Una de las materias que más conflictos genera en las Comunidades de Propietarios es la relativa a la modificación de elementos comunes. [Ya nos hemos referido a ello anteriormente en este blog: http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2012/11/alteracion-de-elementos-comunes.html].
Como es sabido, tal modificación o alteración sólo es posible por acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, o cuando está prevista en los Estatutos de la Comunidad. Si ésto ya es complejo, la dificultad aún es mayor cuando la modificación del elemento común se produce para atribuir a un comunero el uso exclusivo del mismo.
Es el supuesto resuelto por el Tribunal Supremoen su Sentencia nº 573/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, de 2 de octubre de 2013, Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Seijas Quintana.
Se trataba de un supuesto en el que un comunero, amparándose en los Estatutos de la Comunidad, solicita autorización a la Comunidad para cerrar un pasillo común para su uso exclusivo con motivo de la unión material de dos viviendas de su propiedad. La Comunidad autoriza el cerramiento y un copropietario impugna el acuerdo, llegando hasta el Tribunal Supremo.
«Lo que plantea el recurso de casación es si en una vivienda sujeta al régimen de la propiedad horizontal un copropietario puede hacer un cerramiento en un pasillo que tiene la consideración de elemento común, con acuerdo aprobado por mayoría en la junta de propietarios. Tanto la sentencia de 1ª Instancia como la de apelación estimaron que ello era posible. Dice la sentencia de la Audiencia lo siguiente: “Que el pasillo es elemento comúnno ofrece discusión, y así se admite por las partes, ahora bien en determinados supuestos se permite esa alteración de los elementos comunes, bien porque se apruebe por acuerdo unánime de la Comunidad, o bien cuando los Estatutos por los que se rige la Comunidad permitan expresamente al propietario la facultad de agrupar o unir materialmente dos viviendas sin necesidad de autorización, que comprende también la de incorporar a la vivienda resultante el rellano distribuidor de planta, siempre y cuando esté independizado de la circulación del edificio y, por tanto, tal espacio solo sea utilizable por las viviendas que se agrupen o se comuniquen físicamente. Supuesto que es el contemplado en autos, pues en el apartado D de los Estatutos se permite, sin que se requiera para que se dé el presupuesto de la norma, la agrupación jurídica de las dos viviendas para ejercitar el derecho de uso exclusivo sobre el rellano.
El apartado D de la norma Estatutaria no se opone a la letra L define las terrazas descubiertas y la prohibición de realizar obras o cerramientos o techado de las mismas, ni a la F que recoge la prohibición de modificación exterior de las viviendas. Son supuestos distintos al de autos, ya que la modificación no afecta a las terrazas, a la configuración externa de la vivienda, ni a la seguridad del edifico o estética del mismo”.»
El recurrenteen casación se apoyaba en la sentencia del Supremo de 7 de julio de 2010, que se remite a su vez a las sentencias de 8 de septiembre de 1993 y 28 de enero de 1994, en las que se sienta el principio de la no admisibilidad de la autorización «ex ante» contenida en los estatutos de la comunidad. A su entender, “el artículo 7 contiene una norma de carácter imperativo que ha de prevalecer sobre los posibles acuerdos recogidos en los estatutos de la Comunidad”,y “el pasillo sobre el que se ha colocado el cerramiento tiene el carácter de elemento común y que dicho cerramiento ni siquiera estaría amparado por los estatutos de la comunidad, que solo permiten el uso exclusivo de determinados elementos comunes, pero no la alteración de los mismos”,que es lo que sucedía en el caso.
El Supremo desestima el recursocon el siguiente razonamiento:
«La Sentencia de la Sala de 7 de julio de 2010, que cita la de 16 de mayo de 2013, estableció para supuesto en que los estatutos permitían cubrir las terrazas, alterando la fachada del edificio, que es un principio básico del régimen de la propiedad Horizontal instituido por su Ley reguladora, la prevalencia del derecho necesario sobre el dispositivo. La Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala, en referencia expresa a los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal,lo siguiente: «Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones».
Ahora bien, tal doctrina se atempera en determinadas ocasiones,especialmente cuando esta autorización y la afectación de elementos comunes se lleva a cabo por titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. En estos casos, las obras realizadas por el titular de locales comerciales que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario (SSTS 15 de octubre de 2009; 30 de diciembre 2010).
No se trata, por tanto, de una doctrina que impide en absoluto que los estatutos incluyan otras reglas modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 CC) (SSTS 15 de octubre 2009, 4 y 7 de marzo de 2013), aunque afecte a un elemento común pues ninguna norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal impide que los Estatutos puedan autorizar a un copropietario, como es el caso, llevar a cabo determinadas actuaciones dirigidas a facilitar el uso exclusivo, que deriva de la propia naturaleza del mismo, siempre que no afecten ni alteren otros elementos comunes como la estructura del edificio, situación que es aceptada por la doctrina y la jurisprudencia, como de ordinario ocurre con las cubiertas de los edificios, patios de luces, plazas de estacionamiento, sitas en elementos comunes (STS de 20-06-2011: no permite el cierre de pasillos al no estar previsto en los estatutos. STS de 10-10-2011:acepta el uso exclusivo de elementos comunes si está previsto en el título. STS de 28-06-2011:acepta el uso exclusivo de elementos comunes, previsto en el título o estatutos. STS de 25-04-2013: recoge que el dueño del local puede instalar la chimenea, prevista en el título constitutivo), como recuerda la sentencia de 16 de mayo de 2013, en un supuesto parecido al que ahora es objeto del recurso, de cierre de pasillos, cuando, como aquí sucede, este cierre en la última planta está debidamente autorizada en los estatutos comunitarios y no infringe norma alguna de «ius cogens», pues no priva de uso al resto de los comuneros, no altera la configuración externa, no afecta a su estructura ni su estabilidad, ni mucho menos implica una situación de riesgo para caso de incendios o similar situación de urgencia que pudiera surgir.»
En conclusión, ninguna norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal impide que los Estatutos puedan autorizar a un copropietario a llevar a cabo determinadas actuaciones dirigidas a facilitar el uso exclusivo, que deriva de la propia naturaleza del mismo, siempre que no afecten ni alteren otros elementos comunes como la estructura del edificio, lo que aplicado al caso concreto conduce a la desestimación del recurso de casación.
En todo caso, convieneconsultar siempre a un Abogado especializado en Propiedad Horizontal o a un Administrador de Fincas profesional.
© 2013 Fabio Balbuena
Como siempre compañero, enriquecedor tu post. Lo único que me surge una duda con tu último párrafo respecto de consulta a un Abogado especializado o a un Aministrador de Fincas Profesional, y no es por discutir (bueno un poco sí, jejeje), pero cuando este tipo de consulta me sucede en una Junta de Propietarios, a mí me resulta muy difíci asesorarles, por cuanto teniendo en cuenta que el Derecho no es una ciencia exacta, y en aras a evitar el conflicto entre mis administrados,… Tal vez otros compañeros lo tengan mucho más claro, pero nunca me postulo… me resulta muy complicado … De modo que mi asesoramiento consiste en informar de las posibles "soluciones" y sus "salidas" … y no sé realmente si esto es muy profesional.
Un abrazo.
Maribel Orellana Gil
Col. 2392 CAF Málaga
http://www.orellanagomez.com
Gracias por el comentario, compañera.
Ciertamente, es difícil asesorar en temas de Propiedad Horizontal, puesto que la casuística es inmensa.
No obstante, debemos hacer un esfuerzo por dar a nuestros clientes el mejor asesoramiento posible. Es evidente que posicionarnos a favor de una u otra parte puede tener consecuencias negativas para nuestra consideración por quien no resulta favorecido por nuestra opinión, pero también es cierto que si no ofrecemos nuestra opinión profesional (aún a riesgo de equivocarnos) estamos haciendo un flaco favor a nuestros clientes, que confían en nosotros como técnicos cualificados en la materia, y posteriormente nos reprocharían no haberles asesorado adecuadamente si el resultado de un eventual proceso fuera contrario a su decisión.
Véase por ejemplo, el post http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2013/11/autorizacion-de-obras-y-derechos-de-los.html, en el que comentamos una sentencia del TS que revocó un acuerdo comunitario por "abusivo", pese a que se adoptó válidamente.
Un abrazo.