Gastos comunitarios

La falta de uso de un servicio no exime de contribuir a su mantenimiento

1. Introducción
2. ¿Qué dice la Ley?
3. ¿Qué ocurre si un propietario no usa, por ejemplo, el ascensor?
4. ¿Existen excepciones?
5. Y ¿qué ocurre si no existe la exención en el título, estatutos, o acuerdo, pero un propietario decide no usar un servicio?

1. Introducción

Es sabido que todos los propietarios han de contribuir a los gastos de la comunidad de propietarios, pero ¿qué ocurre cuando un propietario no usa un determinado servicio de la comunidad?

Este es un tema que genera muchas dudas, sobre todo para gente que no ha estado habituada a vivir en comunidad. Es el supuesto de un propietario que no utiliza un servicio, y considera que por ello no ha de contribuir a los gastos comunitarios de dicho servicio. El ejemplo típico sería el ascensor.

2. ¿Qué dice la Ley?

El artículo 9.1, letra e) de la LPH establece que es obligación del propietario “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Y el artículo 9.2 señala que son gastos generales todos los que no sean imputables individualmente a pisos o locales determinados, y la obligación de todos los propietarios a contribuir a los mismos con independencia de su utilización.

3. ¿Qué ocurre si un propietario no usa, por ejemplo, el ascensor?

La regla general observada por los tribunales es que la obligación de contribución al sostenimiento de un servicio o elemento común viene determinada, no por su utilización efectiva o no en un momento dado, sino por el hecho de que el propietario, de manera objetiva, pueda acceder a dicho servicio o elemento común.

De manera que, con independencia del uso que cada propietario haga de un servicio (en este caso el ascensor) estará obligado a su mantenimiento según su cuota de participación -o según la forma de contribución establecida en el título constitutivo de la comunidad-. 

4. ¿Existen excepciones?

Se exceptúan aquellos casos en los que, bien el Título Constitutivo (las normas especiales de la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal), bien los Estatutos de la comunidad, o bien por un acuerdo unánime de la junta de propietarios, se establezca el privilegio de que determinados gastos solo sean imputables a unos comuneros y no a otros (SSTS de 14/03/2000, 29/05/2009 y 15/06/2010).

5. Y ¿qué ocurre si no existe la exención en el título, estatutos, o acuerdo, pero un propietario decide no usar un servicio?

Cuando un propietario/a decide libremente no hacer uso de un servicio igualmente estará obligado a contribuir. En el ejemplo del ascensor, si un propietario decide subir o bajar por la escalera, seguirá obligado a pagar el mantenimiento y reparaciones del ascensor; o por ejemplo, un propietario que decide no bañarse en la piscina de la comunidad, pese a ello habrá de contribuir al mantenimiento y reparaciones de la piscina. 

Y ello porque ese propietario seguirá teniendo acceso, en potencia, al uso del servicio, aunque eventualmente a él no le reporte ningún beneficio o utilidad porque utiliza la escalera, o porque no se baña en la piscina.

© Fabio Balbuena 2022