Nuevamente nos referimos a la alteración de elementos comunesen las comunidades de propietarios.
Se trata de una cuestión muy conflictiva, que genera muchos enfrentamientos entre vecinos, y es motivo de tratamiento en numerosas juntas de propietarios.
En este caso, el Tribunal Supremo resuelve un pleito en el que se analizaba la legalidad de unas obras en una comunidad en régimen de propiedad horizontal tumbada. La especialidad e importancia de la sentencia deriva de que, a priori, parecería que la zona ajardinada de un chalet que forma parte de un complejo inmobiliario es un elemento privativo.
Sin embargo, la conclusión del Supremo es que tanto el subsuelo como el vuelo de un edificio en propiedad horizontal tumbada son elementos comunes. Por tanto, el propietario únicamente adquiere lo que se halla en su título de adquisición, de forma que para llevar a cabo cualquier obra que afecte a elementos comunes (subsuelo o vuelo), es necesaria la autorización de la comunidad.
Los HECHOSeran: los demandantes ejercitaron acción contra sus vecinos en chalet colindante para que se declarara que las obras ejecutadas por estos últimos en el jardín y planta sótano de la vivienda de su propiedad eran ilegales por vulnerar la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil, y solicitando la condena a demoler tales obras reponiendo el jardín y el sótano a su estado originario.
El Juzgado de 1ª Instanciaestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial de Albacete, Sección 2ª, de Albacete, en sentencia de 18 abril 2011, estimó el recurso de apelación por entender que «el patio no es común sino privativo (y no solamente «de uso» privativo): así lo indican expresa y claramente los Estatutos (art 2), acompañados con la contestación a la demanda y a los que se remiten los títulos de propiedad de sendas partes litigantes (donde consta su conocimiento por los mismos), y así se desprende también de la disposición arquitectónica de la vivienda y del lugar que ocupa el patio litigioso, donde se advierte claramente cómo éste es parte de la vivienda y no dispone del mismo (directa ni indirectamente) ningún otro vecino o miembro de la comunidad, esto es, no da provecho, utilidad o servicio a nadie más que al propietario de cada vivienda, por lo que es privado o privativo, al margen de las limitaciones dominicales que puede tener todo inmueble, incluidos los que no se integran en propiedades horizontales, derivadas de las normas urbanísticas, de seguridad, higiene o similares, o incluso comunitarias (a que se refiere el art 7 LPH), en especial, la prohibición de que pueda realizarse en el indicado patio obras que alteren la configuración exterior. De ahí que, en contra de lo solicitado por los demandantes, los demandados puedan realizar en dicho patio las obras que consideren oportunas, salvo que afecten a la configuración exterior.»
Y «declara queno hay alteración de la configuración exterior, que no hay alteración de la seguridad, (lo cual ni se discute) ni de los elementos comunes, ni tiene trascendencia la posible alteración de las vistas (no hay servidumbre alguna);»y «afirma que el suelo del patio no es un elemento común.»
Por tanto, la Audiencia Provincialentendió que todas las obras se habían ejecutado sobre elementos privativos y no precisaban la autorización de la Comunidad.
Pues bien, el Tribunal Supremo, Sala 1ª de lo Civil, Sentencia nº 644/2013 de 18 de octubre de 2013, recurso nº 1506/2011, Ponente Excmo. Sr. Magistrador Xavier O’Callaghan Muñoz, casa y anula la sentencia de la Audiencia, acogiendo la consideración de los recurrentes de que «las obras que han ejecutado en el jardín de su vivienda los demandados han afectado a elementos comunes, y sin autorización de la Comunidad de propietarios y debe ordenarse su demolición, reponiendo el jardín y la planta sótano al estado originario. Obras ejecutadas en el jardín y subsuelo de su vivienda, ampliación que ha modificado la fábrica del edificio al derribar el muro de cerramiento o contención de tierras del garaje, modificando asimismo su estado exterior y elevar el vuelo del jardín en un metro y diez centímetros.»
Y ello «por la razón básica de que, en todo caso, el subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado ( artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal) es elemento común; está fuera de la propiedad privativa de cada copropietario, está fuera del edificio, tal como recoge el artículo 396 el Código civil y está sometido al artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. El propietario adquiere lo que se halla en su título de adquisición -escritura pública- que comprende la vivienda y el jardín, no el subsuelo y el vuelo.»
El FUNDAMENTOse encontraba en los propios Estatutos:
A_
«El texto del artículo 2 de los Estatutos de la urbanizacióndice:
_
Artículo 2º.- Son elementos privativos las viviendas tipo unifamiliar con inclusión de su jardín expresado en la descripción de cada una.
_
Lo cual es correcto en cuanto al suelo es el piso o terreno en el que se asienta la casa o el jardín, pero no dice que también lo sea el subsuelo y el vuelo.
_
Así, el excavar en el jardín o elevar un muro, como elemento común que es modificado -subsuelo y vuelo- precisa de la autorización de la Junta de propietarios de la Comunidad, en aplicación del artículo 17, norma 1ª, por remisión del artículo 12 y a sensu contrario, del artículo 7.1, todos de la Ley de Propiedad Horizontal. Lo cual ha sido expuesto en este mismo sentido por la sentencia de 5 julio 2010 que plantea el caso de una acción declarativa de propiedad interpuesta en demanda reconvencional en que se pretendía la declaración de que el suelo, el subsuelo y el suelo eran propiedad del demandante reconvencional (no se interesaba en estos términos, sino con referencia a una construcción un tanto arbitraria) y se desestimó en ambas instancias y por dicha sentencia. Esta se refiere, en primer lugar a lo que adquirió en su día, por escritura pública y dice:
_
Lo que adquiere que no es más que un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente a cada propietario
_
Y más adelante, añade, refiriéndose al suelo y al vuelo:
_
La construcción de nuevas plantas y cualquier modificación en la fabrica o estructura de los bloques o en las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo.»
Por consiguiente, estima el recurso, casando la sentencia de la Audiencia Provincial y confirmando la del Juzgado de 1ª instancia que había estimado la demanda.
Se confirma una vez más que lo prudente antes de realizar obras es solicitar autorización a la comunidad. En todo caso, es siempre recomendable consultar a un Abogado especializado en Propiedad Horizontal, o a un Administrador de Fincas.
_
© 2013 Fabio Balbuena
Gracias siempre compañero por tu excelente post, como siempre enriquecedor. Si bien… He de dicrepar con tu conclusión final: no creo que sea prudente o recomendable consultar al abogado o al administrador de fincas, creo firmemente que es absolutamente necesario e imprescindible… Pero lamentablemente no tenemos cultura de consultar…
Un abrazo
Maribel Orellana Gil
Col. 2392 CAF Málaga
http://www.orellanagomez.com
Muchas gracias por el comentario, compañera. Y coincido contigo, es imprescindible un buen asesoramiento previo. Las numerosas sentencias en esta materia así lo confirman. Esperemos que poco a poco vaya cambiando esa cultura a la que te refieres. Saludos cordiales.
Buenas tardes tenemos un problema en mi comunidad .tenemos una administradora de fincas API.le a dado consentimiento a realizar obras a un vecino .cerramiento en una terraza comunitaria y de uso exclusivo. Sin previo consentimiento de la junta.al enterarnos le pedimos una reunión urgente . extrañada empieza a llamar a cada propietario a cada uno le dice una cosa .En la reunión manifiesta,que el l vecino en cuestión puede hacer lo que quiera sin permiso de la comunidad por qué es suya y al pedirle el título de propiedad ( que no lo tiene porque e en las escrituras consta como( vuelo y comunitario) que cuando acabe las obras lo escritura a su nombre para terminar decir que el vecino en cuestión es su yerno.???? Gracias un saludo
Estimada Sra.:
Muchas gracias por el comentario.
Tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, los cerramientos de terraza requieren mayoría de 3/5 del total de propietarios. Ahora bien, si el cerramiento se ha llevado a cabo sin acuerdo previo, es decir, sin autorización de la comunidad, entendemos que es ilegal, y la comunidad puede exigir su retirada.
Hay muchas sentencias que resuelven este tipo de situaciones. Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid de 17 de diciembre de 2008 condenó al demandado a la demolición del cerramiento de terraza del ático de su propiedad pues las obras habían sido ejecutadas sobre la cubierta de un piso inferior, constituyendo su cerramiento un aumento de la superficie útil de la vivienda privativa y una alteración de la configuración exterior del edificio, que requería de la aprobación y consentimiento de la comunidad de propietarios.
Y ello aunque se trate de una terraza privativa o comunitaria de uso privativo. Así, por ejemplo, se resuelve en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 23 de enero de 2015, que ratificó la condena a los demandados a demoler unas obras realizadas sin autorización en la terraza azotea comunitaria de uso privativo.
Espero que le sea de ayuda.
Saludos,
Fabio Balbuena
Buenos días, en primer lugar agradecer la publicación de este post que me ha aclarado muchísimo las cosas; no obstante para confirmar hago la siguiente consulta: tengo una casa adosada con un jardín de mi propiedad y somos una comunidad en régimen de propiedad horizontal tumbada, quiero poner en este jardín una piscina prefabricada de un metro de profundidad, enterrada y que queda a nivel de suelo ¿tengo que pedir la autorización de la comunidad? Saludos y muchas gracias.
Estimado Sr.:
A tenor de la sentencia del artículo, hemos de partir de la base de que el subsuelo es elemento común. Por lo tanto, cualquier nueva construcción que tenga lugar en ese espacio requiere el consentimiento previo de la junta de propietarios.
En su caso, habría que determinar si un metro de profundidad se considera subsuelo, o es terreno superficial, lo cual es una cuestión más técnica que jurídica. Fíjese que usted dice «un metro de profundidad, enterrada», pero luego dice que «queda a nivel de suelo». Parace contradictorio. Por eso le aconsejamos que consulte con un técnico (Arquitecto o Aparejador), para ver cómo habría de considerarse la actuación, si superficial o por el contrario se consideraría que pertenece ya al subsuelo. En este último caso, entendemos que precisaría autorización de la comunidad.
Por otro lado, sería conveniente examinar el título constitutivo y/o Estatutos, por si hubiera alguna limitación expresa a este tipo de construcciones o instalaciones.
Espero que le sirva de ayuda.
Atentamente,
Fabio Balbuena
Estimado sr:tengo un toldo en la fachada de mi vivienda un adosado en propiedad horizontal tumbada hace más de 15 años. En los estatutos solo específica el color y cumplo con ello pero me piden que lo quite por que hace vuelo sobre zona comutaria es cierto que en la escritura aparece zona comunitaria de acceso a mi vivienda no es una zona que tenga otro uso sólo dar servicio a dos viviendas
Estimada Sra.:
Para dar una respuesta precisa tendríamos que examinar el título constitutivo y/o estatutos, así como una inspección visual.
No obstante, si la zona comunitaria es de servicio exclusivo de dos viviendas en principio parece que la exigencia de la comunidad puede ser excesiva, salvo que el vuelo del toldo afecte de manera muy importante a la estética del conjunto.
Por otra parte, el hecho de que el toldo esté instalado hace más de 15 años sin oposición de la comunidad refuerza la anterior consideración, ya que el transcurso de un tiempo tan dilatado permite entender consolidada la situación de hecho.
Saludos,
Fabio Balbuena
Cuando se segrega una parcela de otra mayor obtenemos dos parcelas con diferentes números registrales y mi pregunta es ¿El subsuelo también se segrega y obtenemos 2 parcelas y dos subsuelos o sigue siendo el mismo subsuelo para las dos? Gracias
Estimado Sr.:
Hay una concepción tridimensional del inmueble, que comprende el suelo, el vuelo, y el subsuelo. Si se produce una segregación y resultan dos parcelas independientes, en principio se obtendrán dos inmuebles con suelo, vuelo y subsuelo. No obstante, es posible constituir un complejo inmobiliario por división horizontal, atribuyendo la titularidad del subsuelo a propietario distinto del suelo, o a varios copropietarios. Además, hay que tener en cuenta la normativa urbanística nacional, autonómica y local.
Para poder responder con mayor precisión sería necesario conocer los detalles del caso concreto.
Saludos
Despacho de Fabio Balbuena