Cosa Juzgada
Es el efecto de las resoluciones judiciales dentro del mismo proceso en que se dictan, vinculando a las partes y al propio tribunal:
La cosa juzgada material cumple una función negativa y otra positiva:
En un juicio ordinario, la cosa juzgada (art. 222 LEC) debe alegarse como excepción en la contestación a la demanda, por aplicación del artículo 405.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dice: «3. También habrá de aducir el demandado, en la contestación a la demanda, las excepciones procesales y demás alegaciones que pongan de relieve cuanto obste a la válida prosecución y término del proceso mediante sentencia sobre el fondo». Dicha excepción deberá resolverse por el Tribunal en la audiencia previa al juicio (artículo 416.1.3.º LEC).
Nulidad absoluta
El principal efecto de la nulidad es la total falta de efectos del contrato afectado por la misma.
La declaración de nulidad en términos generales conlleva la restitución recíproca de las prestaciones y alcanza a los terceros siempre que hubieran sido demandados y no estén protegidos por la fe pública registral, si se trata de bienes inmuebles, o por el artículo 464 del Código Civil en el caso de bienes muebles.
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de las cláusulas suelo en los casos en los que no se cumpla el requisito de la transparencia hacia el ciudadano que contrata una hipoteca. Esto significa que las cláusulas de este tipo no son nulas “per se”, sino que dependerá de cada caso.
Pese a ello, el Alto Tribunal aclara que este pronunciamiento no comporta la devolución de las cantidades ya satisfechas por los ciudadanos afectados.
Otro ejemplo lo encontramos en las cláusulas relativas a intereses de demora: la junta de jueces de primera instancia de Valencia ha acordado que procederá de oficio a declarar nulas aquellas que establezcan intereses que excedan del límite de 2´5 veces el interés del dinero como sanción al consumidor en el caso de descubiertos en cuenta corriente, limite establecido en la Ley de Crédito al Consumo. Los jueces han considerado conveniente fijar un límite orientativo para considerar abusivas las cláusulas que superen cuatro veces el interés del dinero. Es decir, que los jueces evaluarán de oficio (sin necesidad de petición de parte) la condición de abusiva de las cláusulas que impongan a los consumidores y usuarios una sanción por demora en el pago o por el impago de más del 16%, ya que el interés del dinero actualmente es del 4%. Esta medida afectará a todos los procedimientos sobre consumo de bienes y servicios.
© 2013 Fabio Balbuena
Obras que afectan a fachada
La Ley de Propiedad Horizontal establece que no se pueden realizar alteraciones o modificaciones que afecten a los elementos comunes de la edificación sin el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios.
Sin embargo, se ha venido realizando por la jurisprudencia una interpretación extensiva de las facultades de los propietarios de locales comerciales ubicados en las plantas bajas de los edificios respecto a la realización de obras que afecten a elementos comunes.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, de fecha 21 de noviembre de 2012, analiza esta cuestión:
«Es doctrina del Tribunal Supremo, contenida, entre otras, en las sentencias de la Sala Primera de lo Civil, de 15 y de 28 de octubre de 2009, que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se encuentran generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes y, aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona concerniente a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a realizar en los locales.»
De ahí que en las propias escrituras de declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal sea frecuente encontrar cláusulas estatutarias que otorgan las más amplias facultades a los propietarios de locales en planta baja.
Ahora bien, esta doctrina tiene sus limitaciones. Dice la sentencia:
«la mentada jurisprudencia tiene como objetivo la prevención de que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal dificulte, a los titulares y arrendatarios de locales de negocio, la explotación de su empresa cuando, con autorización de los Estatutos o el Título Constitutivo para verificar labores tendentes a la acomodación de la planta baja a la actividad a desarrollar en la misma, se impidiera su realización por voluntad del resto de los copropietarios».
Y añade:
«No obstante, la mencionada doctrina jurisprudencial no supone la eliminación de los contenidos imperativos recogidos en los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, porque esta Sala sólo ha manifestado que estos preceptos deben ser interpretados de modo flexible, en supuestos referentes a locales comerciales en las condiciones expuestas».
En el supuesto enjuiciado, el Tribunal estimó que «si bien los Estatutos autorizaban al propietario del local a realizar ciertas tareas para facilitar el desarrollo de la actividad comercial, se ha concretado que las del supuesto del debate exceden de las permitidas, y al afectar a elementos comunes, su ejecución requería, conforme dispone la Ley de Propiedad Horizontal, el consentimiento unánime de los comuneros.»
En conclusión:
«La flexibilización en la interpretación de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal en la materia examinada no permite que el propietario de un local comercial pueda realizar, sin necesidad de autorización alguna, las obras que considere oportunas en su local o, como acaece en este caso, en una terraza propiedad de la Comunidad, afecten o no a los elementos comunes del edificio.»
Por tanto, vemos una vez más que la jurisprudencia establece una doctrina de interpretación de las normas, pero se ha de analizar el caso concreto, de modo que recomendamos consultar siempre a un Abogado o Administrador de Fincas antes de cualquier actuación que afecte a la fachada del edificio.
© 2013 Fabio Balbuena
Nulidad de Acuerdos
De ahí que sea siempre aconsejable una redacción clara y concreta del orden del día, que si bien no necesita ser amplio y exhaustivo, deberá ser suficiente para la comprensión y el conocimiento de los propietarios.