes para imposibilitar determinados cambios en los inmuebles.
Necesitaríamos disponer de una imagen en perspectiva para poder comparar los cerramientos (color) y tipo de reja, y valorar en qué medida pudiera ser una alteración «sustancial» o no. De no serlo, la comunidad no podría oponerse al cerramiento realizado y cambio de teja. Pero como decimos, tendríamos que verlo.
Esperamos que le sirva de ayuda, y quedamos a su disposición.
Fabio Balbuena
Estimado Fabio,
He sacado la caldera a la terraza de mi ático y me dicen que no es posible porque afecta a la estética de la fachada y no se ha aprobado en Junta, pero la fachada no es visible desde la calle ya que la terraza tiene una anchura de tres metros. Me pueden obligar a quitarla?
Gracias de antemano
Estimado Sr.:
Por lo que usted comenta, si la caldera no es visible desde la calle, difícilmente puede entenderse que afecta a la estética.
Pero para responder con más precisión, necesitaríamos tener una perspectiva de la situación para ver en qué medida afecta a la estética de la fachada.
Esperamos que le sirva de ayuda, y quedamos a su disposición.
Fabio Balbuena
Buenos días, Me gustaría quitar la polea de la terraza, me han dicho que tengo que consultarlo con la comunidad, pero por las dificultadas de ahora, no se realizan reuniones, y vienen a hacerme obras en la terraza y quería aprovechar, pasaría algo si la quito sin permiso?
Saludos y gracias.
Estimada Sra.:
Entendemos que el sistema de cortina de cristal no es propiamente un cerramiento, ni una modificación estructural, ni supone ampliación de superficie, y por ello en principio no necesita licencia municipal, proyecto ni autorización. Puede contrastarlo con un técnico de la zona donde reside, o con una empresa instaladora de cortinas de cristal tipo lumon.
Esperamos que le sirva de ayuda, y quedamos a su disposición.
Fabio Balbuena
Buenos días,
Vivo en un edificio antiguo de más de 60 años construido, y con motivo de la ITE, en el año 2014 la administradora de nuestra comunidad contrató a una «empresa de su confianza» para realizar una reforma de la fachada, ya que debido al paso de los años se había producido cierto deterioro del revestimiento de la fachada. La empresa que realizó dicha reforma no realizó un correcto revestimiento de la fachada, de tal manera que existen algunas fisuras en la pared de la fachada que da a una habitación de mi piso y también dejó los premarcos en los que se encuentran sujetas mis ventanas sin recubrir del revestimiento de la fachada, de tal manera que, al ser los premarcos de madera y encontrarse descubiertos del revestimiento que se ha ido desprendiendo con el paso de los años, cuando llueve fuerte permiten que entre agua a través de los premarcos y de las fisuras de la pared de la fachada (esta pared, además es muy fina y hecha de marés, un material poroso). Tras realizarse los trabajos de reforma de la fachada y ver que la empresa «de confianza» de la administradora había dejado la fachada con ciertas grietas y los premarcos sin recubrir por la parte que da a la fachada (en la parte que da al interior a mi piso sí que estan recubiertos de la pared interior), yo me quejé a la administradora, pero ella defendió a dicha empresa y, según ella y su empresa constructora de confianza, dicen que yo tengo que recubrir o proteger los premarcos por fuera, es decir, por el lado que da al exterior de la fachada. Quería saber si es verdad que me corresponde a mí realizar este trabajo o a la comunidad, ya que entiendo que al ser un trabajo que representa un riesgo, por ser en la parte exterior de la pared de la fachada, debería corresponder a la comunidad y no a mí. Además, para esto hemos pagado a una empresa para que realice la reforma de la fachada.
Muchas gracias por su ayuda
Francisca Carrillo
Estimada Sra.:
Para responder adecuadamente a su consulta necesitaríamos disponer de mayor información (contrato con la empresa constructora, información técnica de las fisuras no reparadas de fachada, estado deficiente de los premarcos, etc.).
En principio, como usted apunta, la reparación de grietas de fachada y revestimiento corresponde a la comunidad, pues la fachada es un elemento común del edificio; los premarcos de las ventanas, por su parte exterior, también formarían parte de la fachada, al estar integrados en la misma, por lo que su sellado y recubrimiento también correspondería a la contratista (habría que confirmar qué figuraba en el contrato al respecto de los premarcos).
El problema puede encontrarse en el plazo de reclamación, porque si la obra se realizó en el año 2014 ha transcurrido ya bastante tiempo. Habría que ver el plazo de garantía de la obra que figura en el contrato para estudiar si es viable la reclamación. En todo caso, si no se reclamó en plazo a la constructora, al tratarse la fachada de un elemento común, la reparación de las deficiencias subsistentes le correspondería a la comunidad.
Esperamos que le sirva de ayuda, y quedamos a su disposición.
Fabio Balbuena
Me gustaría informara de si mi vecino, perdón me pongo en situación, vivo en una vivienda unifamiliar adosada y como decía mi vecino quiere sacar el garaje a la altura de la edificación que esta como 2m sobresaliente pero si lo hace a mi me dejaría la cocina encajonada y me quitaría toda la luz dejándome la cocina a obscuras. Que a la espera de sus noticias y me despido atentamente Luis
Estimado Sr.:
Necesitaríamos ampliar la información para respuesta precisa, pero en principio, las modificaciones no han de afectar a la estructura ni a la estética, y no han de ocasionar molestias a los demás propietarios. Por lo que usted indica, probablemente la estructura no resultaría afectada, pero la estética cambiaría, y especialmente le afectaría a usted porque le quitaría luz y ventilación. Por lo tanto, salvo que existan aspectos a considerar e información que no tenemos, entendemos que puede oponerse.
Esperamos que le sirva de ayuda, y quedamos a su disposición.
Fabio Balbuena
Hola! Tengo una duda, a ver si pueden ayudarme.
Vivimos en un piso, que posee un tendedero que da a la calle y está “cerrado” con unas lamas blancas, pero disponemos ahí de la caldera y hemos tenido muchos problemas averías debido al frío y heladas pues no está bien cerrado, nos gustaría quitar esas lamas y cerrarlo bien siguiendo la estética de la fachada pues ya hay balcones y terrazas interiores cerradas, y querría poder sustituir las lamas que tiene el tendedero y cerrarlo como algunos vecinos tienen cerrados balcones que dan a la misma calle
Es posible? Me pondrán pegas? Vamos a pedir permiso al administrador pero pueden decirnos que no?
Estimado Sr.:
En principio, si ya existen otros balcones y terrazas cerrados, no sería admisible que a ustedes les negaran la autorización para cerrar el tendedero. Pero para mayor exactitud, tendríamos que disponer de mayor información (la ubicación del tendedero en relación con el conjunto y con los otros balcones y terrazas cerrados, etc.).
En todo caso, una solución alternativa sería hacer el cerramiento por dentro, dejando las lamas por fuera.
Esperamos que les sirva de ayuda, y quedamos a su disposición.
Saludos
Fabio Balbuena
Buenas noches, puedo poner un timbre de arriba de mi puerta de otro color?? No el típico blanco de toda la vida… O eso se considera modificación de la fachada??? Gracias
Estimada Sra.:
No acabamos de entender cuál es la situación, dónde se encuentra situado el timbre (puerta individual, placa de timbres, etc.). Puede ampliarnos la información sobre la duda que plantea para que podamos responder.
Saludos
Fabio Balbuena
Muy interesante. Desconocía la mayoría de datos expuestos, y me han servido de gran ayuda para cuando alguno de mis vecino, o yo mismo, deseen realizar alguna obra que afecte a la parte frontal del edificio. Un saludo.
Muchas gracias por el artículo.
Tengo una duda respecto a los antecedentes. En mi comunidad hay varios vecinos que han alterado la fachada ( con maquinas de aire acondicionado, salida de humos, cambio del color de la terraza…) yo he pedido permiso para instalar una maquina de aire acondicionado en el mismo sitio que el vecino de abajo. La comunidad me dice que no me autoriza y que el vecino de abajo lo ha hecho sin consentimiento pero no han iniciado ninguna acción legal contra ellos. ¿Pueden negármelo a mi si el aire del vecino lleva ya instalado varios años? Muchas gracias
Estimada Sra.:
Para responder con precisión a su consulta, sería necesario conocer desde cuándo existen las alteraciones realizadas por otros propietarios, en especial su vecino que ha instalado el aparato de aire acondicionado igual que usted pretende, sin que la comunidad actuara contra ellos.
El tiempo transcurrido es importante, porque como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2013, el conocimiento, no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos. Que la comunidad no haya actuado hasta la fecha contra determinadas modificaciones o alteraciones no quiere decir que no lo vaya a hacer, si todavía están en plazo de hacerlo, adoptando el oportuno acuerdo comunitario.
Ahora bien, lo que no se considera admisible por los tribunales es que se actúe frente a un propietario y no frente a otros autores de la misma infracción, pues ello supone una desigualdad de trato entre comuneros y, en suma, un ejercicio selectivo de la acción que debe ser interpretado como expresión de un trato desigual y discriminatorio, contrario a la buena fe y constitutivo de un abuso de derecho que no puede ser ignorado. Así lo ha declarado el Tribunal Supremo en muchas sentencias, como por ejemplo, la de 9/02/2002.
Esperamos que le sirva de ayuda, y quedamos a su disposición.
Fabio Balbuena
Buenas fabio.
Vivo en una calle donde las viviendas son todas iguales varian el color un poco mas oscuro o claro, en el cual tenemos un patio delantero con pérgolas de hormigón, y yo quiero cerrarlo y hacer un garage de material y terraza arriba con el fin de incluso ampliar mas arriba.
No se donde mirar si puedo hacerlo o no el ayuntamiento no me da respuesta y necesitaría saberlo, muchas gracias fabio.
Un saludo.
Estimado Sr.:
Muchas gracias por su consulta.
No entendemos si se trata de una comunidad de propietarios de viviendas adosadas, o son casas independientes.
En todo caso, esa modificación requiere autorización municipal, que dependerá de las normas urbanísticas.
Si se trata de casas independientes, si el Ayuntamiento lo autoriza puede realizar la obra. Si se trata de una comunidad de propietarios de adosados, además de la autorización municipal necesitará la autorización de la comunidad, que precisa una mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas de participación.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Me gustaría saber si una finca con dos edificios y dos NIF’s, ante las posibles modificaciones de la fachada son independientes o no. Vamos a proceder a la ITE y hay vecinos que quieren añadir unos pequeños balcones. Entiendo que es elemento común por ser la fachada pero alegan que son independientes. No sé si tienes alguna información al respecto. Gracias
Estimado Sr.:
Muchas gracias por su consulta.
Entendemos que se trata de un edificio con dos bloques constituidos como subcomunidades, cada uno con su propio CIF. En este caso, hay que ver el título constitutivo por si existe alguna especialidad. Si no la hay, la cuestión relativa a la configuración externa afecta a la supracomunidad, es decir, a la comunidad general de todo el edificio, incluyendo los dos bloques. Por lo tanto, a esos efectos los bloques no son independientes, sino que la decisión se ha de adoptar por todos los propietarios, no solo por los del bloque interesado en añadir los balcones.
Esta decisión se regiría por el artículo 10.3 y 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, requiere mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas de participación (votan todos los propietarios, de ambos bloques).
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes, gracias ante todo por resolver las dudas que le plantean., a ver si pudiera ayudarme con la nuestra. En la comunidad un vecino del bajo con un pequeño patio ha levantado un pequeño muro utilizando la pared que da al portal y por tanto rompiendo la estética del mismo, todo ello sin previa consulta en junta y por supuesto sin autorización, encontrándonos de la noche a la mañana con el muro levantado
Le agradezco de antemano su respuesta
Un saludo.
Estimada Sra.:
Muchas gracias por su consulta.
Cualquier propietario puede modificar los elementos privativos de su vivienda, siempre que no afecten a elementos estructurales o modifiquen la configuración externa. La elevación de un muro en una pared de un patio utilizando una pared comunitaria precisaría de autorización de la junta de propietarios.
Le sugerimos solicitar al presidente la inclusión de este asunto en el orden del día de la siguiente reunión de la comunidad, para que se trate el asunto y se decida lo que haya lugar al respecto por la junta de propietarios.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Hola,
Vivo en un sobreatico con la fachada retraída, de tal modo que la vista desde mi ventana da a la terraza de los vecinos del ático, que tiene unas vigas encima como techo (mi piso abarca la superficie de los dos de abajo). Uno de los pisos de abajo está haciendo obra y ha puesto una pintura asfáltica, de tal modo que las vigas que eran color crema, ahora veo la mitad de la superficie roja, y es bastante horroroso. Quiero saber si el propietario podía hacer esto o si tiene que pedir permiso a la comunidad y de tener que hacerlo basta la mayoría o la unanimidad para aprobarlo. El resto de vecinos sólo lo verán si suben a la terraza comunitaria y entiendo que les de igual, solo me perjudica a mí.
Estimada Sra.:
Muchas gracias por su consulta.
Entendemos que la pintura asfáltica obedecerá a que ofrece una mayor impermeabilización y protección de las vigas. Ahora bien, si el color original era crema, para cambiarlo a un color rojo debería contar con el consentimiento de los vecinos afectados, pues aunque no afecte a todos los propietarios, sí afecta al propietario de la vivienda superior al cambiar la estética original.
Por tanto, en principio, y con todas las reservas por no tener información completa (fotos, título constitutivo, etc.), entendemos que está en su derecho a exigir que se reponga al color original.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Vivo en un primero ,y debajo han montado galería comercial, había un zócalo que recorre toda la fachada y tenia una anchura de aproximadamente de 40cm desde pared de fachada hasta el final de vuelo y un grosor de unos 15cm, el mercado ha transformado ese zócalo colocando unas láminas metálicas horizontales de 50 cm de altura y otra tira de láminas inclinadas que llegan hasta la fachada y quedando a unos 35cm de todas las ventanas, tapando por completo el aire acondicionado que tenemos en el exterior
En invierno al estar inclinadas las chapas y lluvia pueden convertirse en una cascada con el consiguiente ruido estridente del choque del agua con la chapa y la proximidad de la ventana, además de la falta de seguridad que hay desde esa chapa a la ventana (35cm), además al levantar tanto ,han tapado unos 59cm de un balcón ,que aunque está cegado, exteriormente para no modificar fachada siegues teniendo apariencia de balcón.
Todos estos cambios son admisibles sin haber consultado a la comunidad, en principio nos dijeron de sanear esa marquesina y en la parte externa de la misma colocación del rótulo de la galería, ( no nos parecio mal , ya era más o menos la original pero saneada y nueva, pero el final ha sido muy distinto
Son posibles todos estos cambio? Perdón por la extensión ,hubiese querido resumir ,pero no he sabido. DISCULPAS
Estimado Sr.:
Es complicado hacerse una idea precisa de lo que expone, y en todo caso, para comprender el alcance, habría de tenerse una observación directa del aspecto exterior anterior y posterior a la modificación. Además, debería tenerse acceso al título constitutivo, a fin de ver las disposiciones relativas a los locales comerciales.
Por otra parte, una cosa es la alteración estética y otra las molestias. Habría que ver si ha existido dicha alteración, pero en caso de no existir, o estar permitidas las modificaciones por el título, no habrían de suponer molestias para los demás propietarios. Si se produce ruido estridente, se podría actuar por vía del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Atentamente,
Fabio Balbuena
Buenos días,
Unos vecinos, con terraza en L que da a zonas comunes y cuyo lateral corto es visible desde la calle, han instalado en su terraza, sujeto al suelo de su terraza, una especie de paramento o celosía de ral parecido a los elementos metálicos de las terrazas o las verjas de los pisos bajos que tienen justo debajo (ellos son un primero), como elemento de protección para evitar caída accidental de sus hijos pequeños o que éstos arrojen objetos o juguetes hacia los jardines o los pisos bajos.
Esta celosía no abarca todo el perímetro de su terraza, sólo una forma de L más reducida que la propia terraza.
El Administrador nos ha informado que pueden requerir su retirada, pero dado que prima el criterio de seguridad sobre la estética, es posible negarse a ello?
Por otro lado, ajustándonos al criterio de estética, sería posible requerir la retirada, por afectar a dicho criterio, de cualesquiera otros elementos situados en las terrazas que afean la estética de la fachada: banderas, tendederos suspendidos con poleas de techos y/o paredes de las terrazas siempre en su interior, biombos o paramentos de madera verticales visibles desde el exterior, armarios botelleros, neveras, arcones, sombrillas que no siguen la normativa aprobada para toldos…?
Agradezco su respuesta.
Un saludo
Buenas tardes y gracias por el bloc.
Quería saber si es cierto o no que a los 25 años de la construcción del edificio, ya no tendríamos que respetar la estética del edifio
Buenos días:
No es cierto. La estética del edificio no caduca ni prescribe. Se ha de respetar durante toda la vida de la edificación.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas y gracias de antemano por la ayuda.
Soy inquilino de una vivienda en la que estando yo de vacaciones han entrado en mi terraz para pintarla por acuerdo de pintar toda la fachada. La cuestión es que a expensas de unos simples papeles puestos en el ascensor comunicando que se debían replegar las terrazas, algo que no pude hacer por estar fuera y solicitar que se contactará conmigo al vocal del bloque, algo que no hizo en nigún momento para dar una solución. Nunca se me comunicó fecha de entrada ni información de ningún tipo, hecho que sí se ha hecho con el resto de vecinos. Se trata de una terraza de 100m2, me han apiñado todos los mueles y macetas como han querido, quitado los focos y todo lo que han considerado. Hay muchas cosas que no puedo mover yo solo como mesas y macetas.
¿Es legal lo que han hecho?
¿Debía tener comunicación de día? y mi consentimiento expreso?
¿Puedo exigir que me lo dejen todo como estaba?
Muchas gracias.
Estimado Sr.:
Muchas gracias por su consulta.
Siempre se tiene que avisar de las actuaciones que se van a llevar a cabo, especialmente si se tiene que acceder a elementos privativos, o comunes de uso privativo, como pueden ser terrazas, a fin de que se retire o proteja todo aquello que puede resultar dañado o manchado con las actuaciones.
Cuando se trata de una actuación de rehabilitación o restauración aprobada por la comunidad, no se precisa el consentimiento expreso de cada propietario para acceder, siempre que el acceso sea viable a través de elementos comunes y sin daños para la propiedad. Lo contrario supondría que la negativa de algún propietario provocara retrasos o incluso que quedaran determinados elementos sin rehabilitar o pintar.
Ahora bien, una vez finalizados los trabajos se tiene que dejar la propiedad privada en perfecto estado, aunque no es claro que los operarios estén obligados a colocar en su lugar anterior los muebles y macetas que se hayan movido para poder pintar.
Le sugerimos que hable con la administración y presidencia exponiendo la situación, que se ha generado por no haber sido avisado adecuadamente, para intentar llegar a un acuerdo sobre la recolocación de los elementos desplazados.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas, gracias por tu post aunque como veo que es del 2012 (se agradece que a fecha actual sigas respondiendo dudas que suscita), me preguntaba si a día de hoy aun sigue igual. Mi caso es el contrario, la comunidad o mejor dicho 5 de los propietarios (son 2 portales de 4 plantas a 3 vecinos en cada una, total 36 propiedades o vecinos) y a la Reunión bajamos 5 el administrador y yo, siendo el mío el único boto negativo, quieren cambiar todas las terrazas los balastros cambiarlos por acero inox y cristal yo encima acabo de arreglarla porque si es cierto que algunas tienen alguna grieta que otra en los balastros pero mas tiene la pared y de eso ni pio, cosa que repare con tapagrietas y una buena lijada después se pinta y tan bonito, que parece nuevo y al hacerlo yo me ahorre la mano de obra y el material no a llegado a los 20€ y no a los 70.000€ que parece que va a valer el cambio y eso contando que siempre hay morosos y que porque tengo que pagar yo lo mismo sin querer ni hacer falta cuando mi terraza mide 1 metro y medio y las del primero son como 15m puedo parar esto de alguna forma o al menos pedir que se cobre una parte proporcional ya que también dicen de cambiar el poyete de algunas ventanas que por lo visto están mal no se cuales son pero los mío no, ni los que veo desde mi piso, mil gracias.
Estimado Sr.:
Muchas gracias por su consulta.
En respuesta, indicarle que la cuestión es compleja, y no tenemos suficiente información para responder con precisión.
De forma genérica, podemos decirle que la ley ha evolucionado para facilitar la rehabilitación y renovación de los edificios residenciales.
Actualmente, tras la Ley 8/2013, las alteraciones de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de terrazas, requieren mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas de participación.
Ahora bien, cuando se trate de innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad, el disidente no resultará obligado a pagar cuando el gasto supere tres mensualidades de gastos ordinarios.
La duda, pues, se encuentra en determinar si el cambio de balaustres por inox y cristal es una actuación necesaria para garantizar la seguridad y habitabilidad o es una mejora no necesaria. Si, como usted dice, la reparación o rehabilitación de los balaustres es mucho más barata que la sustitución por inox y cristal, nos inclinamos por considerar que el cambio es una mejora no necesaria, y por lo tanto, si pasa de tres mensualidades ordinarias, el disidente no resultará obligado a pagar, incluso aunque no se le pueda privar de la mejora, como sería el caso.
En cuanto a la forma de pago, se trata de un gasto que, salvo especialidad al respecto en el título constitutivo, debe afrontarse por cuotas de participación (coeficientes de escritura).
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Por favor me urge que alguien me diga si sigue siendo necesario el 100% de votos positivos para cambiar todas las terrazas de un edificio que además esta a juego con los de toda la calle, ellos me dijeron que solo se necesitaba 4 quintos o 5 sextas partes de los votos y como digo en la reunión éramos 4 vecinos el gestor de la finca y yo (aunque uno de ellos, el presidente, traía 2 autorizaciones para votar por 2 vecinos mas y tampoco se si eso es legal ya que el vecino de una de las autorizaciones bajo mientras estábamos reunido para ir a comprar o lo que sea, vamos que estaba en casa y perfectamente podía haber bajado el ya que cuando paso dijo firmo la comparecencia, a lo que le contesto no ya la he firmado yo que si no luego hay mas líos, el otro creo que también estaba aquí pero no estoy seguro). Haaa y yo firme la comparecencia antes de iniciar la Reunión pero al terminar y ver que nadie firmaba nada (positivos y negativos) le pregunte al gestor que si no firmaba como que había votado en contra a lo que me contestó que ya lo apuntaba luego el en las oficinas al meterlo en el ordenador para que constara, que no me preocupara que no hacia falta, cuando a las reuniones de mi portal anterior al finalizar al menos se ponía delante de nosotros lo que votaba cada uno y a veces hasta cada uno lo escribía. Por favor deberas que me urge saber si puedo hacer algo antes de que lo pongan en marcha, soy el del comentario anterior, gracias.
La firma únicamente será de la asistencia a la junta, y seguramente en el acta se reflejará su voto en contra. No obstante, para que el administrador lo refleje correctamente en acta puede remitirle una comunicación dejando constancia de que usted está en contra de esa modificación y se muestra disidente, por lo que no podrá ser obligado a pagar si el gasto supera tres mensualidades ordinarias de gastos. Cuando le llegue el acta compruebe que efectivamente consta que usted vota en contra.
En todo caso, cuando le notifiquen el acta, envíe al administrador una nueva comunicación indicando que usted se opone a la instalación (es disidente) y no pagará si el gasto supera tres mensualidades ordinarias de gastos.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Disculpa que te vuelva a molestar, no entiendo que quiere decir «En cuanto a la forma de pago, se trata de un gasto que, salvo especialidad al respecto en el título constitutivo, debe afrontarse por cuotas de participación (coeficientes de escritura).»» y en un comentario anterior dijiste «No es cierto. La estética del edificio no caduca ni prescribe. Se ha de respetar durante toda la vida de la edificación.» y me preguntaba si me puedo agarrar a eso o a cualquier otra cosa para que no se lleve a cabo ya que si acaso algunos balastros de alguna que otra terraza solo necesitan ser reparados pero por no hacer feo, vamos lo que hice yo en la mía, pero echo por un profesional claro, ya que entiendo que el cambio es meramente estético y a muchos nos vendrá mal ya que ya e visto como son las terrazas que quieren poner y a los que nos da el sol desde primera hora el cristal nos va a generar calentamiento como si no hubiese ya suficiente calor y precisamente gracias a los balastros entra la brisa y podemos dormir y vivir un poco mas aliviados y a parte que van a encontrase problemas para adecuarlo a estos edificios (cada planta y casi cada letra es diferente y colindan algunas terrazas con la del vecino como es mi caso) los operarios, perdona de veras por insistir es que solo llevamos 9 meses y ya nos hemos comido una derrama que no deberían habernos cobrado al haber sido la junta anterior a nuestra compra (vivimos yo y mi madre, ambos enfermos) ya que lo compramos libre de todo tipo de cargas, derramas incluidas pero bueno nos callamos y lo dejamos pasar por no empezar con problemas y fuero casi 1.000€ en mi casa ahora mismo solo entra una pensión la de mi madre de algo mas de 400€ y nos mudamos supuestamente porque seria un bien para nosotros vivir en un sitio menos ajetreado que una gran ciudad, en fin me vuelvo a disculpar por el volumen del texto y de veras mil gracias ya me has ayudado muchísimo ojala hubieran mucha más gente como tú y mas webs como esta, GRACIAS!
Buenas tardes y gracias por todo lo que aprendemos en el blog.
En mi comunidad existen humedades en las terrazas del último piso (12º). Son terrazas comunes (al ser tejado de las vivienda inferiores) pero de uso privativo por cada vivienda del último piso.
Existen varias opciones para repararlas. Una es levantar la zona con humedades, encontrar donde está el problema y reparar la capa asfáltica. Volver a embaldosar y listo. Pero ya no existen baldosas como las actuales, así que habría que poner nuevas todas las baldosas de las terrazas para conservar la estética del suelo ya que lógicamente no van a dejar que les pongamos otras diferentes quedando “petachos”.
Otra opción es quitar la barandilla actual y las ventanas para colocar toda la nueva capa asfáltica entera con baldosas nuevas y luego volver a reponer la barandilla y las ventanas. En este caso además al cambiar la capa asfáltica se quiere aumentar unos centímetros la altura de la capa de cemento del suelo de las terrazas que como consecuencia provoca que se aumente la altura del escalón que hay para salir a las terrazas y además las ventanas pasen a tener menor altura. ¿Es necesario el consentimiento de los propietarios de las viviendas que dan a esas terrazas para realizarles esa modificación o se puede aprobar por mayoría?.
Originalmente las barandillas eran de hierro y las ventanas de madera. El mantenimiento aun siendo elementos comunes lo hace cada copropietario según se acordó hace años. Con el tiempo algunos copropietarios las han cambiado a aluminio sin ningún permiso. Como por LPH hay que mantener la estética de la fachada, ¿en el caso de las terrazas ahora que materiales hay obligación de emplear, los originales de cuando se construyo o los que ahora existen?. ¿Para decidirlos hay que tener unanimidad?
Gracias por su ayuda,
Estimado Sr.:
En respuesta a sus preguntas, y con todas las reservas por no disponer de suficiente información, parece que la opción más adecuada sea la segunda, es decir, retirar barandilla y ventanas para volver a colocar tela asfáltica y pavimento, y después volver a instalar barandillas y ventanas. No obstante, sería conveniente contar con la opinión de un técnico (Arquitecto o Arquitecto Técnico), que sin duda les indicará la mejor solución según sus conocimientos técnicos.
Para esa actuación, si fuera la señalada, entendemos que sería preciso contar con el consentimiento de los propietarios afectados, de conformidad con el artículo 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, pues pese a ser una actuación necesaria y obligatoria para garantizar las condiciones de habitabilidad (evitar las humedades), supone una modificación de la configuración de esas terrazas y por tanto los propietarios afectados han de prestar su consentimiento.
En cuanto a la modificación de las barandillas, habría que analizar cuándo se realizó la modificación por parte de los propietarios, sin contar con el permiso de la comunidad, a los efectos de valorar las consecuencias, en la medida en que pueda considerarse que existe consentimiento tácito. En todo caso, entendemos que los materiales habrían de ser los actuales, por razones de avances en la técnica y facilidades para encontrar nuevas piezas para reparaciones y sustituciones futuras. Esa decisión sería recomendable que fuera consensuada con los propietarios afectados.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Buenas tardes,
En el caso de que un vecino haya tenido que realizar el desatasco de un baño, para lo cual haya tenido que pasar una manguera por la ventana hasta la acera, ¿se necesita realmente aprobación de la comunidad de vecinos? Uno de los vecinos así lo ha entendido y quería saber si es así. Gracias de antemano y un saludo.
Estimado Sr.:
Las actuaciones para reparar averías se han de realizar de la forma menos invasiva. Entendemos que la empresa que ha realizado el servicio de desatasco habrá buscado la solución más viable y fácil, es decir, menos invasiva. Por lo tanto, no precisaría autorización de la comunidad, pese a realizarse del modo señalado.
Cuestión distinta es que se hubieran producido daños a la comunidad (daños en fachada), en cuyo caso habría que analizar la posible responsabilidad de la empresa que realizó el desatasco, a fin de determinar si el servicio fue negligente o culposo y por tanto hubiera de indemnizar a la comunidad por los daños ocasionados.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Buenas tardes,
Quería hacerle una consulta. El edificio donde vivo está catalogado y en mi piso tengo instalado un toldo de igual manera que muchos vecinos. Para pasar la ITE nos dice el arquitecto que debemos retirar los toldos y a cambio poner persianas alicantinas para que se mantenga el diseño inicial de 1928. La fachada en la que están instalados estos toldos es la posterior que sólo ven 4 vecinos ya que da al interior de la manzana.
¿Es esto correcto?
Quedo a la espera de sus noticias.
Muchas gracias por su labor.
Saludos cordiales,
Estimada Sra.:
En principio, «fachada» es tanto la delantera como la trasera del edificio, e incluso las fachadas laterales salvo que sean medianeras o colindantes, aunque es cierto que en las fachadas traseras o interiores los criterios relativos a la estética se suavizan.
Los edificios catalogados son aquellos que, sin estar incluidos en protección monumental, son singularizados por el Plan de Ordenación Urbana como tales por presentar valores arquitectónicos, históricos, culturales y artísticos de especial significación. Por ello, se han de proteger y preservar tales valores, de manera que estaría justificada la retirada de los toldos, en la medida en que se trata de elementos modernos que afectarían a la apariencia exterior del edificio catalogado.
En todo caso, el Arquitecto conocerá mejor las condiciones que se exigen para una ITE satisfactoria en caso de edificios catalogados.
Atentamente,
Fabio Balbuena
Buenas tardes:
Vivo en una comunidad de 6 pisos y adosado tenemos una casa de 2 plantas, de la misma edificación. Dicha casa tiene patio delantero y trasero. El patio delantero tiene una pared que compartimos.
En esa pared y dando al exterior de la finca, ha decidido poner, sin consulta con la comunidad de vecinos una estructura de metal (para que juegue su hija pequeña). Esta estructura da al exterior y facilita la entrada de posibles «ladrones» a mi piso, afectando a la seguridad y tranquilidad de mi casa.
Muchísimas gracias por su ayuda
Hemos hablado con los propietarios, y se niegan a quitarlo, por que según ellos no afecta a la seguridad y «total para lo que se pueden llevar».
Podemos, la comunidad o yo, hacerles desmontar la estructura de metal?
debemos denunciar?¿
Estimada Sra.:
Desde luego, una instalación de estructura metálica para juegos de niños en una pared compartida requiere autorización previa, y más si afecta a la seguridad de otros propietarios.
Así, podría solicitar la inclusión de ese punto en el orden del día de la próxima junta, a fin de que la comunidad acuerde iniciar acciones para exigir la retirada de dicha estructura. En caso de que no se aprobara por la junta, usted podría igualmente accionar a título particular.
Otra alternativa es consultar en el Ayuntamiento acerca de la legalidad urbanística de dicha estructura, y de no cumplir la normativa municipal, presentar en el Ayuntamiento la correspondiente denuncia.
Atentamente,
Fabio Balbuena
Interesante artículo.
Me gustaría que me ayudara con una situación muy concreta.
El presidente de mi comunidad me ha abordado en el portal (delante de otros vecinos) y me dijo que tengo que quitar las cosas que tengo en mo balcón, bueno, él con su falta de educación lo ha cosiderado «porquerías»…exactamente hay una bicicleta que uso diariamente, una mesita y dos sillas plegables que también uso, un armario de herramientas (el resto de vecinos también los tienen, cada vecino en color y tamaño diferente), una maleta vacía que uso a veces, una nevera portátil y dos alfombras debidsmente enrolladas. Decir que todo está bien puesto y ordenado, sin que nada sobresalga o haya peligro de que por viento salga volando. El balcón es de uso privativo, está en mis escrituras.
También comentar que el resto de vecinosunos tienen puesto un tendedero, otros tienen cereamiento en el balcón…otros tienen en la parte exterior del balcón una badera, caldera instalada, compresor de aire acondicionado…entonces…¿me pueden exigir que retire mis cosas que pueden considerarse simple mobiliario?
Estimada Sra.:
No disponemos de suficiente información (título constitutivo, fotografías de la urbanización, acuerdos comunitarios específicos que pudieran estar relacionados con la cuestión, etc.), por lo que esta respuesta no puede ser precisa, y se realiza con todas las reservas.
En el régimen de propiedad horizontal no están permitidas sin autorización previa de la comunidad aquellas actuaciones que afecten a la seguridad del edificio, estructura y aspecto o configuración externa, o perjudiquen a otro/s propietario/s.
Por otro lado, las alteraciones o modificaciones que sólo afectan a la estética (no a la seguridad o estructura), suelen tener permisibilidad cuando se entiende que no son sustanciales o importantes.
También es importante tener en cuenta modificaciones o alteraciones precedentes, es decir, en este caso, cerramientos con ese mismo sistema permitidos anteriormente por la comunidad, que otorgarían legitimidad a su actuación.
Por lo que indica, parece que el hecho de que sobresalga 10 cm. no debería considerarse algo tan extraordinario para oponerse al cerramiento, porque no se intuye que pueda causar grave perjuicio o molestias a la propietaria de la vivienda superior.
Pero como se ha indicado al principio, no podemos responder con mayor precisión por falta de información.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Hola me gustaría poner una estufa de pellet y tendría que sacar un tono pequeño al lado de mi ventana y da a la fachada y me gustaría saber si tendría que pedir permiso y a quien. Muchas gracias!
Estimada Sra.:
A nivel interno (Comunidad de Propietarios), el tubo de salida de humos de una estufa de pellets no debe considerarse como una alteración sustancial de la configuración estética, dada su escasa entidad (dimensiones) y efecto que produce. No obstante, por prudencia debería comentarlo antes con la comunidad de propietarios.
La cuestión afecta más al ámbito urbanístico. En principio, al tratarse de una instalación de calefacción, debe estar autorizado por el Ayuntamiento, aunque con ciertas limitaciones (por ejemplo, no sobresalir más de una distancia -30/40 cm-.
Por tanto, le aconsejamos que informe a la comunidad, y fundamentalmente consulte en el Ayuntamiento de su localidad de residencia (Departamento de Urbanismo) sobre la normativa local al respecto de este tipo de instalaciones.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Buenas tardes,
Muy interesante el artículo.
Me gustaría preguntarle una duda. En una urbanización de vecinos recién entregada, en la que aún no se ha realizado ninguna junta, algunos vecinos de los bajos han empezado a poner elementos de ocultación en la valla perimetral de sus jardines que dan a zonas comunes. Cada uno con un tipo distinto de elemento sin guardar una homogeneidad. Algunos alegan que esta dentro de sus casa y por tanto pueden poner lo que quieran y otros piensan que se debe guardar una estética común o al menos esperar a votarlo en la primera junta. ¿Qué dice la ley al respecto o cual es su opinión?
Muchas gracias
Estimada Sra.:
Es un conflicto bastante habitual, dado que algunos propietarios de bajos, usualmente con jardines, pueden entender que no quedan vinculados por la obligación de mantener la estética del conjunto, considerando que sus viviendas son “independientes” por sus características diferentes (estar en planta baja y tener jardín).
Sin embargo, la edificación de la comunidad es un todo, por más que contenga distintas tipologías de unidades, y por tanto, lo deseable es que se guarde una uniformidad o criterio uniforme respecto a los elementos de ocultación en las vallas perimetrales de los bajos.
Así pues, se podría solicitar la inclusión de este punto en el orden del día de la próxima junta para que la comunidad siente las bases de las características e instalación de esos elementos de ocultación en las vallas perimetrales.
Atentamente,
Fabio Balbuena
Duda sobre colocación de mallas o mosquiteras para niños o gatos tanto en ventanas como terrazas, ¿se considera alteración de fachada incluso si se ponen ancladas en el interior de las mismas ? ¿Se requiere autorización de la comunidad de propietarios? Las terrazas son totalmente privativas según título constitutivo. ¿También es alteración de fachada y requiere unanimidad el poner ventanas correderas junto con esas mallas para seguridad y confort en interior de tendedero con lamas exteriores? Dicho tendedero computa de manera completa en la superficie de la vivienda.
Una pena que no estéis en Madrid
Estimada Sra.:
Aunque las terrazas tengan la condición de privativas, la parte exterior (barandillas o elementos exteriores en fachada) se consideran elementos comunes, y por consiguiente, su modificación afecta a la fachada y podría considerarse alteración estética.
La colocación de elementos móviles como mallas o mosquiteras, en la medida en que son movibles, y por tanto no permanentes, puede suponer mayor flexibilidad a la hora de permitir su instalación, dado que pueden estar o no colocados en determinados momentos, ya que pueden ponerse o retirarse a voluntad de los dueños del inmueble. Habría que valorar las características de las mallas o mosquiteras, y fundamentalmente, poder acreditar su vocación temporal (durante la primera etapa de los niños pequeños, por ejemplo). No obstante, siempre ha de valorarse esta circunstancia con cautela, ya que en buen número de casos tales elementos tienen a quedarse instalados de forma permanente, afectando de forma indudable a la estética del edificio.
En cuanto a las ventanas correderas y mallas en interior de tendedero con lamas exteriores, si no entendemos mal se trataría de instalar las ventanas correderas y mallas en la parte interior del hueco del tendedero cerrado con lamas. Si es así, no vemos inconveniente en que por la parte interior se instalen tales ventanas correderas. No obstante, hay que tener en cuenta las exigencias de ventilación y evacuación de gases en caso de que en la zona del tendedero se encuentre la instalación de gas, de manera que habría que acondicionar el correspondiente conducto de ventilación. Si de lo que se trata es de quitar las lamas exteriores para instalar ventanas correderas y mallas, entonces sí será precisa la autorización de la comunidad, por lo mismo que se ha indicado anteriormente, es decir, que la parte de cerramiento del elemento privativo, en la medida en que está en un elemento común como es la fachada, afecta a su estética o configuración externa del edificio.
Atentamente,
Fabio Balbuena
Hola tengo 2 persianas en un septimo y las vpy a cambiar por 4 del mismo color porque cuando hace aire unas persianas tan grandes se rompen. Eso se podria hacer sin pedir permiso a la comunidad? Que pasaria si se quejan despues de ponerlas?
Estimado Sr.:
La clave se encuentra en si el cambio de dos persianas por cuatro, aunque sean del mismo color, se considera una modificación que afecte a la estética. En principio, no parece que tal cambio pueda tener un serio impacto en la apariencia externa de la fachada, y más en un séptimo piso. Pero habría que analizarlo con más detalle y concreción atendiendo al edificio, ubicación, visibilidad y aspecto del conjunto, para ponerlo en relación con cómo quedaría tras la modificación.
Le sugerimos que antes de realizar la modificación lo trate con la comunidad, exponiendo sus razones y las características de la modificación que pretende llevar a cabo.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Buenos días,
El ventanal de mi septimo piso tiene 10 cm de cristal a la izquierda, luego una pletina de aluminio y 2 ventanas correderas en la parte de arriba. en la parte de abajo tiene el mismo cristal pequeño y en vez de ventanas cristales normales. Por fuera tengo 2 persianas grandes que estan rotas del aire.
Bien, quiero poner 2 ventanas oscilobatientes un poco mas grandes para no tener ese cristal pequeño inservible y abajo 2 cristales mas grandes obviando el mismo cristal de arriba. Por la parte de fuera en vez de 2 persianas grandes quiero 4.
El color del aluminio y de las persianas será el mismo que había.
¿Tengo que pedir permiso a la comunidad? ¿Qué puede pasar en el caso de que tenga que pedir y lo pongo directamente?
Estimado Sr.:
Por la descripción que realiza es difícil comprender con precisión cuál es el cambio a realizar, sin tener una imagen de la situación actual y la modificación que pretende.
El color del aluminio y de las persianas es importante que sea el mismo que el actual, pero no es el único criterio a considerar, pues hay que valorar de qué manera influye el hecho de que las ventanas sean oscilobatientes, que sean más grandes al eliminar un cristal pequeño, y el cambio de 2 persianas por 4.
Le sugerimos que hable con la comunidad, que exponga la modificación que desea realizar, a ser posible con el máximo detalle de cómo quedaría tras la modificación, así como las razones por las que desea hacerlo.
Entendemos que si el cambio no supone una alteración seria la comunidad no ha de tener razones justificadas para oponerse.
En todo caso, a no ser que la modificación no tuviera ni un ápice de incidencia en el aspecto exterior (por ejemplo, porque no fuera visible desde el exterior), le aconsejamos que no realice la modificación sin tratarlo antes con la comunidad, ya que la “vía de hecho” es siempre desaconsejable, y por lo general encuentra una respuesta negativa por parte de los tribunales, en caso de llegar el conflicto a sede judicial.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Fabio Balbuena
Buenos días,
El local comercial que se encuentra en el bajo de mi edificio ha puesto unos paneles negros alrededor de todo el contorno de su escaparate. (Laterales y arriba)
Lo ha hecho sin pedir permiso a nadie y pegándolo con silicona sobre el granito que cubre toda la parte inferior de la fachada.
Sabemos que no podemos prohibirles poner un cartel en su negocio, pero ¿puede añadir estos paneles laterales sin más? El contraste del negro con el granito es excesivo y son enormes.
Gracias por su respuesta.
Estimado Sr.:
En respuesta a su consulta, indicarle que en materia de locales comerciales en edificios de viviendas, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 febrero de 2010, señaló que en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal “no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros”.
Según esta interpretación, el propietario de un local comercial puede configurar la decoración, imagen o aspecto externo de su tramo de fachada conforme considere comercialmente más atrayente para así poder operar como actividad comercial de cara al público.
De manera que, salvo que existiera alguna limitación estatutaria al respecto, entendemos que sería muy difícil combatir esa instalación de paneles sobre el granito de su parte de fachada.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Fabio Balbuena
Hola, la colocación de unos estores del mismo color que la mampostería de la fachada, colocados en el interior del balcón, no salen por fuera de la barandilla del balcón, todo queda interior en el balcón, se considera alteración de fachada? Puede obligarme la comunidad de vecinos a quitarlos?
Estimado Sr.:
La instalación de puntos de recarga no precisa de acuerdo comunitario ni autorización, siendo suficiente con la comunicación previa a la comunidad, siendo el coste de la instalación y el consumo asumidos íntegramente por el interesado (artículo 17.5 de la Ley de Propiedad Horizontal).
No obstante, en ocasiones la comunidad puede plantearse la posibilidad de llevar a cabo una preinstalación general para que sirva a los futuros propietarios que pretendan disponer de punto de recarga de vehículo eléctrico, a fin de que la distribución de los tubos y conexiones se encuentre ordenada, evitando proliferación de diferentes tipo de instalación de tales puntos de recarga. Ahora bien, si este acuerdo no se adopta en un plazo razonable, el interesado no puede resultar obligado a esperar indefinidamente.
Por tanto, una vez hecha la comunicación ya puede realizar la instalación. Tal instalación deberá realizarse por instalador oficial cualificado, cumpliendo la normativa específica para instalaciones de estas características.
Cautelarmente, podría comunicar nuevamente al Presidente/a de forma fehaciente su voluntad conforme al artículo 17.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, dejando constancia de que si la comunidad no adopta acuerdo de realizar instalación comunitaria, usted llevará a cabo la instalación a título particular.
Atentamente,
Fabio Balbuena
Buenas tardes, muchas gracias por su publicación.
Quisiera que me dieran su opinión respecto de la necesidad de autorización o no, por parte de la Junta de Propietarios, para el supuesto de ampliación de una ventana que da a una terraza que no es cubierta en un séptimo piso. Existe otra planta por encima. La modificación del tamaño de la ventana no es visible desde ningún punto exterior del edificio puesto que está en una pared que está retranqueada 3 metros desde la fachada, siendo esos tres metros de fondo los ocupados por la terraza. La ventana se amplía porque por un lado, al ser una finca antigua, es de un tamaño muy pequeño y además se aprovechará para mejorar el aislamiento.
Muchas gracias
Estimada Sra.:
Por su exposición no parece que haya inconveniente en llevar a cabo la ampliación de la ventana, ya que no es visible desde el exterior, no afecta a elementos estructurales (debería confirmar este extremo), no supone ampliación de volumen de edificación, ni perjudica a ningún otro propietario.
Por tanto, entendemos que podría llevar a cabo la ampliación.
No obstante, como siempre sugerimos, por razones de prudencia, sería aconsejable que valorara la conveniencia de informar previamente a la comunidad de esta actuación.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Fabio Balbuena
Buenos días.
Le quería exponer lo siguiente.
Tengo un piso en propiedad que está encima de un bajo con una terraza bastante amplia. Mi cocina tiene un lavadero que da a la calle, yo hice una reforma en la cocina y la puerta de aluminio que separaba el lavadero de la cocina la quité de ich ok lavadero lo añadí a la cocina, el lavadero tiene unas lamas metálicas que si te ven de ventilación, que pasa.. que dichas lamas me quitan mucha claridad, son muy sucias y a la hora de limpiar cuesta muchísimo trabajo hacerlo, decidí poner una ventana de aluminio blanca grande del tamaño del hueco del lavadero, ya que que cuando llovía me entraba el agua y mojaba todo lavadora secadora etc. Me puse en contacto con la administración de la comunidad para que se pusiese en el orden del día para la próxima reunión. Una vez en la reunión expuse mis motivos para quitar dichas lamas, argumentado la dificultad de la limpieza, el agua y suciedad que entra ya que mi fachada da a la carretera, y expuse también que hace 5 años se ocasionó un fuego en mi cocina y mi señora está a dentro cocinando, la única salida era por la puerta de la cocina ya que por la ventana era imposible salir debido a las lamas, ( estás lamas están atornilladas a la pared por los laterales solamente. El auxiliar a mi señora para sacarla de la cocina me llevo a estar mes y medio ingresado en la unidad de quemados, ya que sufrí quemaduras graves.
Se boto en la reunion por unanimidad que podía quitar las lamas, pero hace dos días he recibido por parte de la administración notificación de que un propietario está en desacuerdo de que se quiten las lamas de mi cocina, este propietario no asistió a la reunión, se ha enterado por el acta que se nos envía después de la reunión, argumentando de que alteró la estética del edificio. En mi comunidad hay muchos vecinos que han colocado acristalamiento en las terrazas quitando las barras metálicas para su colocación , otros han puesto rejas metálicas en ventanas y terrazas, estruvturas metálicas con cristal en terrazas, al igual que estructuras metálicas para toldos, etc, según tengo entendido todas estas modificaciones alteran la estructura del edificio!!.
Muchas gracias por su atención.
Buenos días.
Le quería exponer lo siguiente.
Tengo un piso en propiedad que está encima de un bajo con una terraza bastante amplia. Mi cocina tiene un lavadero que da a la calle, yo hice una reforma en la cocina y la puerta de aluminio que separaba el lavadero de la cocina la quité y el lavadero lo añadí a la cocina, el lavadero tiene unas lamas metálicas que sirven de ventilación, que pasa.. que dichas lamas me quitan mucha claridad, son muy sucias y a la hora de limpiar cuesta muchísimo trabajo hacerlo, decidí poner una ventana de aluminio blanca grande del tamaño del hueco del lavadero, ya que cuando llovía me entraba el agua y mojaba todo, lavadora secadora etc. Me puse en contacto con la administración de la comunidad para que se pusiese en el orden del día para la próxima reunión. Una vez en la reunión expuse mis motivos para quitar dichas lamas, argumentado la dificultad de la limpieza, el agua y suciedad que entra ya que mi fachada da a la carretera, y expuse también que hace 5 años se ocasionó un fuego en mi cocina y mi señora que estába dentro cocinando, no podía salir, la única salida era por la puerta de la cocina ya que por la ventana era imposible salir debido a las lamas, (estás lamas están atornilladas a la pared por los laterales) solamente. El socorrer a mi señora para sacarla de la cocina me llevo a estar mes y medio ingresado en la unidad de quemados del hospital de mi ciudad, ya que sufrí quemaduras graves.
Se votó en la reunion por unanimidad que podía quitar las lamas, pero hace dos días he recibido por parte de la administración notificación de que un propietario está en desacuerdo de que se quiten las lamas de mi cocina, este propietario no asistió a la reunión, se ha enterado por el acta que se nos envía después de la reunión, argumentando de que altero la estética del edificio. En mi comunidad hay muchos vecinos que han colocado acristalamiento en las terrazas quitando las barras metálicas que originalmente tienen los balcones de las terrazas para su colocación , otros han puesto rejas metálicas en ventanas y terrazas, estructuras metálicas con cristal y aluminio en terrazas aticos, al igual que estructuras metálicas para toldos, etc, según tengo entendido todas estas modificaciones alteran la estructura del edificio!!.
Muchas gracias por su atención.
Estimado Sr.:
En respuesta a su comentario, podemos hacer las siguientes observaciones.
Por un lado, el hecho de que las lamas supongan molestias por entrada de agua y suciedad, dificultades para su limpieza, y posibles inconvenientes de evacuación en caso de incendio, no significa que pueda realizarse la modificación, ya que cuando se diseña el edificio por el Arquitecto se le dota de una determinada configuración, que ha de cumplir una normativa y puede presentar la estética que se desee por el Promotor.
Por otro lado, si se aprobó por unanimidad autorizarle a quitar las lamas y sustituirlas por ventana, ningún impedimento puede suponer que un propietario que no asistió manifieste su disconformidad, a no ser que impugne judicialmente el acuerdo y el Tribunal le dé la razón.
Finalmente, es cierto que si existen otras alteraciones similares de elementos comunes en el edificio que han sido consentidas por la comunidad no sería razonable que no se consintiera la suya, y más cuando no afecta a la estructura o seguridad del edificio.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Fabio Balbuena
Buenas! En mi comunidad se van a cambiar las galerias de fachada, q originariamente son de madera, pero ahora quieren sustituirlas por aluminio.Yo como co- propietaria de una vivienda, ahora me viene mal hacer este desembolso económico, por eso, pregunto:
1) Puedo negarme a cambiar mis galerias a aluminio.
2) puedo adecentarlas y pintarlas como estaban inicialmente?.
3) ¿puedo solicitar se adopte acuerdo, dando mi voto favorable al cambio, pero condicionado a q la Comunidad dé autorización a sustituir mis galerias,según proyecto aprobado y condiciones,con el compromiso de llevarlo a cabo más adelante xq ahora me viene mal esta inversión y esta obra..?.
Pueden obligarme a cambiar las galerias por aluminio?…Sin más….? ,
teniendo en cuenta q, el acuerdo debe ser por unanimidad, y , teniendo en cuenta ,q las normas urbanísticas establecen» madera «dentro de un Casco Histórico, pero tienen consentimiento » verbal» del Ayto…xq la normativa la consideran obsoleta…,no lo han modificado en Pleno.Y está en vigor.
Que puede hacer para no perjudicar ni salir perjudicada?
Hola Fabio. ¡Excelente articulo!
Vivimos en una comunidad de 45 vecinos y tenemos filtraciones importantes de agua. Estamos barajando dos opciones: insuflado y SATE. Hay vecinos que no quieren un cambio estético del edificio. ¿Qué porcentaje necesitamos para tirar adelante el SATE? Teniendo en cuenta que la mejora energética está en un 30% frente al 14% con el insuflado. La obra sería en la provincia de Barcelona. Muchas gracias de antemano.
Estimado Sr.:
Entendemos que sería aplicable el artículo 553-25 del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo al Régimen general de adopción de acuerdos, que tras la modificación operada por el Decreto-ley 28/2021, de 21 de diciembre, señala en su apartado 2.b):
2. Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que tiene que representar, al mismo tiempo, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que hacen referencia a:
b) Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad, seguridad del inmueble o eficiencia energética o hídrica según su naturaleza y características, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.
La envolvente del edificio está identificada con los elementos integrados que separan el interior del entorno exterior, es decir, se compone de todos los cerramientos del edificio, básicamente fachadas y cubiertas.
Por tanto, si tiene un problema de filtraciones y se propone por un técnico como solución la instalación de un sistema de insuflado o SATE, entendemos que sería aplicable el artículo señalado, y por tanto sería suficiente mayoría simple.
Sobre la solución a elegir, es evidente que el SATE ofrece mayor eficiencia energética, pero es recomendable seguir las recomendaciones de los técnicos para cada caso concreto, en atención a las características de la edificación, ubicación y entorno, zona geográfica, etc.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Fabio Balbuena
Buenas tardes,
puedo quitar las ventanas de la fachada y dejar el hueco? Es decir, quiero crear un espacio abierto con acceso desde mi salón, por lo que movería el cerramiento un metro y medio perdiendo parte de salón pero ganando un «balcón». Es posible? O debo pedir permiso?
Estimada Sra.:
Como siempre decimos, las alteraciones que están vetadas son aquellas que supongan un cambio sustancial en la configuración externa del edificio.
Desde este punto de vista, la modificación que plantea parece que supone retranquear el cerramiento de fachada un metro y medio para crear un balcón. Si en esa parte de fachada no existen balcones, consideramos que esa modificación supondría una alteración sustancial, en el sentido de importante o impactante desde el punto de vista externo.
Por tanto, debe solicitar permiso previamente a la comunidad.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Fabio Balbuena
Estimado Sr. Balbuena.
Paso a exponerle mi pregunta:
Vivo en una comunidad que consta de dos bloques de viviendas y una zona comunitaria privada en la que hay una piscina de adultos y otra de niños, asi como un parque infantil y una zona de aparcamiento.
En el bajo de uno de los bloques se esta instalado un Bar-Restaurante en el cual se han colocado tres grandes ventanales en una de las paredes laterales del local que dan justamente a la zona comunitaria desde donde se ven perfectamente ambas piscinas, el parque infantil y el resto de la zona comunitaria, sin tener el consentimiento del resto de propietarios y sin que ni siquiera se haya molestado en solicitarlo.
Le hemos pedido al propietario del local que trate, al menos, de opacar los cristales con la finalidad de respetar la intimidad del resto de vecinos, sobre todo la de los niños, de las miradas de los clientes del Bar-Restaurante. El propietario parece no estar dispuesto a atender nuestra petición y nos ha informado de que pondria unos visillos o stores. Se le ha manifestado que ello no evitaria las miradas no deseadas ya que serian facilmente manipulables.
Tenemos algún derecho, el resto de propietarios, que proteja nuestra intimidad en relación con la situación planteada y si el propietario del Bar tiene obligación de atender nuestra petición y aislar visualmente y de forma permanente dichas cristaleras de las miradas del resto de clientes del Bar.
Atentamente.
Estimada Sra.:
Para responder adecuadamente a su pregunta sería necesario conocer el contenido del título constitutivo, y en concreto si existen normas especiales relativas a las facultades de los bajos o locales.
En principio, parece que existe un conflicto entre el derecho a la intimidad de los vecinos y el derecho del propietario del local a configurar su parte de fachada como mejor resulte a sus intereses, por ejemplo, dotándola de ventanales que permitan tener más luz y ventilación.
Le sugerimos examinar detenidamente el título constitutivo para conocer tales facultades de los locales, y en todo caso, negociar una solución satisfactoria para ambas partes.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Fabio Balbuena
Buenas tardes. Me gustaría saber si me puede ayudar con una cuestión. Estamos pensando comprar un piso que tiene un almacén justo debajo de él. No se puede acceder al almacén a través del piso, sino que se accede por la escalera comunitaria.
El almacén tiene en su parte delantera un pequeño patio, que está situado parcialmente debajo de la terraza del piso, siendo la terraza más pequeña que el patio.
Mi intención sería colocar una escalera de caracol desde el piso hasta el almacén. Iría desde la terraza del piso hasta este pequeño patio, que forma parte del almacén.
Se vería desde la fachada de detrás.
¿esto altera sustancialmente las características del edificio?. ¿tendría que pedir permiso a la comunidad?. ¿tendría que ser permiso por unanimidad?.
Gracias de antemano.
un saludo,
Estimada Sra.:
Habría que examinar el título constitutivo, para conocer cómo está configurado el inmueble, si el piso con el almacén es una única unidad originaria, o se produjo una agregación, o son dos unidades independientes, así como si se prevén facultades para unir el piso con el almacén por la parte exterior como usted señala.
Ello permitirá saber si es factible.
Dependiendo de ello, después habría que atender a la cuestión relativa a alteración o modificación de elementos comunes, que como se expone en el post depende de la posible afectación a elementos estructurales del edificio (no sería el caso), afectación a la estética (parece que tampoco es el caso por ser fachada interior, aunque habría que analizarlo mejor), o molestias a otros propietarios (en principio no se vislumbra cómo podría molestar).
Como siempre decimos, conviene ser cautos, obtener toda la información previamente, y en caso de duda, plantear la actuación a la comunidad, más que actuar por vía de hecho si existe alguna duda.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Hola, buenas tardes…
El cambio de color en una puerta de aluminio que está dentro del tendedero podría considerarse modificación de la estética?
El tendedero tiene visibilidad a través de las lamas, pero la puerta no está en la fachada si no dentro del propio tendero.
Muchas gracias
Buenas tardes! Gracias por sus explicaciones.
Vivo en un segundo piso.en valencia. Mi vecino del primero tiene una terraza la cual quiere cerrarse. Le hemos dicho que no Queremos un suelo fijo a nivel d nuestro balcón y le queremos dar la opción de que se la cierre si podemos nosotros ampliar nuestro balcón y hacerlo terraza. No es la fachada principal. Esto debemos comentarlo en la reunión pero queremos saber si sería posible hacerlo. Es decir q el cierre la terraza y ponga ventanas y nosotros hagamos la terraza tal cual la tiene el del primero. Qué pasaría con la otra aparte de la finca? Hay dos primeros y dos segundos.podriamos hacerlo los d un lado solo?
Estimada Sra.:
Habría que valorarlo con detenimiento, pero en principio, nos inclinamos por pensar que al estar la puerta dentro del espacio privativo, no en fachada, puede modificar el color. No obstante, como siempre aconsejamos, conviene valorar el alcance de la modificación, la visibilidad del color del aluminio, si es visible desde el exterior a través de las lamas de una forma muy intensa o llamativa, de forma que desmerezca el aspecto estético del edificio.
Cuestión distinta sería que no existieran las lamas, estando la puerta en una pared de cerramiento retranqueada, como por ejemplo de salida a una terraza o balcón, o un tendedero con hueco abierto y pared y puerta de salida al tendedero retranqueada.
Pero insistimos, conviene ser cautos y analizarlo con detenimiento y con mayor información (vista actual del exterior, etc.).
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas
El artículo es muy interesante , aunque tengo unas dudas , vivimos en un bajo , con mi marido y mi hijo de 2 años , estamos de alquiler y siempre hemos tenido humedades , el edificio es de 3 planta,(2 bajos , 2 primero y 2 segundos) ,para e tras en casa pasando el portal subimos 5 escalones , la fachada fue modificada y por tanto el tenderete que teníamos fue quitado , nosotros hemos puesto un tenderete que va agarrado a las barras de las ventanas , es decir que no hemos taladrado ni martillado la fachada , el caso es que no comenta la comunidad que debemos retirar el tenderete, la calle donde da el tenderete es una calle cortada, y frente a nosotros hay otro edificio .
Los vecinos tienen unas láminas que se pusieron para tapar los aires acondicionados , pero claro ellos han taladrado las láminas y han puesto sis tenderete , igualmente se ve la ropa tendida por debajo de las láminas.
Mi pregunta es , tengo que quitar el tenderete por que lo manda la ley , o puedo realizar una carta donde la comunidad de vecinos estén de acuerdo en que no retire mi tenderete
Muchas graciaa
Estimada Sra.:
Las fachadas son todas las partes del edificio que dan al exterior, que constituyen la envolvente del edificio. En principio, tienen que respetarse todas las fachadas, aunque es cierto que hay una mayor relajación cuando se trata de fachadas interiores (patios de luces) o fachadas traseras, que cuando se trata de fachadas delanteras (que dan a la calle o vías de paso).
En general, un tenderete colgante en una fachada se considera un elemento que afecta al «ornato», si bien al no ser un elemento fijo, y que la ropa no estará siempre tendida, es más difícil considerarlo una alteración de fachada. Además, al tratarse de una fachada recayente a una calle cortada, la afectación a la estética puede considerarse menor.
Para evitar conflictos, tal vez podría equiparar la instalación a la del resto de propietarios, que tienen en esa zona pero tienen algún elemento de disimulo (lamas), o sencillamente procurar tender menos (prendas de pequeñas dimensiones, y retirándola tan pronto esté seca).
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes. Tengo una duda. Me he comprado un apartamento y luego de 4 meses viviendo en el, recibo una carta del condominio diciendo que debo retirar (o pintar) uno de los tapasoles que tengo ya que altera la estética de la fachada. La cosa es que el tapasol ya estaba puesto cuando compré el apartamento. Tienen derecho a exigir esto? Debo hacer ese cambio de mi bolsillo o puedo exigir que lo cambie el condominio ya que quien lo puso fue el dueño anterior? Muchas gracias.
Estimado Sr.:
La comunidad puede ejercitar acciones contra alteracines de elementos comunes dentro del plazo legalmente establecido. El hecho de que se haya producido un cambio de titularidad no afecta a esa posibilidad de acción, siempre que se haga dentro del plazo, ya que el comprador pasa a tener la condición de propietario, y desde ese momento tiene los derechos y obligaciones que la ley establece, aunque la situación haya nacido con anterioridad a la compra de la vivienda.
Cuestión distinta es que si la reclamación ya se hubiera formulado por la comunidad cuando el apartamento era propiedad del anterior propietario, y éste le ocultó a usted esa información, usted pueda repetir contra él por el coste que le suponga la retirada o pintura del tapasol. Pero esto requeriría un estudio más profundo y completo de la cuestión.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Hola,
Vivo en una comunidad de chalets, y ya hay varios que han puesto un acristalamiento en la puerta de la entrada. Si nosotros pusiéramos uno igual al del vecino de al lado, ¿podrían multarnos?
Muchas gracias de antemano
Estimada Sra.:
En las comunidades de propietarios es conveniente que las autorizaciones para llevar a cabo modificaciones se hagan de forma expresa, aunque es cierto que hay jurisprudencia que admite el consentimiento tácito, que se produciría cuando se realizan alteraciones y la comunidad las consiente implícitamente al no actuar durante largo tiempo contra las mismas.
Por otra parte, la jurisprudencia también tiene establecido el criterio según el cual en las comunidades no es admisible realizar agravios comparativos, es decir, tratar de forma desigual a situaciones iguales. Desde este punto de vista, si ya hay varios propietarios que hay realizado acristalamientos y la comunidad no ha actuado contra ellos, y ustedes ponen uno igual al del vecino de al lado, no sería jurídicamente admisible que la comunidad actuara contra ustedes, pues estaría realizando un agravio comparativo contrario al principio de igualdad.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes
Le quería hacer una pregunta, en el edificio donde ha comprado el piso mi hijo hay dos viviendas que han sacado el cerramiento de la terraza de la cocina al exterior dando ese espacio a la cocina, quedando así alineado con la fachada del edificio. Estos vecinos en su día lo hicieron sin pedir permiso a la comunidad y ya hace tiempo de ello sin que la comunidad en su día les reprendiera la acción, el problema es que ahora mi hijo quiere recorrer también dicho cerramiento, se lo ha comentado al presidente y me dice que necesita la aprobación de los vecinos, mi pregunta es:
¿Es cierto que hace falta en este caso la aprobación de los vecinos o por el contrario no hace falta porque en su día consintió la comunidad la realización de las dos obras anteriores sin permiso de la misma?
Muchas gracias por su atención y un saludo
Estimado Sr.:
De su exposición podemos deducir se que produjeron unas modificaciones sin pedir permiso a la comunidad, que fueron consentidas tácitamente, y ahora para la misma modificación que pretende llevar a cabo su hijo el presidente señala que precisa autorización de la comunidad.
En nuestra opinión, se trata de un supuesto de agravio comparativo.
Como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, sección 5ª, nº 308/2008, “Planteada pues la existencia de un denominado agravio comparativo y abuso de derecho, a este respecto es preciso indicar que dicho agravio comparativo se produciría cuando existiendo autorización por parte de la comunidad para la realización de otras obras semejantes a algunos vecinos, se deniega la autorización de las mismas a uno de ellos”
Por tanto, desde ese punto de vista, su hijo no tendría que solicitar autorización a la comunidad, pues ya existe autorización (aunque sea tácita) para esa misma modificación llevada a cabo por otros propietarios; de tal manera que, incluso en caso de solicitarse dicha autorización para llevar a cabo la modificación por parte de su hijo, no sería admisible que la comunidad la denegara, pues sería un agravio comparativo y un abuso de derecho, comportando una infracción del principio de igualdad y no discriminación del artículo 14 de la Constitución Española.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Estimado Sr.:
En primer lugar muchas gracias por su blog y por aclararnos las dudas que nos surgen, es sin duda de gran ayuda. La pregunta: En una urbanización de adosados los jardines privados están delimitados perimetralmente por un muro de un metro y sobre este una valla de otro metro. Con el objeto de obtener cierta privacidad ya que los jardines dan a la acera por donde pasea gente, ¿se consideraría alteración de la estética de la fachada la colocación de un elemento de ocultación como pueden ser setos artificiales, brezo o malla entre otros, anclados estos a la valla mediante bridas?. En caso afirmativo,¿sería obligatorio que todos los propietarios instalasen el mismo modelo de ocultamiento?.
Muchas gracias.
Estimado Sr.:
Muchas gracias.
En nuestra opinión, un elemento de ocultación de las características que comenta no supone alteración de la estética. Es muy habitual. Lo que no estaría permitido, salvo autorización de la comunidad, es un sistema de obra (elevación del muro inferior).
Sobre el modelo del elemento de ocultamiento, lo aconsejable sería que todos los propietarios consensuaran el modelo para favorecer una uniformidad o similitud (material, color, etc.), pero en nuestra opinión no es absolutamente obligatorio.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes, me acabo de comprar una vivienda la cual no tiene estatutos y se rige por la LPH. Durante la historia del edificio se ha modificado la estructura del edificio (cerramiento de ventanas, balcones, ventanales, etc) y nunca se ha pedido permiso para ello por lo que comentan los vecinos. Me gustaría realizar una modificación quitando una celosía que cubre el tendedero de la cocina, y sería el primer vecino en quitarla. He pedido permiso, y me han dicho que necesito la unanimidad de la junta. Me gustaría saber si puedo acogerme de algún modo para poder realizar dicha obra sin la unanimidad e ir por votación 3/5.
Muchas gracias por su tiempo.
Una vez que un vecino ha modificado la estética, por ejemplo, cambiando las puertas de los balcones y la Comunidad se lo ha aceptado o tolerado, es necesario para otro vecino solicitar la aprobación si piensa hacer una modificación igual o similar?
Estimado Sr.:
La jurisprudencia también tiene establecido el criterio según el cual en las comunidades no es admisible realizar agravios comparativos, es decir, tratar de forma desigual a situaciones iguales. Desde este punto de vista, si ya hay varios propietarios que han realizado modificaciones y la comunidad no ha actuado contra ellos, y otro propietario realiza una modificación igual o similar, no sería jurídicamente admisible que la comunidad actuara contra éste, pues estaría realizando un agravio comparativo contrario al principio de igualdad.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Hola.
En mi vivienda, sobre todo en verano, incide el sol directamente en la mayoría de las ventanas, lo que hace que aumente considerablemente la temperatura en el interior con la consecuente pérdida de confort. No cuento con equipo de aire acondicionado y preferiría no tener que instalarlo.
Tengo pensado instalar unas láminas solares por el interior de los cristales de las ventanas que, según asegura el fabricante, reducen entre 5 y 8 grados la temperatura interior. Estas láminas tienen un efecto espejo a la vista desde el exterior.
Mi pregunta es la siguiente:
¿ Debo solicitar permiso a la comunidad de vecinos para instalar estas láminas solares si están instaladas por el interior de los cristales?
En cualquier caso, ¿Qué normativa indica si necesito el permiso de la comunidad o no?
Muchas gracias. Un saludo.
Estimado Sr.:
En nuestra opinión, la instalación de vinilos adheshivos o láminas solares en el interior de los cristales de las ventanas no precisan autorización de la junta de propietarios; piénsese que se podrían poner cortinas o estores por el interior de las ventanas. Tal vez tenga efecto espejo, pero no consideramos que ello suponga una alteración estética del edificio.
Así que, en nuestra opinión, y con las lógicas reservas que siempre conviene precisar en estas cuestiones porque no aparecen expresamente reguladas en la ley, no sería preciso pedir permiso a la comundad.
Conviene añadir que es loable buscar un sistema que reduciría la temperatura de la vivienda por medios ecológicos, frente a la alternativa infinitamente más contaminante que sería la instalación de equipo de aire acondicionado.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Han llegado nuevos vecinos que van a su aire. Han tirado todo abajo y al balcón la han hecho una pared blanca hasta media altura y el resto persiana blanca.
El resto son balcones con cierres de aluminio y persianas blancas.
¿Se puede quitar el cierre u poner una pared de ladrillos?
¿Nos afectará a las coberturas del seguro del edificio?
Estimado Sr.:
Como se explica en el post, las modificaciones de fachada no pueden realizarse sin autorización de la comunidad. En todo caso, las alteraciones tienen que ser de suficiente entidad para cambiar la configuración o aspecto exterior del edificio para considerarse proscritas. La sustitución de cierres de aluminio por pared parece que entraría dentro de la consideración de alteración importante. No obstante, para poder responder con precisión es preciso conocer con más detalle la modificación realizada.
Por otra parte, esa cuestión no afecta a las coberturas del seguro comunitario.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Mi comunidad de vecinos quiere cambiar las barandillas de hierro porque dice el presidente que peligran. Además no hay ningún informe técnico que avale el cambio, se han negado a pedir un informe a un arquitecto y el informe que hemos llevado unos vecinos de un arquitecto dice que el cambio no es necesario porque no peligran y que con pintura se soluciona, pues no le hacen caso porque el arquitecto lo pagamos nosotros, pero el administrador y presidente no quieren pedirlo porque los peritos dicen lo que quiere el que manda. Total que se ha aprobado por mayoría simple, porque según ellos no es por 3 quintos.
2. Hay una propuesta a votar entre barandillas iguales pero de aluminio o quitar las barandillas y poner cristal. Yo les digo que eso altera la fachada y es unanimidad pues el administrador dice que ahora solo es por 3 quintos. Por favor, yo creo que el administrador es un manipulador y se dedica a engañar a la comunidad para que salga siempre el deseo del presidente o es normal lo que hace.
Estimada Sra.:
Es difícil responder sin tener toda la información del conflicto.
En principio, pensamos que una modificación de esas características sería viable por aprobación de 3/5 (no unanimidad) si obedece a razones técnicas justificadas (fundamentalmente razones de seguridad); por tanto, si se aprueba por mayoría simple y además disponen de un informe de un arquitecto que señala que no es necesario y que con pintura se soluciona el problema, pueden impugnar el acuerdo comunitario para que el juez lo valore y decida si es ajustado a Derecho.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas noches, en mi vivienda de 3 plantas, las terrazas son de cristales transparentes, excepto la de la vivienda en primera planta que se entregó con cristales opacos. La construcción fue a través de una cooperativa y se eligió por mayoría, no por unanimidad, que las terrazas fueran de vidrio transparente a excepción de la primera planta. Mi terraza está justamente encima de la de cristales opacos y en la tercera planta el cerramiento es de ladrillo y ahora quiero poner los cristales opacos igual que el de la primera planta, quedando todo el lineal con la misma estética. Se ha hecho una reunión de propietarios y quedó aprobado por mayoría, no unanimidad. Los que votaron en contra, una vez publicado el acta de la reunión, se niegan por indicar que debe ser por unanimidad. Tengo alguna opción para poder realizar el cambio o me debo acoger a la unanimidad.
Muchas gracias y un saludo
Estimada Sra.:
Es difícil responder sin tener más información.
En principio, parece que si se aprobó por mayoría que las terrazas fueran de vidrio transparente a excepción de la primera planta, la modificación de ese criterio debiera acogerse a la misma mayoría. Por otra parte, tampoco se aclara por qué en la tercera planta el cerramiento es de ladrillo y no de vidrio transparente, si la única excepción debía ser la de la primera planta.
También nos parece importante que todo el lineal quedaría con la misma estética, minimizando las diferentes apariencias entre cristales opacos y vidrios transparentes.
Si por mayoría se aprobó autorizar la equiparación con cristales opacos, entendemos que debe respetarse la voluntad mayoritaria de la junta de propietarios; no obstante, los propietarios que votaron en contra, que son minoría, podrán acudir al juzgado impugnando el acuerdo, y el juez decidirá si la autorización por mayoría es ajustada a Derecho o era precisa la unanimidad.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes. Muchas gracias por el blog.
La planta baja de mi edificio consiste en dos pisos, uno grande y el otro pequeño. Los dos son del mismo propietario. Cada piso tenía su propio puerta para acceder desde la calle. El propietario decidio comunicarlos por dentro, dejando una sola entrada desde la calle, así que tapó el hueco de la puerta por la que se accedía desde la calle al piso pequeño. Con «tapar el hueco de la puerta» quiero decir que la puerta de madera sigue in situ, y es visible desde dentro del piso pequeño, pero en la fachada no se ve rastro de la puerta porque donde está la puerta ha raseado con cemento o algo, y lo ha pintado el mismo color que la fachada. O sea, ahora ves una fachada sin indicios de una puerta. Lo tapo sin permiso de la comunidad. Ahora el propietario ha decidido vender el piso pequeño por separado, así que otra vez necesita entrada desde la calle, y quiere volver a abrir el hueco en la fachada. Esto necesita permiso de la comunidad? Si es así, por mayoría simple o unanimidad? Muchas gracias
Estimado Sr.:
Habría que analizar el título constitutivo y ampliar la información. Sin más información al respecto, y con todas las reservas, estaríamos ante un supuesto de agregación o unión de dos unidades en una sola, y ahora de segregación o división de una unidad en dos. Si se hizo la unión y no se modificó registral y administrativamente, y no hubo oposición de la comunidad (porque entendemos que no se le ocasionó ningún perjuicio), en principio no vemos inconveniente para que se vuelva a la situación anterior, la originaria del título constitutivo (pues no parece que pueda perjudicar a la comunidad), para lo cual no se consideraría necesario permiso de la comunidad.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Hola, en mi urbanizacion estan permitidos los toldos con estructuras metalicas apoyadas en la barandilla de la terraza.
Quisiera colocar debajo del toldo una pergola bioclimatica con cortinas de cristal que dejaria a una distancia de un metro de la fachada y que ocuparia un tercio de la terraza , se podria considerar que afecta la fachada o no me tendrian que poner inconvenientes mis vecinos.
En la comunidad , no se permitio el cierre con cortinas de cristal de los bajos , no se si mi modificacion al no llegar a la fachada se puede considerar un cierre o seria factible su realizacion
Muchas Gracias . cordiales saludos
Estimado Sr.:
En reiteradas ocasiones hemos comentado que, salvo que exista prohibición expresa en los Estatutos, y salvo lo que pudieran decir las normas urbanísticas de la localidad de que se trate, la instalación de cortina de cristal no precisa autorización de la comunidad, dada la escasa entidad y prácticamente nulo impacto estético que supone.
En principio, si la pérgola y cortina de cristal se instala debajo del toldo autorizado, no parece que debiera haber inconveniente, aunque habría que conocer más detalles de la denegación de autorización a los bajos para cortinas de cristal que tuvo lugar en su día, y si ello pudiera tener incidencia en su caso. Por otra parte, la clave no es que no llegue a la línea de fachada, sino de qué manera afecta a la estética del conjunto (fachada), si es un elemento que destaque (muy visible) y desentone con el resto de terrazas del edificio, y por supuesto si afecta de alguna manera a elementos estructurales (que no debe ser el caso), o causa molestias a los demás vecinos (tampoco parece).
Por último, hay una tendencia a permitir instalaciones que favorezcan el ahorro energético por razones de sostenibilidad y lucha contra el cambio climático, según lo dispuesto para el régimen de adopción de acuerdos en estos casos.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes, le planteo una cuestión, que dado el volumen de comentarios no lo he encontrado resuelto. Mi tema es el siguiente: voy a cambiar la ventana de la cocina que da a un patio común donde compartimos patio dos bloques. La ventana original viene a ser 90 de ancho por 115 alto, aproximadamente a 95 del suelo.
Yo he comprado una ventana estándar de 100×115 y después de escuchar las quejas de mi vecina de enfrente, he solicitado autorización a la comunidad. El alto es el mismo, el ancho puedo reducirlo y que haya una variación máxima de 5 cm, la altura al suelo ahora es mayor (he subido la ventana unos 5cm) pero puedo reducirlo por el lado del cajón de la persiana en el exterior. Le he explicado a la vecina que la variación máxima son 5 cm y no quiere. Mi duda es: puedo recoger firmas para ver si hay mayoría o tiene que ser unanimidad? Las ventanas originales no llevan palilleria, y la de mi vecina si, modificando la estética general, puedo hacer algo? En el frente del patio de luz está el otro bloque y un vecino tiene una ventana sustancialmente menor, puedo acogerme a ello? Digo, ellos me dicen la estética, pero está rota en dimensión (bloque de enfrente) y en color (palilleria, blancas, grises, aluminio, PVC, con cámara de aire en tabique, rasante al edificio, etc). Gracias.
Estimado Sr.:
En princpio, y por su exposición, entendemos que la modificación es insignificante para que nadie pueda plantear oposición, pues no se puede sostener que exista ningún perjuicio por una variación en el ancho/alto de una ventana de +/- 5 cm. No obstante, es conveniente que ajuste la ventana según lo que usted dice para evitar precisamente esas posibles reclamaciones: reducir el ancho para que la variación máxima sea de 5 cm., y reducir también el alto según lo que indica.
Por otra parte, si hay otras alteraciones estéticas (en dimensión y en color), con más motivo podría realizar la variación que usted precisa.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Buenos días.
Vivo en una comunidad de vecinos de más de 150 propietarios. Desde hace ya muchos años, estamos debatiendo sobre la posibilidad de la retirada de lamas que cierran los tendederos de nuestros pisos.
Entendemos que este hecho sería una modificación sustancial de la estética del edificio y que por lo tanto no debería permitirse a no ser que hubiese unaninidad en la votación. Algunos vecinos indican que podría considerarse por eficiencia energética puesto que aumentaría la luz de las cocinas, puesto que al tendedero se accede desde la misma y ésta no tiene mayor luz que la del tendedero. Otros no están de acuerdo con esta apreciación puesto que en verano aumentaría la temperatura de las viviendas necesitando tener más tiempo el aire acondicionado puesto.
Ante una votación, si prima la eficiencia energética ¿Cuálde las dos opciones sería la más prudente a tener en cuenta teniendo presente que vivimos en Toledo y hay más días de sol que de oscuridad?
¿Cuál de las dos opciones (estética o eficiencia) sería la que tendría más peso en la votación? Por estética tendría que existir unaninidad, pero por eficiencia no.
El resto de colocación de elementos en la fachada como aires acondicionados, toldos o contraventanas, ya fueron aprobados en junta y no hubo problema, pero con este cambio, estamos teniendo muchos problemas.
Gracias
Estimada Sra.:
El asunto es complejo, y habría que disponer de mayor información, analizar los estatutos o título constitutivo de la comunidad y tener una percepción visual de la edificación.
A nuestro entender, la cuestión de la eficiencia energética no puede suponer un perjuicio estético. La retirada de las lamas de los tendederos, que seguramente no se llevaría a cabo por todos los propietarios, dejaría espacios con lamas y espacios abiertos, creando una disonancia en el aspecto de esa fachada. Además, al no existir lamas se harían visibles las ropas del tendido en tales espacios, con lo que resultaría afectada la estética.
Por otra parte, la justificación por la iluminación no parece sostenerse por razones de eficiencia energética, pues aunque no conocemos las dimensiones de los tendederos y necesidades energéticas para su iluminación, no necesariamente se ha de acceder de noche, y en cambio, tal vez el perjuicio energético para las viviendas por tener más días y horas de sol sea superior.
La solución pasa necesariamente por alcanzar un consenso en la comunidad, para lo cual podría ser interesante contar con un estudio energético de un técnico (arquitecto o ingeniero de la edificación), y determinar criterios uniformes para el tendido en tales espacios cuando queden abiertos, así como criterios para el caso de que posteriormente algunos propietarios quisieran cerrarlos con cristalería.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Hola buenas, un artículo muy interesante y, aunque hay infinidad de preguntas, no encontré ninguna que respondiera a mis dudas. Así que ahí va mi pregunta: ¿se puede volver a abrir una terraza o balcón que el anterior propietario cerró?. Desconozco cual fue el proceso legal del cerramiento, pero si es cierto que es una fachada en forma de «L» que da a dos calles, en una de estas aun existen balcones abiertos, pero en el lateral que a mi me interesa, están todos cerrados. ¿Es posible volver a abrir los balcones originales o tengo que tener el consentimiento de la comunidad de vecinos?
Muchas gracias.
Estimado Sr.:
En principio, si el balcón se encontraba abierto originalmente, y además existen otros balcones en la misma comunidad que continúan abiertos, no vemos que haya problema en volverlo a abrir. Ahora bien, habría que conocer qué se acordó al respecto, pues en ocasiones las comunidades adoptan acuerdos a futuro, en el sentido de que, por ejemplo, si se cierran balcones no se permita en el futuro volver a abrirlos, para mantener la misma estética del conjunto; tal vez por eso en el lateral de la fachada que a usted le interesa están todos cerrados.
En todo caso, antes de realizar la modificación (volver a abrir el balcón), le aconsejamos que lo trate con la comunidad, para evitar conflictos.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Hola.
Tengo una duda. Soy propietario de un piso de reciente construcción y en mi terraza particular hay una máquina de aire que lo que hace es expulsar el mismo hacia el centro de la terraza haciéndola inhabitable. La maquina esta a nivel de suelo sin fijar, unicamente apoyada, y querría girarla 90ª y elevarla sobre una mesa para que expulsase el aire al exterior por encima de la barandilla.
El elevarla conllevaría que se vería desde la calle, pero en ningún caso se fijaría o anclaría a la pared. En los estatutos de la comunidad no hay nada recogido al respecto.
Necesito permiso de la comunidad para esto??
Estimado Sr.:
Entendemos que la máquina de aire vendría instalada con la vivienda. En tal caso, usted no tendría responsabilidad en ese problema de habitabilidad que se genera. La finalidad de la terraza es que pueda utilizarse en condiciones. Si el aire de la máquina hace que no se pueda utilizar, cabrían dos opciones: no conectar la máquina mientras hace uso de la terraza, o buscar una solución como la que usted propone, elevando la máquina y girándola para que expulse el aire hacia el exterior. Esto último tiene el inconveniente de que puede afectar a la estética. Habría que valorar esta circunstancia para saber la intensidad de la afectación de la estética (visible desde la calle y aspecto de la terraza en relación con el conjunto).
En todo caso, antes de realizar la modificación, le aconsejamos que lo hable con la comunidad.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes, Gracias por el blog ,esta súper bien. Tengo una pregunta:vivo en una finca y solo yo tengo un patio exterior en la parte trasera .El vecino de arriba se quiere montar tendedero para secar la ropa en cuando hay una altura de su ventana a mi puerta de salida al patio de 1,5 m más o menos.Hablamos para la parte de atrás de la finca.Esteticamente irá fatal también.Esta permitido eso o no.Gracias y feliz día.
Muchas gracias.
En respuesta a su comentario, indicarle que en principio, el lugar destinado al tendido de ropa suele ser la azotea del edificio. Habitualmente el propio promotor/constructor instala tendederos en ese lugar, y de no ser así, la comunidad los suele instalar después. Por tanto, en principio, a menos que se autorice por la junta de propietarios, no pueden usarse otros elementos comunes para el tendido de ropa. Ahora bien, es también habitual que en los patios interiores o traseros se instalen pequeños tendederos para el tendido de prendas de pequeño tamaño, por razones de comodidad, para no tener que subir a la azotea a tender esas pequeñas prendas. Pero como decimos, se precisa acuerdo expreso o tácito de la junta de propietarios.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Un saludo.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas noches. Excelente artículo y comentarios. En uno de sus respuestas de arriba respecto a la instalación de vinilos o láminas solares menciona:
“…., la instalación de vinilos adheshivos o láminas solares en el interior de los cristales de las ventanas no precisan autorización de la junta de propietarios; piénsese que se podrían poner cortinas o estores por el interior de las ventanas. Tal vez tenga efecto espejo, pero no consideramos que ello suponga una alteración estética del edificio…”
Cambiaría este criterio si se hiciese la instalación en la parte exterior de los cristales con el mismo efecto espejo?
Gracias!
Estimado Sr.:
Muchas gracias.
En nuestra opinión, si el vinilo con efecto espejo se coloca por la parte exterior la cosa cambia, ya que en ese caso el efecto espejo se convierte en una modificación con vocación de permanencia, que cambia ex ante la apariencia de los cristales. De todas formas, habría que analizar el caso concreto.
saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Buenos días,
Me gustaría hacerle la siguiente consulta. Hemos comprado un piso en Barcelona y estamos reformándolo. Hemos cambiado los cristales de las ventanas de la fachada exterior de nuestro edificio. Eran sencillos y ahora tienen doble cámara para un mayor aislamiento. Siguen siendo lisos y el grosor es el mínimo correspondiente para este tipo de cristales, únicamente tienen cuarterones insertados en el interior. Las ventanas siguen siendo las mismas de origen, de madera. No hemos modificado la estructura, ni tamaño, ni el color de nada, ni tampoco el material. Nuestra idea es pintarlas del mismo color blanco, puesto que son viejas y no están en muy buen estado. Es decir, no vamos a cambiarlas. Únicamente hemos sustituido los cristales.
Un vecino se ha quejado y nos gustaría saber si tiene razón. Y a qué atenernos…
Muchas gracias.
Estimada Sra.:
En respuesta a su comentario, como ya hemos dicho en anteriores respuestas, los cambios o modificaciones que no están permitidos en la ley son aquellos que tengan la consideración de sustanciales, en el sentido de que su impacto estético resulte importante o significativo, desmereciendo el aspecto exterior del edificio en relación con el aspecto que presentaba antes de la modificación.
En este caso, con todas las reservas por no disponer de mayor información ni visibilidad de la modificación realizada, nos parece que la modificación no alcanza a tener la consideración de sustancial, y por tanto, no vemos, en principio, que sea contrario a derecho.
En todo caso, la queja de un vecino no es suficiente para exigirles la retirada, sino que debería adoptarse un acuerdo por parte de la junta de propietarios, que ustedes podrían impugnar si consideran que les perjudica.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Un saludo.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas noche sr fabio Balbuena, tengo cierta duda y quisiera que me ayudaras, vivo en un conjunto privado de 13 casas, donde se mantiene las normas, ejemplo color de la fachada, ventanas etc., yo quiero colocar unas luces pequeñas decorativas en la pared de la fachada y quiero poner un grafiado para proteger mi fachada y le colocare el mismo color que tienen las demás casas respetando el color .. mi pregunta es .. Estoy cometiendo algún delito en hacer ese trabajo en la fachada de mi casa? Estoy incumpliendo alguna Ley que perjudique al resto de mis vecinos ?
Estimado Sr.:
En respuesta a su comentario, indicarle que las modificaciones de fachada solo pueden realizarse previa autorización de la junta de propietarios, salvo que se trate de pequeñas actuaciones sin importancia, es decir, que resulten imperceptibles o sean de poca entidad.
De su comentario no podemos conocer el alcance de la instalación de luces pequeñas decorativas, de qué manera incidirían en el conjunto, pero nos parece que supondría una alteración a la que la comunidad podría oponerse. Por ello le aconsejamos que lo hable antes con la comunidad.
En cuanto al grafiado como protección de la fachada, tampoco podemos conocer con precisión el alcance, aunque señale que sería del mismo color de las demás fachadas, pues aunque sea el mismo color, podría resultar muy perceptible o llamativo dependiendo de sus características (textura, grosor, etc.). Por eso debería consultar antes a la comunidad.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Un saludo.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas noches
Me gustaría realizarle una consulta
Mi hermana ha cambiado las ventanas en su vivienda, en vez de beis, como los demás vecinos, las ha puesto blancas.
Avisó del cambio al administrador de fincas y este le dijo que no había problema ya que en el estatuto de la comunidad no aparece nada sobre este tema y que no era un cambio sustancial.
Además en el permiso de obra del ayuntamiento, que ha tenido que presentar como está la fachada… le habían puesto que las iba a poner blancas.
Los vecinos le han dicho que las tiene que cambiar y hoy han votado en la reunión de comunidad denunciarla (además de tener que escucharles gritos y faltas de respeto hacia ella). Podrían ganar el juicio.
De ventanas beis (cada uno con una tonalidad de beis…) a blanca es un cambio sustancial?
Gracias de antemano
Un saludo
Estimada Sra.:
Haría falta disponer de una visualización del aspecto con las ventanas blancas en vez de beige para poder valorar el alcance de la modificación (su mayor o menor visibilidad desde el exterior, en función de la altura, distancias, grosor de los marcos, etc.).
En todo caso, y con todas las reservas, parece que se trata de una cuestión puramente estética, pues no puede decirse que afecte a elementos estructurales ni perjudique a otro vecino, que salvo afecciones importantes de la estética suelen tratarse con mayor laxitud en los tribunales.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Un saludo.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenos días,
Hemos comprado una casa adosada que tiene las tuberías de gas que distribuyen a todo el bloque de viviendas discurriendo por nuestra fachada (nosotros lo tenemos dado de baja y no lo volveremos a poner).
Queremos hacer una reforma integral que incluye aislamiento externo, pero la separación entre los tubos y la pared no es suficiente para ponerlo. Además, pretendemos hacer una ampliación y si no se modifica la instalación, el techo de la nueva obra quedaría bastante bajo.
Mi pregunta es: ¿quién se haría cargo de la dicha modificación?
Un saludo.
Estimado Sr.:
Entendemos que tendrían que hacerse cargo ustedes del coste de dicha modificación, ya que han comprado la vivienda con unas condiciones y características determinadas. Si desean reformar la vivienda, y para ello han de modificar la instalación del trazado de las tuberías de gas que abastecen el suministro a todo el bloque, deberían asumir ustedes el coste que ello suponga.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Buenos días Fabio,
Quisiera realizar una consulta concreta en relación a la instalación de unas contraventanas en un bajo de mi propiedad. He estado leyendo tu web y hay cuestiones que no me quedan claras a este respecto.
Te resumo los hechos:
Recientemente he adquirido un bajo que dispone de unos ventanales que dan al exterior (a un jardín comunitario de uso privativo nuestro).
Por motivos de seguridad y eficiencia energética (perdida de calor), hemos planteado informalmente la posibilidad de instalar contraventanas.
En este sentido, hemos informado que la instalación se realizaría de la siguiente manera:
o Manteniendo la actual estética (colores y diseño) del edificio
o Instalando ambos bajos el mismo tipo y color de contraventanas
o Obteniendo el beneplácito de todos los vecinos en relación al color y la estética
La comunidad está compuesta por 9 propietarios de los cuales sólo se ha opuesto 1
Mi duda es, ¿necesito obtener la unanimidad para realizar este cambio? ¿es suficiente con 3/5?
Muchas gracias de antemano por tu ayuda.
Estimado Sr.:
No se indica si se trata de un local comercial o de una vivienda en planta baja. En el régimen de propiedad horizontal, los locales comerciales tienen un tratamiento diferenciado en cuanto a las modificaciones de la configuración exterior, teniendo unas mayores prerrogativas para adecuar el aspecto exterior del local a sus necesidades (decoración de fachada, instalación de letreros, etc.). En caso de ser un local, no habría inconveniente en realizar la modificación instalando contraventanas.
En caso de ser vivienda, el tratamiento es diferente, pues ha de adecuarse a las decisiones comunitarias. Ahora bien, desde la reforma del 2013 existe una tendencia a interpretar que estas modificaciones menores ya no precisan unanimidad, sino 3/5.
Sería interesante conocer las razones de ese propietario para oponerse a la instalación, que en principio, no se alcanza a comprender de qué forma podría perjudicarle, cuando a los otros 8 propietarios no les perjudica, por lo que usted indica. Hay que recordar que la ley no ampara el abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo, de manera que si de 9 propietarios tan solo se ha opuesto 1, no vemos que pueda sostenerse que la modificación de instalar contraventanas perjudique a la comunidad, dicho sea con todas las reservas a falta de mayor información.
En cualquier caso, siempre conviene ser cauteloso y tratar de alcanzar un consenso.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
¿Alguien me podría informar si la colocación de tendederos en un patio de comunidad supone una alteración de un elemento común, entiéndase la fachada en la que los instalan?
También tengo otra duda. En mi caso, la vivienda, que no tiene ventanas hacia el patio de comunidad, la construyeron sin resolver el tendido y secado de ropa y la comunidad me impide utilizar dicho patio para tender mi ropa. A la vez, han colocado un verja en la ventana por la que se accede al patio y no me han entregado una llave de la misma. Pero me siguen pasando los cargos por limpieza y mantenimiento de patio y fachada de patio ¿Esto constituye transformar una zona común de uso común en una elemento común de uso privativo? ¿Pueden seguir pasándome dichos cargos?
Estimada Sra.:
Para poder responder con precisión necesitaríamos examinar el título constitutivo o estatutos de la comunidad.
En principio, el lugar destinado al tendido de ropa suele ser la azotea del edificio. Habitualmente el propio promotor/constructor instala tendederos en ese lugar, y de no ser así, la comunidad los suele instalar después. Por tanto, en principio, a menos que se autorice por la junta de propietarios, no pueden usarse otros elementos comunes para el tendido de ropa. Ahora bien, es también habitual que en los patios interiores o traseros se instalen pequeños tendederos para el tendido de prendas de pequeño tamaño, por razones de comodidad, para no tener que subir a la azotea a tender esas pequeñas prendas. Pero como decimos, se precisa acuerdo expreso o tácito de la junta de propietarios.
En su caso, si no tiene ventanas al patio, para poder acceder al patio por la ventana o puerta en la que han instalado la verja y poder tender en ese lugar necesita autorización de la comunidad. Si no se autoriza por la junta, ningún propietario puede tender en ese patio. La instalación de verja seguramente tendrá esa finalidad. El patio está destinado a luces y ventilación, por lo que cualquier otro uso debe aprobarse por la junta de propietarios.
No obtante, usted, como todos los propietarios, debe sufragar los costes de limpieza, mantenimiento y pintura del patio, salvo que exista alguna exclusión o especialidad al respecto en el título constitutivo.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos,
Despacho de Fabio Balbuena
Buenos días, estamos reformando un piso y hemos puesto en ventanas y balcones remates de aluminio blanco. El resto del edificio tiene remates de mortero verde. La jefa de obra comenta que al haber puesto nosotros aislamiento térmico en nuestro piso el mortero podria con el tiempo filtrar el agua y causar humedades . Planteamos pintar los remates de aluminio del mismo color que el resto pero el presidente de la comunidad no acepta ninguna propuesta. Debemos poner mortero aun a riesgo de sufrir humedades en el futuro ? Gracias.
Estimada Sra.:
Las edificaciones han de adaptarse a los avances de la técnica, aplicándose nuevas soluciones y nuevos materiales que favorezcan la eficiencia energética y el mantenimiento y cuidado de los elementos constructivos. Por tanto, la cuestión estética queda en un segundo plano ante tales avances técnicos, y más cuando se ofrece una solución para paliar el posible perjuicio estético, como es pintar los remates de aluminio del mismo color que el resto de remates, es decir, de color verde.
Con todas las reservas, a falta de disponer de una percepción directa de la situación, entendemos que la postura del presidente es abusiva o injustificada.
Esperamos que les sirva de ayuda,
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes:
Nuestra comunidad de vecinos tiene distintos tipos de terrazas, unas con cristales transparentes y otras con muro de ladrillo. Hay vecinos que quieren poner algún vinilo opaco o translucido para poder proteger la privacidad de su terraza de cara a lo que hay en el exterior y hay otros vecinos que se ciñen a que eso rompería la estética de la fachada y que por la ley de propiedad horizontal se debería de llegar a una unanimidad para cambiarlo, unanimidad que no se alcanzaría, ya que obviamente estos vecinos dicen que votarían en contra.
Viendo en tus comentarios que indicas que puedes poner un vinilo en una ventana, incluso en el ventanal en el que se sale a la terraza, me gustaría entender la diferencia con la terraza. Teniendo en cuenta que el vinilo se pondría por el interior, que es algo que se podría quitar con el tiempo y que la estética se va a romper igualmente si se pone cualquier elemento en la terraza que se verá a través del cristal.
En general me gustaría saber qué podrían hacer los vecinos para proteger su intimidad y dónde les ampara la ley en este sentido. Estoy a favor de que la comunidad vote si o no, pero llegar a una unanimidad es imposible.
Muchas gracias de antemano.
Un saludo.
Estimado Sr.:
Como hemos expresado en anteriores comentarios, la cuestión estética es compleja, y no tiene una respuesta unívoca. Hay que analizar las circunstancias del caso concreto.
Por lo que se refiere a los vinilos en los cristales, consideramos que se pueden instalar con la finalidad de dotar de mayor intimidad a los terrazas. Poco sentido tiene oponerse a un vinilo cuando el propietario puede colocar algún elemento móvil por la parte interior del cristal, que taparía igualmente las vistas, e incluso podría resultar estéticamente más feo.
En este caso, además, si existen terrazas diferentes, unas con cristal y otras de ladrillo, tampoco parece que un vinilo pueda considerarse lesivo estéticamente.
Todo ello, dicho con todas las reservas y la máxima cautela, al no tener una visión directa de la situación que se plantea en el comentario.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenos días,
Le agradecería su ayuda en la siguiente cuestión. La terraza de mi casa tiene la particularidad de unas vigas voladas con poca separación entre ellas, que salen desde la fachada y recorren 2 metros. La instalación del toldo aprobado sólo podría hacerse desde el final de estas vigas (dejando el tramo inicial expuesto al sol), o instalando unos mini-toldos entre las vigas que francamente, quedaría ridículo además de incómodo. La solución que contemplamos es la instalación de una pérgola bioclimática que iría desde la fachada, cubriendo los 2m de vigas y añadiendo 1m más de sombra. Gracias al soporte de las vigas, no haría falta patas de apoyo (sería un ala volada) y respetaría el RAL aprobado para las pérgolas tradicionales. De forma que el impacto visual sería prácticamente el mismo que el de cualquier otro toldo. Algunos miembros de la Junta de vocales se niega a llevarlo a Junta por considerar que:
1. Contraviene los Estatutos que rezan: «instalar toldos, pérgolas o cortinas exteriores sin el previo acuerdo de la Comunidad en cuanto a forma y color». No estamos de acuerdo puesto que lo que estamos buscando es precisamente que esta modalidad quede incluida en la normativa interna de la urbanización como el resto de toldos y pérgolas.
2. Contraviene la Ley Propiedad Horizontal que prohíbe la alteración de elementos de la fachada. Tampoco estamos de acuerdo puesto que si bien es un cambio en la fachada, no es sustancial frente a lo que ya está aprobado.
Como información adicional, el Ayuntamiento nos ha dado el visto bueno a falta del OK de la Comunidad. Teniendo en cuenta lo previamente explicado, este OK tendría que ser unánime, 3/5…?
Muchas gracias por adelantado
Estimada Sra.:
La cuestión es compleja, y no es posible responder sin mayor información y análisis de documentación (actas, y en especial acuerdos relativos a toldos y demás, título constitutivo y estatutos, etc.).
A título meramente orientativo, reiteraremos que las modificaciones que alteran la estética han de ser sustanciales. Desde este punto de vista, deberían solicitar que se incluya como punto a tratar en el orden del día de la próxima junta la autorización para la instalación que pretende. El presidente no puede negarse a incluir tal punto en el orden del día, porque es un derecho del propietario.
La junta tratará el asunto y decidirá. Sobre la mayoría para la autorización, o incluso valorar si es precisa autorización para tal instalación, es complejo respoder sin tener mayor información, pero en principio, tras la reforma legal de 2013, no parece que precisara unanimidad.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Hola, tenemos unas ventanas en la cocina , que dan a la calle, con cristales translúcidos, nos gustaría ponerlos transparentes, sería necesaria la aprobación de la comunidad?
Un saludo
Estimado Sr.:
Los cambios o modificaciones que se realicen en elementos existentes en la fachada del edificio siempre han de analizarse y llevarse a cabo con la máxima cautela, ya que podrían considerarse alteraciones estéticas, para las cuales sería precisa autorización de la comunidad de propietarios.
En el caso de sustitución de cristales puede apreciarse una mayor flexibilidad, si bien como decimos, conviene tomar las máximas precauciones y valorar bien si la modificación afecta de forma importante al aspecto exterior del edificio.
Podemos citar algunas sentencias, como la de Audiencia Provincial de Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 86/2015, de 25 de marzo, que en un caso de obra en fachada consideró que se había respetado el tamaño de los huecos existentes, limitándose a sustituir los pequeños cristales traslúcidos fijos que cubrían cada uno de ellos, y pese a que se apreciaba un cierto cambio estético, se consideraba inocuo.
Por su parte, la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, Sec. 3.ª, 278/2006, de 13 de junio, señaló que el cambio de cristales es una modificación de escasa entidad que, en realidad, no altera la configuración ni el estado exterior del inmueble.
No obstante, nuestro consejo siempre es comentar con la comunidad cualquier modificación a realizar.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Hola, Buenos días:
Se realizó la reunión ordinaria de mi finca.
Cuando llegó el acta, vi que no aparecían las intervenciones realizadas por algún vecino.
Le escribimos al administrador que añadiese o rectificase el acta.
1. Me gustaría saber cómo se puede modificar un acta y cuanto tiempo tengo para solicitar la modificación.
2. Es lo mismo modificar un acta que impugnarla ???.
3. Yo no quiero impugnarla, sólo quiero que aparezca lo que considero que debería de aparecer y que ocurrió en la reunión.
Muchas gracias por adelantado.
Estimado Sr.:
La jurisprudencia tiene declarado que las actas tan solo han de reflejar los acuerdos adoptados, con la indicación, cuando fuera relevante, de los nombres de los propietarios que votaron a favor o en contra y las cuotas de participación. Por tanto, no hay que hacer constar todas y cada una de las intervenciones de los comuneros (podemos citar, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 3 de abril de 1995).
Por otra parte, las actas no se pueden impugnar; solo se impugnan los acuerdos y además la impugnación se realiza ante el juzgado. No existe la posibilidad de impugnación del acta. Eso quiere decir que si algún propietario considera que el acuerdo es ilegal, o le perjudica, solo puede combatirlo acudiendo al juzgado mediante la impugnación de tal acuerdo.
Si lo que usted quiere es que se recoja en acta algún aspecto que considera relevante, tan solo tiene la posibilidad de solicitar que se incluya en el orden del día de la próxima junta como punto a tratar la rectificación o complementación del acta de que se trate para que se incluya el contenido que usted pretende, lo que deberá ser aprobado por la junta de propietarios, si se estima procedente.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Hola, estoy en un piso de alquiler, puedo instalar una red de protección de gatos en el balcón sin necesidad de aprobación del propietario y vecinos? No supone ninguna perforación, únicamente estara sujeta con bridas.
Estimada Sra.:
En nuestra opinión no es necesaria autorización, porque se entiende que no es una instalación fija, sino temporal (normalmente durante el tiempo necesario para que los gatos se adapten), y la incidencia en la apariencia del balcón no es de gran intensidad.
Ahora bien, cuando haya pasado el periodo de adaptación de los gatos, conviene retirar la red.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes Fabio,
gracias por tu blog.
Tengo una vivienda en una Comunidad de pisos formada por tres bloques de 3 alturas + una planta baja. El acceso a las viviendas de las 3 plantas superiores se hace a través de pasillos cubiertos pero con la fachada abierta. En días de lluvia hay viviendas a las que les entra agua por lo que se ha propuesto cerrar todos los pasillos cubiertos, aunque haya viviendas que no se ven afectadas por la lluvia, atendiendo a problemas de habitabilidad. Esta propuesta ha sido votada favorablemente por 3/5 partes de los propietarios presentes en la reunión (está pendiente que se consolide pasados los 30 días preceptivos), si bien no existe ningún informe técnico que avale problemas de habitabilidad. Mis preguntas serían;
1. Es necesario la existencia de un informe técnico para fundamentar los problemas de habitabilidad?
2. Que mayoría es requerida para aprobar el cerramiento?
3. Se puede aprobar una solución que afecta a todos los vecinos por igual aunque algunos no estemos afectados por el problema?
muchas gracias por tu ayuda.
3. Es
Estimado Sr.
Es una cuestión compleja sin disponer de mayor información.
Podemos dar respuestas genéricas a las preguntas planteadas.
Hay que partir de la base del artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal, entendiendo como obras necesarias las requeridas para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal (…).
Desde este punto de vista, sería obligatoria la actuación para evitar entradas de agua (habitabilidad).
Para determinar si es necesaria la actuación desde el punto de vista técnico, en principio no se precisa un informe pericial, pero si se piensa que habrá una mayoría de la junta que discrepe de la necesidad de la actuación sería conveniente aportar dicho informe, que además podría determinar las soluciones técnicas adecuadas para solucionar el problema.
Por tanto, si la actuación se considera un gasto general necesario para la adecuada habitabilidad no se precisa acuerdo (el acuerdo de la junta, en estos casos, se limita a la aprobación del presupuesto y distribución de la derrama correspondiente) y todos los propietarios están obligados a sufragar el coste, aunque algunos no estén afectados por el problema de la lluvia.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Hola, vivo en un departamento con terraza, e hice un trilach para colocar mis plantas, no sale del balcón ni nada.. eso afecta en la fachada? Ya que para mí es una decoración o tampoco puedo decorarlo?
Estimada Sra.:
En principio, un elemento móvil decorativo, que no sobresale del propio balcón, no es alteración de fachada.
No obstante, siempre hay que tener en cuenta las circunstancias concretas de cada comunidad, en atención a sus características particulares, para determinar de qué forma pudieran afectar diferentes elementos.
Por otra parte, conviene recordar que hay que tener cuidado con el regado de las plantas, recoger el agua de forma adecuada para evitar causar molestias a los propietarios de los pisos inferiores, o que caiga agua a la vía pública, así como que pueda manchar las paredes de la fachada.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
sobre un piso con un balcón poco profundo, el problema es que la pared donde apoyarse para ver el exterior es bastante baja y supone un peligro asomarse, . la estética del edificio es muy buena, pero la seguridad es inquietante. ¿podría elevar la pared,30 o 40 cm, con un cristal cogido desde el interior de mi balcón (sin tocar el exterior de la fachada)?, . De manera que no toco la fachada exterior pero estoy más tranquilo por si alguien se asoma y el peso de su cuerpo le vence y cae al vacío. No se si hay alguna normativa de la finca que ponga terraza no pisable. (aunque sea la de mi propio balcón) En caso de que así fuera¿ podria incluso así poner el cristal como le he comentado? Gracias. Un saludo.
Evito en lo posible tratar con vecinos porque es muy difícil ponerlos a todos de acuerdo.
Estimado Sr.:
En ocasiones algunos propietarios ponen elementos móviles de seguridad, como por ejemplo mallas para que no salten los gastos, o para evitar que los bebés puedan escalar y caer, etc.
Estos elementos tienen una vocación temporal, en atención a las circunstancias de cada caso.
Lo mismo podría entenderse en caso de barandillas de balcones construidos con arreglo a normativa anterior cuya altura no cumpla en la actualidad. En este caso, podría entenderse justificado suplementar la pared de la barandilla para dotar de seguridad al balcón, y más si se hace con cristal, que resultará prácticamente imperceptible desde el exterior.
No obstante, convendría que la comunidad analizara la cuestión y buscara una solución global para dotar de seguridad a los balcones, cumpliendo la normativa vigente.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes,
Enhorabuena por el artículo!
Vivimos de alquiler en un bajo con una terraza de uso privativo. Se encuentra a pie de calle y hace tiempo pusimos una valla para ganar privacidad, si alguien se asoma, podría llegar a ver dentro de la habitación de los niños. Después de años la propiedad nos exige retirar dicha valla por alterar la estética de la fachada.
Supongo que al estar sujeta con bridas a la valla metálica de la propia fachada y sobresaliendo 40cm por encima están en su derecho de hacérnosla quitar. La duda que nos surge es la siguiente: si ponemos un biombo móvil en la terraza incluso más alto que la valla para seguir manteniendo la privacidad, podrían decirnos que altera la estética de la fachada? Según nuestro parecer, incluso alteraría más la estética de la fachada, ya que se trata de un objeto muy voluminoso, pero al tratarse de un elemento móvil que hay en la terraza es como tener una silla siendo indiferente sus dimensiones? de hecho, técnicamente ni siquiera estaría en la fachada.
Gracias de antemano!
Estimado Sr./a:
Muchas gracias.
Los elementos que suelen colocarse en vallados o celosías de cerramientos para preservar la privacidad no suelen considerarse elementos que alteren la configuración del edificio; ahora bien, conviene que sus características (material, color, etc.) sean lo más respetuosas posible con el aspecto de la edificación.
Por la misma razón, los elementos móviles como biombos tampoco serían alteración estética, aunque es cierto que podrían ser incluso más invasivos que los elementos sujetos a vallados.
Les aconsejamos que lo hablen con la comunidad y busquen un entendimiento, consensuando el elemento a colocar que les permita preservar su intimidad y al mismo tiempo sea acorde con la fachada.
Esperamos que les sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenos días. Vivo en una comunidad de vecinos en la que todas las viviendas tienen las persianas por el interior. La edificación tiene 40 años y ya se han cambiado ventanas modificando anchos de marcos, tipo de ventanas, instalación de salida de tubos de secadora en cristales de la terraza y otro tipo de modificaciones. En nuestro caso hemos cambiado las ventanas sin pedir permiso al resto de vecinos ya que ya se habían cambiado anteriormente. Las ventanas que hemos puesto es todo un bloque que no se puede modificar pero la persiana va por el exterior. Ahora la presidenta de la comunidad nos informa que le ha llegado una carta anónima de algún vecino informando que no se pueden poner persianas por fuera y nos insta a retirarlas y que si no lo hacemos se convocará una asamblea extraordinaria con el punto del día para denunciarlo. La asamblea ya está convocada pues nos es imposible hacer otro gasto parecido y además no creemos que estemos rompiendo la estética más que otros anteriormente. Podría usted informarnos si estamos actuando de una manera correcta y si ellos tienen base de razón o podrían llegar a ganar la sentencia si se llevase a cabo. Un saludo y muchas gracias por su tiempo.
Estimado Sr.:
En nuestra opinión, la modificación de elementos de esa antigüedad ha de atender a los avances de la técnica y a la evolución social. Las persianas podrían ir por dentro originariamente, pero actualmente la tendencia general es que vayan por la parte exterior. Desde este punto de vista, una renovación o modernización de las ventanas precisaría atender a la evolución y tiempos actuales, siempre que la modificación no suponga un desmerecimiento del aspecto del conjunto. En principio, y con todas las reservas pues no hemos tenido acceso a inspección visual o fotografías para analizarlo detenidamente, entendemos que no lo es. En todo caso, no podemos aventurar cuál sería la respuesta de un Tribunal, pues influyen muchos factores.
Les aconsejamos que dialoguen con la comunidad para tratar de alcanzar un acuerdo. De no ser posible, contraten a un abogado para la defensa de sus intereses.
Esperamos que les sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes. Muchas gracias por el blog primero de todo.
Vivimos en un residencial de varios edificios. Nuestra terraza es un primero y hemos puesto una cortina de cristal como han hecho muchos otros vecinos. Ahora lo que nos gustaría es tapar el ladrillo interior. Queremos poner un revestimiento que se fija al ladrillo con un pegamento que se limpia si en el futuro se quiere recuperar. Entendemos que no modifica el ladrillo actual y además no impacta a la estética del edificio ya que con la cortina de cristal además se limita aún más la visibilidad del interior de la terraza. ¿Necesitamos aprobación de la comunidad de vecinos para esto? ¿se considera modificación de fachada si el cambio es totalmente reversible y estético en una zona de uso privado?
Muchísimas gracias
Estimada Sra.:
La cortina de cristal es un elemento movible, no fijo, que puede estar extendido, siendo prácticamente imperceptible desde el exterior, o apilado a un lado. Sus ventajas son numerosas.
En cuanto al revestimiento del ladrillo interior, sin mayor información y detalle o características del revestimiento, aspecto actual del ladrillo y aspecto pretendido con el revestimiento, no podemos responder con precisión. Pero hay que tener en cuenta que los balcones o terrazas tienen la consideración de elementos comunes, aunque sean de uso enteramente privativo. Desde este punto de vista, la modificación del ladrillo precisaría autorización de la comunidad, si bien habría que valorar el nivel de afectación de la apariencia estética por la aplicación del revestimiento; el hecho de que sea reversible, si se instala con vocación de permanencia, no es determinante, aunque puede ser una ventaja también que pueda ser retirado, porque podría autorizarse su instalación con esa condición, que pudiera revocarse la autorización en el futuro.
En atención a ello, recomendamos actuar con cautela, exponiendo a la comunidad la instalación de revestimiento que se desea para evitar problemas.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes,
Me gustaría hacerle una consulta: En 2022 compré un piso en Madrid capital e hice una reforma total. El piso está en la cuarta y última planta del edificio. La empresa de obras creó un agujero en la fachada al patio interior para sacar el tubo de humos de la cocina. Además, realizó algunas rozas y agujeros en el suelo para meter las tuberías de desagüe. La comunidad hizo una denuncia con el Ayuntamiento porque no se puede cambiar la fachada de un edificio y debilitar el forjado. También dicen que la empresa no pidió permiso a la comunidad. Al final quitaron el tubo de la fachada, cerraron el agujero y ahora tengo una campana con filtro de carbón (es decir, sin salida de humos al aire libre como los vecinos).
La empresa de obras me dijo que en la legislación hay una parte que dice si los vecinos ya tienen tubos y aires acondicionados puestos en la fachada que además da al interior, pueden poner un tubo sin la necesidad de pedir permiso a la comunidad.
¿Me puede aclarar esto en referencia a dicha legislación por favor?
Muchas gracias de antemano y un saludo.
Buenos días.
Su blog es muy interesante y me está ayudando mucho a obtener una respuesta a mi caso, pero aún así me gustaría preguntarle directamente a usted:
Vivo en un 8º y recientemente he reformado la cocina con todos los permisos pertinentes. Aprovechando la reforma, he cambiado todas las ventanas mejorando su eficiencia energética y cambiando el color del marco de aluminio a blanco. Estas ventanas no dan a la fachada como tal, sino a una galería/mirador de uso privativo, siendo esta galería la que da al exterior. Digamos que es como una especie de balcón cerrado intermedio. Recientemente un vecino se ha quejado diciendo que debería preocuparme ese cambio de color porque es una modificación sustancial de la fachada y que «me ande con cuidado». Yo creo que no, puesto que al tratarse de unas ventanas que dan a una galería propia, desde el exterior, aunque se puede apreciar, es lo mismo que si miras a una casa que no ha puesto cortinas (a pesar de que en las ventanas de la galería hay stores también sin que haya habido problema por su colocación). Cabe destacar también que en la fachada no hay una armonía estricta entre pisos, puesto que hay quienes han incorporado esa galería a la vivienda convirtiéndola en parte habitable sin que se aprecie diferenciación, hay viviendas que la tienen abierta… etc. ¿Es, por tanto, modificación sustancial de la fachada o una modificación interior privada?
Muchas gracias de antemano.
Un saludo
Estimada Sra.:
Como ya hemos comentado en anteriores respuestas, las alteraciones o modificaciones han de ser «sustanciales» para que se consideren que afectan a la estética, esto es, de cierta entidad o importancia.
Existe una mayor flexibilidad o laxitud cuando las fachadas son interiores, dado que se considera que la afectación de la estética es menor, pero aun así, se trata de elementos comunes, por lo que las modificaciones han de enfocarse de manera similar.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5.ª, de 31 de enero de 2014, no consideró alteración estética la utilización de marcos de PVC en lugar de la carpintería de madera original. En su caso, habría que valorar la incidencia en la estética del cambio de color del marco de aluminio, es decir, si ese cambio de color es muy visible o impactante en el conjunto de la edificación. Por tanto, no podemos responder con precisión sin tener una imagen del aspecto.
Por otra parte, también hay que considerar la posible existencia de trato discriminatorio si la comunidad actuara contra usted cuando, según comenta, hay otras alteraciones en el mismo edificio y no existía ya una armonía.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes,
Me gustaría pedir su opinión: el año pasado compré un piso en Madrid capital y hice una reforma total. El piso está en la 4ª y última planta del edificio. Durante la reforma, cambiaron la cocina al otro lado del piso y pusieron el tubo de humos en la fachada, que da al interior. También realizaron rozas para meter tuberías de desagüé.
Los vecinos realizaron una denuncia ante el Ayuntamiento y la Autoridad Competente por debilitamiento del forjado al realizar rozas y modificar la fachada del edificio. También dicen que la empresa de obras no pidió permiso para esas modificaciones y fueron obras ilegales.
Para no retrasar las obras más, la empresa retiró el tubo de la fachada y cerró el agujero, ahora tengo una campana con filtro de carbón. Dicen que cumplieron con la legislación: no puedes modificar la fachada pero si los vecinos ya tienen tubos y aire acondicionados puestos en la fachada, puedes poner un tubo también. En mi caso da al interior y no se ve nada desde la calle. Además, después de terminar las obras un inspector del Ayuntamiento vino también para revisar el piso y todo estaba bien.
¿Me puede ayudar con esa legislación por favor? Tendremos la siguiente junta de vecinos a mediados de diciembre. Muchas gracias de antemano.
Estimada Sra.:
Siempre es difícil responder sin tener la información completa de la situación. Sería necesario disponer de más detalle de la reforma realizada, con información técnica de las modificaciones de fachada y forjado, así como una percepción visual de los otros huecos o salidas de humos de los otros vecinos.
No obstante, y con todas las cautelas, podemos decir que en materia de alteración de elementos comunes en edificios en régimen de propiedad horizontal, es doctrina jurisprudencial reiterada que si existen otras modificaciones en el edificio que alteran la configuración del edificio que la realizada por otro propietario con posterioridad, no se le puede hacer a éste retirarla, pues sería un agravio comparativo (por ejemplo, Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª, de 15 de marzo de 2013).
Así, la jurisprudencia considera que hay abuso de derecho por proceder contra un único vecino cuando otros muchos han realizado obras análogas (Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6.ª, de 25 de octubre de 2004)
Con todo, conviene tener en cuenta que, en principio, las modificaciones han de guardar cierta similitud o ser comparables en cuanto a la entidad de la modificación.
Por otra parte, también hay que analizar el posible perjuicio para la comunidad.
En cuanto a los agujeros en el suelo (forjado) para tuberías de desagüe, es cierto que el forjado es un elemento estructural, pero es habitual que se puedan realizar modificaciones de desagües al realizar una reforma en una vivienda, cambiando la ubicación de los cuartos de aseo. Por tanto, lo que hay que analizar es si la obra puede dañar la estructura. Si no existe daño o perjuicio estructural, entendemos que puede realizarse la modificación, siempre que, por supuesto, no afecte a ningún otro propietario.
En cuanto al agujero en la fachada, igualmente la fachada es un elemento común, y no se puede alterar sin autorización, pero como hemos dicho la jurisprudencia considera que hay que analizar si existen precedentes que comporten un agravio comparativo por el trato diferente al propietario que abre huecos similares sin autorización. Si, como dice, otros vecinos tienen salidas de humos al aire libre, entendemos que a usted no se le podría denegar esa posibilidad, lógicamente de manera que no causen daño a la estructura y siguiendo la misma línea estética que las salidas de humos ya existentes con anterioridad.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Hola .Me gustaría saber si el aislamiento existente dentro de la cámara de aire ,es privativo o comunitario. Gracias
Estimado Sr.:
Hay que partir de la base de que las fachadas son elementos comunes del edificio, según el artículo 396 del Código Civil. Por ello, el aislamiento que se encuentre en la cámara de aire de la fachada sería un elemento común. En cambio, si el aislamiento se sitúa en la cámara de aire que pudiera existir en el cerramiento interior de la vivienda se consideraría un elemento privativo.
Para saber con certeza de qué tipo de aislamiento se trata, sería conveniente consultar la información técnica del proyecto de la edificación (podría encontrarla en el expediente urbanístico del Ayuntamiento, o en la Promotora/Constructora; también podría figurar en el libro del edificio).
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Hola, compré un ático en una séptima planta hace un año y lo estoy reformando.
He cambiado el suelo de mi terraza privada y mejorado el muro delimitante del edificio y la parte de mi fachada (todo esto estaba chapado con azulejos de hace más de 50 años y se caían solo con mirarlos)
Quería añadir por encima del ya existente, un nuevo vierteaguas a juego con el suelo que he instalado pero he pensado en pintar el ya existente de blanco, sin sobrepasarme. Solo se vería blanco desde arriba, desde la calle se seguiría viendo igual el edificio.
No tengo ningún otro vecino en mi rellano, solo somos 1 vecino por planta, aunque sí que tengo terraza de uso comunitario encima de mi, es decir, los vecinos cuando suban a tender podrían ver que he pintado esto.
¿Puedo pintarlo sin preguntar a la comunidad? ¿Me podrían «recriminar» algo??
Muchas gracias por su blog, aborda temas muy interesantes y todo está muy bien explicado.
Estimada Sra.:
Gracias por su comentario. Nos alegra que el blog sea útil.
Como hemos comentado en anteriores ocasiones, las modificaciones que están limitadas en las comunidades son aquellas que afectan a la configuración del edificio, entendido como conjunto arquitectónico con unas características definidas, en la medida en que tales alteraciones puedan suponer una alteración estética. Por tanto, una modificación que no fuera visible desde el exterior no se consideraría alteración estética. Podría entenderse que existen limitaciones a modificar la apariencia de elementos no visibles desde el exterior pero sí visibles de forma continua por otros propietarios, pero entendemos que no es el caso de una terraza solo visible desde la terraza comunitaria a la que únicamente se accede para tender.
No obstante, siempre conviene comentar con la comunidad las modificaciones que se quieren realizar, por razones de cortesía y deferencia hacia los vecinos. De esta manera se evitan muchas discordias.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena