Jurisprudencia

6 junio, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Privación de voto a morosos

Otro interesante tema que vimos en el AAFFmeet fue el de la privación de voto a morosos.

Los requisitos para poder privar de voto a un moroso son:

1º Que se incluya en la convocatoria un listado de los propietarios morosos.

2º Que en el momento de iniciarse la junta, el moroso continúe en dicha situación, de manera que si antes de iniciar la junta paga o consigna notarial o judicialmente el importe adeudado, no se le podrá privar del derecho de voto.

La obligatoriedad de la inclusión de listado en la convocatoria conlleva que si no se ha incluido, no pueda privarse del derecho de voto a quien no se encuentre al corriente de pago. Véase, por ejemplo, la SAP de Barcelona, Sección 1ª, de 13 de Mayo de 2008 (Ponente: Recio Córdova, Antonio Ramón – Nº de Sentencia: 226/2008 – Nº de RECURSO: 124/2007):

«Es de observar que el art. 16.2 LPH prevé, entre los extremos que ha de contener la convocatoria de las juntas, los asuntos a tratar, lugar, día y hora y una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, advirtiéndoles de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos del art. 15.2 , y en el Acta de la Junta impugnada expresamente consta como la Presidenta al comienzo de la celebración de la misma manifiesta que «habiéndose iniciado la Junta de Propietarios y no encontrándose algunos propietarios al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad, estos podrán participar en las deliberaciones de la presente Junta, si bien no tendrán derecho a voto. Que de acuerdo por lo establecido en el artículo 15.2 , los propietarios privados del derecho de voto son los pisos: NUM002 propiedad de Germán y que representa un coeficiente del 3,59%, y NUM001 propiedad de Luis Pedro y que representa un coeficiente del 4,08%».

Así las cosas, bien cabe afirmar con la instancia que de lo actuado no resulta probado que antes de la celebración de la Junta se comunicara a los demandantes su situación deudora con la Comunidad, de modo que no estaban advertidos de la privación del derecho de voto; y tal irregularidad determina la nulidad de la convocatoria de la Junta establecida en la sentencia apelada en atención a los claros términos del precitado art. 16.2 LPH, y dado que la situación deudora de los copropietarios, ahora demandantes, determinó que se les privara a su derecho a voto.

En definitiva, estamos ante una vulneración de norma imperativa que determina inexcusablemente la nulidad absoluta de la convocatoria y, consecuentemente, de todos los acuerdos adoptados.»

En el mismo sentido, la SAP A Coruña, Sección 3ª, de 16 de Septiembre de 2011 (Ponente: Fernández-Porto García, Rafael Jesús – Nº de Sentencia: 451/2011 – Nº de RECURSO: 75/2010):

«Es cierto que el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que «Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto» . Pero esta limitación debe ponerse en relación con la exigencia establecida en el artículo 16.2 del mismo texto legal, cuando exige que «La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2 » . Es decir, en la convocatoria hay que advertir qué propietarios no están al corriente en el pago de las deudas, a fin de que puedan pagarlas o consignar su importe. Lo que no es aceptable es que se guarde silencio en la convocatoria, y se sorprenda al propietario en plena junta, sin posibilidad alguna de adoptar medidas correctoras.

Es decir, durante más de cinco años se ha permitido a doña Trinidad asistir a las juntas de propietarios, con voz y voto, sin reclamación pecuniaria alguna. En la convocatoria de la junta de 15 de abril de 2008 no se hace mención relativa a que algunos propietarios sean morosos. Es en la propia junta, entregándose en ese momento una documentación contable (también de forma sorpresiva y sin tiempo para estudiarla), cuando se afirma la existencia de una deuda que viene de tiempo atrás, desde antes de la compra, y en base a ello se le priva del derecho de voto porque no puede justificar en ese preciso momento que pagó. Actuación de la junta que es contraria a la letra y al espíritu de la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo que, aunque fuese cierto que se adeudasen las cantidades, la forma de notificar la deuda y su remoto origen conlleva que la privación del voto surja como sorpresiva y abusiva.»

Esta privación tiene carácter obligatorio, por imperativo legal, de manera que la junta de propietarios no puede decidir permitir que un moroso vote, so pena de una posible impugnación, que sin duda prosperaría. Es el criterio de la SAP Toledo, Sección 2ª, de 25 de Octubre de 2001 (Ponente: Carrión Matamoros, Alfonso – Nº de Sentencia: 430/2001 – Nº de RECURSO: 94/2001):

«Por una parte, respecto a la admisión del cuarto motivo de impugnación, dado que en la Junta de 24 Jun. 1999 votaron en su nombre o como representados una serie de propietarios que aparecían como deudores en el acta de la Junta de 9 Jun. 1999, la parte apelante se ratifica en el hecho de que en la Junta de 9 Jun. no se opusieron a que no se privase del derecho de voto a ningún vecino, aduciendo también un nuevo hecho, y es que entidades bancarias asumieron el pago de tales morosos aunque no llegó a ser efectivo.

En este punto debe ser ratificada la sentencia de instancia, por sus acertados razonamientos jurídicos, pues es evidente que el art. 16.2 en relación con el art. 15.2 de la LPH son preceptos de carácter imperativo, sin que quepa que la Comunidad pueda modificar su sentido, a pesar de estar todos los propietarios de acuerdo (incluso los que hoy impugnan tal hecho), habiéndose incurrido en un motivo de nulidad.

Efectivamente el art. 16.2 de la LPH establece que «la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el art. 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art. 15.2. Tal artículo es claro en manifestar que: los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

Es indudable que si una Junta de Propietarios admite que voten propietarios que constan fehacientemente como morosos de la Comunidad, se está incurriendo en una infracción legal, pues es evidente que su voto puede ser utilizado para alcanzar una determinada mayoría, que es precisamente lo que se quiere evitar con los preceptos anteriormente aducidos. De esta forma, si es cierto que en la anterior Junta se decidió que todos los comuneros pudieran votar, a pesar de deber cuotas a la comunidad, tal irregularidad jurídica debe estar sujeta a un posible procedimiento de impugnación, como es el caso de autos.»

Finalmente, debatimos sobre la privación de voto a morosos en acuerdos por unanimidad. Aquí nos encontramos con dos posturas: una que sostiene que no puede privarse a los morosos de voto en aquellos acuerdos que requieren unanimidad, y otra que sostiene lo contrario.

La SAP Madrid, Sección 11ª, de 26 de Abril de 2010 (Ponente: Duro Ventura, Cesáreo Francisco – Nº de Sentencia: 303/2010 – Nº de RECURSO: 98/2009), recoge ambas posturas jurisprudenciales, inclinándose por la segunda, es decir, la privación de voto a los morosos respecto a todo tipo de acuerdos, incluidos los acuerdos que requieren unanimidad:

«El segundo motivo de recurso alega la infracción del artículo 17.1 LPH, sobre la base de que la privación del derecho a voto se prevé en la ley en cuanto a la obtención de mayorías, no respecto de la unanimidad.

Esta es en verdad la verdadera cuestión nuclear de la discusión, cuestión jurídica sobre la que ciertamente existen sentencias en ocasiones contradictorias en las Audiencias.

Estimamos no obstante que el juzgador ha dictado una sentencia adecuadamente motivada manteniendo que en definitiva que la unanimidad no es sino la máxima mayoría posible, y que por tanto la privación del derecho de voto a un comunero por su situación de morosidad hace que no se compute el mismo a la hora de estimar la situación de la votación.

Esta tesis se mantiene por ejemplo por la Audiencia Provincial de Segovia, sec. 1ª, S 13-7-2006:

«Debidamente probado en el sentido expuesto en el segundo fundamento de derecho el hecho de la falta del pago en el momento de celebrarse la Junta, puesto que así lo reconoce la parte actora en su escrito de demanda, se podía denegar al demandante, Salvador su derecho de voto , sin que el hecho de que el acuerdo se refiriese a la aprobación de los Estatutos que requería la unanimidad constituya obstáculo alguno puesto que para lograr esta última basta con el voto favorable de todos los miembros de la Comunidad que por estar al corriente en el pago de las deudas pueden ejercitar válidamente su derecho de voto. Puede excluirse de la referida unanimidad la necesidad del voto favorable del propietario moroso porque a este se le deniega su derecho de voto a todos los efectos legales, incluidos los acuerdos que exijan la unanimidad ya que en este caso un moroso podría con el impago de las deudas con la comunidad establecer la imposibilidad de adoptar acuerdos en determinados casos importantes para la comunidad, cuando la interpretación de la exigencia de la unanimidad debe ser lo más extensiva para que la comunidad pueda funcionar. Sería absurdo que se quisiera modificar el título constitutivo o los estatutos y que ello no fuera posible porque alguien no estuviera al corriente de sus deudas con la comunidad.»

Es verdad como decimos que otras sentencias han mantenido que la norma no podría aplicarse a las cuestiones cuya aprobación requiere la unanimidad porque la situación de morosidad no priva sino del derecho a votar y el comunero mantiene todos sus demás derechos no pudiéndose verse obligado a la alteración del título constitutivo o de los Estatutos por el hecho de su impago.

Estimamos no obstante que la interpretación más acertada es la que mantiene el juez de instancia, y la que mejor se acomoda a una interpretación sistemática de las normas de la Ley, y a su espíritu; de un lado la tesis contraria aun partiendo de la privación del derecho a voto, que es incontrovertido, discrepa de las consecuencias de modo que tal privación no habría de dar lugar a la falta de cómputo del moroso para la decisión de las cuestiones que requieren unanimidad. Desde esta perspectiva estimamos que la privación del derecho votar en la Junta debe llevar indisolublemente unida la exclusión del comunero en el cómputo de las mayorías necesarias, pues ello es una parte negativa del derecho, esto es, no se puede impedir votar, y al tiempo computar al comunero; sólo así el sistema permite su funcionamiento pues de otro modo la sanción de la privación del derecho a votar sería inocua si por computarse la cuota del comunero privado del derecho se impidiera la adopción en forma de un acuerdo. Desde luego la ley no establece dos supuestos en los que la falta de cómputo del comunero tenga lugar, una para los acuerdos por mayoría y otra para aquellos que requieran unanimidad, a los que con mayor razón ha de anudarse esta consecuencia.

De otro lado si cual aquí ocurre se aborda un acuerdo que necesita la unanimidad de los comuneros indudablemente puede alguno de ellos oponerse e impedir la válida adopción del acuerdo aun cuando todos los demás estén conformes en la modificación, pero carece de sentido desde la perspectiva del adecuado funcionamiento de la Comunidad, que ha de basarse en la buena fe y en la asunción de los gastos comunes, que un comunero moroso que está perjudicando gravemente a la Comunidad con su desleal conducta, sin asistir siquiera a la Junta, pueda impedir la formación de la voluntad común paralizando cualquier modificación que necesite la unanimidad de los votos por una interpretación que implique que el mismo ha de ser computado para la adopción del acuerdo, esto es, que lo trate en definitiva simplemente como un comunero ausente pero no moroso, cuando lo es.»

@fabio_balbuena

fabiobalbuena.blogspot.com

12 marzo, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Autorización estatutaria e Impugnación de acuerdos

Sentencia del Tribunal Supremo en materia de Propiedad Horizontal, y más en concreto, relativa a la impugnación de acuerdos de la comunidad.

Se trata la Sentencia nº 623/2013, de 16 de octubre de 2013, recurso nº 1472/2011, de la que ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Arroyo Fiestas.

La cuestión objeto de pronunciamiento era una situación en la que unos propietarios (que habían adquirido de unos inmuebles de un anterior propietario) solicitaron autorización para realizar unas obras de acondicionamiento de locales para su utilización como plazas de garaje, para lo cual necesitaban demoler un muro y volver a reconstruirlo. La comunidad denegó la autorización, pese a lo cual los propietarios ejecutaron las obras.

La comunidad demandó a los propietarios sobre la base de que se había modificado un elemento común sin autorización de la comunidad, y sin haber impugnado el acuerdo que les denegaba dicha autorización.

Pues bien, entiende el Tribunal Supremoque en el título constitutivo se facultaba a los demandados para derruir la pared, por lo que no necesitaban la autorización de la junta (Fundamento Jurídico 6º), de donde se deduce que tampoco necesitaban impugnar el acuerdo. Por tanto, confirma la validez de la obra realizada.

La Comunidad demandaba la restitución del muro derribado a su situación anterior, reconstruyéndolo y colocando en él la acometida de agua y manguera de que se servían con anterioridad, basándose en la calificación del muro derruido como elemento común y la falta de autorización de la comunidad para derruirlo.Los demandadoshabían alegado que su actuación estaba amparada por el título constitutivo, que no fue modificado en veintisiete años por la Comunidad.

El Juzgado de primera instancia declara que los propietarios pidieron autorización para derribar la pared sin ser necesario, pues siendo que estaba autorizado por las normas estatutarias el levantamiento de paredes por los titulares de locales o plazas de garaje, cabe entender que también lo estaba demolerlas. En suma, que los estatutos de la comunidad facultaban ampliamente a los propietarios para modificar elementos comunes y dar a su propiedad distintos usos.

La Audiencia Provincial entendió que los estatutos amparaban la actuación de los demandados y que de no desestimarse la demanda, las plazas no podrían utilizarse como aparcamiento. La Audiencia Provincial concluye que ningún perjuicio se le producía a la comunidad con el derribo, salvo la supresión de las acometidas de agua y manguera, y por tanto lacomunidad actúa con intención de dañar a los demandados, a los que se provocaba un grave menoscabo porque se les privaba del uso de sus plazas de garaje.

Frente a la sentencia de la AP, la comunidad formuló ante el Supremo recurso extraordinario por infracción procesal (alegando incongruencia), y recurso de casación (alegandocomo primer motivo infracción del art. 7 del Código Civil y de la jurisprudencia sobre el abuso de derecho, alegando que el derribo de un elemento común no puede considerarse legítimo ni inocuo para la comunidad, por lo que esta no habría actuado con abuso de derecho; y alegando como segundo motivo infracción de los arts. 18.1 y 3 y 19.3 de la LPH y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo alegada).

Por su parte, los demandados alegaron que la comunidad sabía que los estatutos permitían las obras, y pese a eso, por mero capricho no les autorizaron el derribo de la pared, intentando imponerles el pago de la totalidad de las cuotas de comunidad pendientes del anterior propietario, concurriendo una falta de interés legítimo en la comunidad.

Ambos recursos son desestimados.

Por un lado, se desestimanlos tres motivos del recurso extraordinario por infracción procesal,por entender que no existe incongruenciaen la sentencia, pues se reconoce a la comunidad el derecho a solicitar indemnización de daños y perjuicios en cuanto a la reinstalación en la misma de las instalaciones de agua, electricidad y manguera existente.

Y por otro, se rechazan los dos motivos del recurso de casación:

1º) Sobre la infracción del art. 7 del Código Civil y de la Jurisprudencia sobre el abuso de derecho, dice el Supremo:

“De lo expuesto se deduce que en la sentencia recurrida no se infringe el art. 7 del C. Civil, dado que la Comunidad se ha excedido notoriamente en el ejercicio de sus facultades dificultando las legítimas expectativas de los comuneros demandados, que adquirieron viviendas con plazas de garaje, que como tal estaban integradas en el espacio dedicado al efecto y que por autorización estatutaria, el anterior propietario las había transformado en locales. La Comunidad, al intentar los nuevos propietarios integrar físicamente los locales en el garaje y poder estacionar sus vehículos, hizo recaer sobre los nuevos titulares el malestar que se había ido acumulando a lo largo de los años contra el anterior propietario, que, al parecer, adeudaba cuotas de comunidad y que había instalado una discoteca, con los consiguientes inconvenientes, de lo que en ningún caso eran responsables los demandados, contra los que se efectuó comunitariamente una presión ilegítima en el uso abusivo de un pretendido derecho de la Comunidad, que realmente no existía, pues los estatutos no facultaban a la Comunidad para expresar su negativa.”

2º) Sobre lainfracción de los arts. 18.1 y 3 y 19.3 de la LPH y de la jurisprudencia, se fundamenta:

“Alega el recurrente que el acuerdo pudo ser impugnado y no lo efectuaron los hoy demandados, por lo que transcurridos tres meses desde su adopción o un año, en su caso, queda sanado y no puede cuestionarse su contenido.

En la sentencia recurrida aceptando la fundamentación de la sentencia de instancia, se declara que la actuación de los demandados fue legítima, pese a la negativa de la comunidad a la petición de autorización de derribo de la pared, pues en el título constitutivo se facultaba a los demandados para derruir la pared, por lo que aún transcurrido un año desde el acuerdo sin haberse impugnado, los codemandados estaban legitimados por el título constitutivo.

Esta Sala debe declarar que los comuneros demandados estaban amparados legítimamente en los estatutos recogidos en el título constitutivo, en cuanto les facultaba para aislar las plazas de garaje, y, por ende, para retornar a la situación original.

En los acuerdos comunitarios no consta que se anunciara o adoptara decisión alguna sobre modificación del título constitutivo, sino que solo se limitaron a denegar la autorización para derribar la pared.

La solicitud de autorización ha de entenderse como un rasgo de buena vecindad y de respeto hacía los órganos de gobierno,pero en la creencia razonable de que estos acatarían lo acordado en los estatutos.

Los demandados pudieron actuar sin usar ese recado de atención, por lo que la utilización de dicha vía no puede perjudicarles.

La petición de autorización, no puede entenderse como dejación de la facultad que estatutariamente tenían concedida, pues ningún atisbo de renuncia de derecho se aprecia (art. 6.2 del C. Civil).

Pero, por su propia naturaleza, la renuncia ha de ser clara, terminante, incondicional e inequívoca, aunque no resulta imprescindible que sea expresa, ya que puede deducirse de actos inequívocos y concluyentes,sin que dicha renuncia pueda deducirse de la mera concesión de una preferencia de uso (sentencia de 30 de septiembre de 1996). Así, la sentencia de 30 de octubre de 2001 reitera que la renuncia ha de ser «clara, terminante e inequívoca» lo que reafirma la de 25 de noviembre de 2002 al decir, citando numerosas sentencias anteriores, que «las renuncias no se presumen» sino que «han de resultar de manifestaciones expresas a tal fin….».

Por todo ello, no podemos entender infringidos los arts. 18 y 19 de la LPH, en cuanto los demandados no tenían obligación de impugnar un acuerdo que se adopta innecesariamente, dado que la Comunidad estaba comprometida por unos estatutos que no se intentaban modificar, pues ni se anunció en el orden del día ni se aprobó nada sobre la supresión de la facultad que ostentaban los demandados. Por ello, recogida en los estatutos, la posibilidad de derribar la pared de separación del garaje y consecuentemente su reinstalación, se limitaron a apoyarse jurídicamente en la norma constitutiva de la Comunidad de Propietarios, que le reconocía unos derechos a los que nunca renunciaron, actuando frente a ellos la Comunidad con abuso manifiesto, por lo que debe desestimarse el recurso.”

Por todo ello, se desestima el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación, se confirma la sentencia recurrida en todos sus términos, y se imponen las costas a la recurrente.

Como resumen, podemos decir que el Supremo confirma las sentencias del Juzgado de primera instancia y de la Audiencia Provincial que entendieron que los demandados estaban amparados legítimamente para realizar las obras por los estatutos recogidos en el título constitutivo. Por esta razón, no estaban obligados a impugnar un acuerdo denegatorio de una autorización que no necesitaban pedir, pues la comunidad ya estaba obligada por unos estatutos que no habían sido modificados. De forma que la comunidad actúa con abuso de derecho.

En conclusión,entiende el TS que no es necesario impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios denegatorios de autorización de obras cuando éstas se encuentran amparadas por el Título Constitutivo.

29 enero, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Legitimación del Presidente para demandar por defectos comunes y privativos

Interesante sentencia del Tribunal Supremo en materia de propiedad horizontal.

Se trata de la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, de fecha 24 de octubre de 2013, nº 656/2013 (recurso 1263/2011), Ponente: Excmo. Sr. D. José Antonio Seijas Quintana.

Se trata de un supuesto en el que la Comunidad de Propietarios, a través de su Presidente, reclamaba frente a la Promotora/Constructora por vicios constructivos del edificio, tanto en elementos comunes como privativos. En concreto, solicitaba la condena al pago de 1.192.040,40 euroso aquella otra que, de ser superior, resulte de la pericial judicial, como coste de la ejecución por contrata de la reparación de los vicios y defectos y de los incumplimientos verificados por la demandada, más la cantidad de 133.000 euros, a razón de 7.000,00.- eurospor cada uno de los 19 propietarios de la Comunidad por daño moral, y más intereses y costas.

La Promotora demandada provocó la intervención de los arquitectos y aparejadores, además de la empresa instaladora de gas y calefacción y la proveedora de la tarima flotante, al amparo de la Disposición Adicional 7ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, habiéndose personado el arquitecto y los dos arquitectos técnicos.

La sentencia del Juzgado de Primera Instanciaestimó parcialmente la demanda y condenó a la Promotora al pago de 519.871 euros más intereses, y sin costas.

Contradicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la condenada y por los arquitectos técnicos, recursos que fueron desestimados por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª, Sentencia de 22 de diciembre de 2010, y frente a la cualsólo recurrió la Promotora.

Son varias las cuestionesque se plantean a través de recursoextraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

En cuanto al RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL, se formula por CUATRO MOTIVOS:

1º)Error en la valoración de los dictámenes periciales, que se desestima con el siguiente razonamiento:

«La valoración de la prueba es función de la instancia y es ajena a las potestades de casación ( SSTS 27 de mayo de 2007, RC n.º. 2613/2000 , 15 de abril de 2008, RC núm. 424/2001 ). La parte no puede pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional ( SSTS de 17 de diciembre de 1994, RC núm. 1618/1992, 16 de mayo de 1995, RC núm. 696/1992, 31 de mayo de 1994, RC núm. 2840/1991 , 22 de julio de 2003, RC núm. 32845/1997, 25 de noviembre de 2005, RC núm. 1560/1999). El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte recurrente carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada o se haya incurrido en error en su valoración.

Y es que, lo que se pretende realmente es que la Sala tenga en cuenta los informes periciales que le son más favorables y que se prive de valor al que ha servido a la Audiencia para sentar su propia convicción sobre los hechos debatidos, lo que no es admisible. La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo de forma suficiente y adecuada, como ocurre en este caso, mediante la referencia expresa a las razones por las que considera dicho informe relevante frente a los demás, lo que excluye la arbitrariedadque, por otra parte, no se imputa a la sentencia en la argumentación del motivo. Revisar la prueba en estas circunstancias no es posible en un recurso de esta naturaleza, que no constituye una tercera instancia ni el instrumento adecuado para que la Sala sustituya el criterio del tribunal por el suyo propio.»

2º)Falta de legitimación del Presidente de la Comunidad para reclamar la indemnización por daños y defectos de construcción en bienes privativos, que se desestima con el siguiente razonamiento:

«El motivo tiene respuesta en la reiterada jurisprudencia de esta Sala al respecto. Dice la sentencia de 18 de julio de 2007 , y reproducen las posteriores de 30 de abril de 2008 , 16 de marzo de 2011 y 23 de abril de 2013 , en línea con la jurisprudencia contenida, entre otras, en la Sentencia de 8 de julio de 2003, que las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , gozan de legitimación «para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble – STS de 26 de noviembre de 1990 -, y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad – STS de 24 de septiembre de 1991 -, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión – SSTS de 15 de enero y 9 de marzo de 1988 -, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior – STS de 20 de abril de 1991 -. En definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen. Lo anterior deriva de las peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios, sin que haya razón alguna para reducir tal autorización a los «vicios y defectos de construcción», strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la Comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular ( SSTS 10 de mayo 1995 ; 18 de julio 2007; 23 de abril 2013).

Con ello en modo alguno se vulnera el artículo 24 CE , por cuanto la legitimación se identifica con la propiedad del inmueble cuya reparación se interesa, siendo la indefensión más aparente que real pues en ningún caso se han planteado cuestiones relativas al propio contrato, como cláusulas exonerativas o arbitrales que, de haberse invocado, se hubieran tenido en cuenta previa justificación mediante la aportación de los contratos.»

3º)Infracción del artículo 10 de la LEC y 24 CE , invoca los artículos 12, 13 y 17 de la LOE, además del artículo 1591 del CC.

Se desestima con el siguiente razonamiento:

«El motivo mezcla cuestiones procesales y sustantivas y dentro de estas últimas cuestiones que tienen que ver con regímenes jurídicos distintos, como son la LOE y el artículo 1591 del Código Civil , al objeto de establecer las responsabilidades de los distintos agentes intervinientes en el proceso constructivo, y que en el caso del promotor, conforme a reiterada jurisprudencia, en la interpretación del artículo 17.3, responde solidariamente, «en todo caso» con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionado por vicios o defectos de construcción. Significa que responde aun cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo, pues otra interpretación no resulta de esas palabras «en todo caso» con la que se pretende unir a responsables contractuales con extracontractuales o legales y con la que se establece la irrenunciabilidad de la misma ( SSTS 24 de mayo de 2007, 13 de marzo , 26 de julio y 4 de diciembre de 2008, 19 de julio 2010, 18 de septiembre 2012 ). Por lo demás, las consecuencias de la llamada al tercero, a las que también se refiere el motivo, serán analizadas en el recurso de casación en el que se plantea la infracción de la DA 7ª de la LOE.»

4º)Infracción del artículo 218, al adolecer la sentencia recurrida de incongruencia al no resolver las cuestiones planteadas en el recurso de apelación y por adolecer de incongruencia interna, causando indefensión.

Se desestima:

«La sentencia analiza y saca las conclusiones jurídicas que estima de aplicación al resolver sobre el contenido y alcance de la DA 7ª de la LOE. En cualquier caso, la respuesta al motivo vendrá dada al analizar en casación los efectos y las consecuencias de esta Disposición Adicional.»

Analizado el recurso extraordinario por infracción procesal, la Sala entra a resolver el RECURSO DE CASACION, que se funda en DOS MOTIVOS:

1º) El primer motivo plantea la contradicción existente entre las distintas Audiencias Provinciales con relación a la Disposición Adicional 7ª de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Se desestima:

«La contradicción está resuelta por esta Sala en su sentencia de 26 de septiembre de 2009. Dice lo siguiente: » La incorporación al proceso de quien no ha sido demandado en su condición de agente de la construcción se autoriza en la Disposición Adicional Séptima de la Ley de Ordenación de la Edificación exclusivamente para las acciones de responsabilidad basadas en las obligaciones resultantes de su intervención en el proceso de la edificación previstas en la citada Ley, y se activa procesalmente a través del artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El tercero cuya intervención ha sido acordada solo adquiere la cualidad de parte demandada si el demandante decide dirigir la demanda frente al mismo.

En el proceso civil, dice la sentencia de Pleno de 20 de diciembre de 2011, al abordar la naturaleza del tercer interviniente en un supuesto no regulado por la Disposición Adicional 7ª de la LOE, «la cualidad de parte demandada corresponde al sujeto frente al que el demandante pretende la tutela ante los tribunales. Es el sujeto al que ha de afectar – por la situación que ocupa en una relación jurídica- la decisión solicitada en la demanda, y es esa situación en la relación jurídica lo que le legitima pasivamente para ser demandado. Así se deduce de lo dispuesto en los artículos 5.2 y 10 LEC, en coherencia con el principio dispositivo y de aportación de parte que rige el proceso civil, al que se refiere el artículo 216 LEC. El sujeto solo adquiere la condición de parte demandada si frente a él se ejercita una pretensión. En consecuencia, el tercero cuya intervención ha sido acordada solo adquiere la cualidad de parte demandada si el demandante decide dirigir la demanda frente al tercero. Si el demandante no se dirige expresamente una pretensión frente al tercero, la intervención del tercero no supone la ampliación del elemento pasivo del proceso. El tercero no será parte demandada y la sentencia que se dicte no podrá contener un pronunciamiento condenatorio ni absolutorio del tercero.

Que el tercero pueda actuar como parte demandada significa que su posición formal es la de una parte -aunque no desde el punto de vista material porque no ha sido demandado- por lo que tendrá las oportunidades de alegación y defensa que la tramitación del concreto proceso permita a las partes. La situación del tercero que no ha sido demandado es la posición de quien está al cuidado del litigio, como sujeto interesado al que, sin soportar la acción, la LEC le permite una actividad en el proceso dirigida a conseguir que este tenga un resultado lo menos adverso posible para los intereses del tercero que puedan verse afectados de forma refleja, con la función de precaverse de la gestión procesal de la parte correspondiente».

El principio dispositivo del proceso civil tiene la importancia y significación de atribuir a las partes el poder de dirigir el proceso de forma material, hasta el punto de que el órgano judicial no puede obligar a demandante y demandado a mantener determinadas posiciones, de tal forma que el emplazamiento del llamado como demandado no aceptado por el actor, no equivale a una ampliación forzosa de la demanda que permita su absolución o condena, mientras que la oponibilidad y ejecutividad del fallo de la sentencia, a que se refiere la disposición transcrita, supone, de un lado, que quedará vinculado por las declaraciones que se hagan en la sentencia a propósito de su actuación en el proceso constructivo, en el sentido de que en un juicio posterior no podrá alegar que resulta ajeno a lo realizado y, de otro, que únicamente podrá ejecutarse la sentencia cuando se den los presupuestos procesales para ello, lo que no es posible cuando ninguna acción se dirige frente a quien fue llamado al proceso y como tal no puede figurar como condenado ni como absuelto en la parte dispositiva de la sentencia».»

2º)En el motivo segundo se denuncia la infracción de preceptos heterogéneos referidos a la infracción de los artículos 12, 13 17 y D.A. 7ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, en cuanto a la distribución de responsabilidades de los intervinienetes en el proceso constructivo y la llamada en garantía, en relación con los artículos 1137, 1140 y 1591 del Código Civil, así como de la reiterada jurisprudencia que lo interpreta.

Dice el TS:

«Lo que se pretende en todos ellos es derivar la responsabilidad de la promotora a los técnicos, contraviniendo no solo el tenor la de la prueba, sino la propia jurisprudencia sobre la responsabilidad solidaria de la promotora en los daños, a que se ha hecho referencia. Por lo demás, y pese a que es jurisprudencia reiterada que quienes en un litigio ostentan la posición de demandados carecen de legitimación para interesar la condena de sus codemandados, sin perjuicio de las reclamaciones que contra aquellos pueda formular en el juicio correspondiente, si estimaren asistirles algún derecho para ello( SSTS de 1 de marzo y 12 de junio, de 15 de julio de 2009, de 4 y 21 de octubre 2011), habrá de estarse a lo resuelto sobre la DA 7 ª de la LOE.»

_ Como se puede observar, son muchas e interesantes las cuestiones analizadas por esta excelente sentencia, en la que en definitiva, se desestiman ambos recursos (extraordinario por infracción procesal y de casación) y se imponen las costas a la recurrente, de conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

6 enero, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Criterios para la guarda y custodia compartida

Nuevamente se ha pronunciado el Tribunal Supremo a favor del régimen de guarda y custodia compartida de menores en un divorcio.

Es la Sentencia de la Sala Primera, nº 757/2013, de 29 de noviembre de 2013, Recurso nº 494/2012, de la que es Ponente el Excmo. Sr. Magistrado Don José Antonio Seijas Quintana.

El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Cáceres decretó el divorcio de los litigantes y, entre otras medidas, atribuyó la guarda y custodia de las hijas menores a ambos progenitores, con ejercicio de tal guarda de forma alternativa y por anualidades completas.

La Audiencia Provincial de Cáceres, Sección Primera, revocó la sentencia del Juzgado en el sentido de otorgar la guarda y custodia de las menores a la madre porque:

a) ambos progenitores no tenían buenas relaciones, aptas para compartir la custodia de sus dos hijas menores;

b) la situación establecida en las medidas provisionales había funcionado correctamente y las niñas tenían una buena relación con ambos progenitores, y

c) el régimen establecido en la sentencia de instancia desnaturalizaba la medida de custodia compartida.

Dice la Audiencia: «ha quedado acreditado que ambos progenitores no tienen unas buenas relaciones, aptas. para compartir la custodia de sus dos hijas menores. Aunque ambos están en condiciones de ejercer la custodia de las niñas de forma individual, la ausencia de diálogo entre ellos impide que el ejercicio de aquélla pueda ser compartido sin que se perjudique a las menores», añadiendo«que la situación actual establecida en las medidas provisionales ha funcionado correctamente y las niñas tienen una buena relación con ambos progenitores». La sentencia cuestiona, además, la forma en que, según la sentencia del Juzgado, se desarrollaría la guarda y custodia porque«no sólo no se tiene en cuenta la solicitud del padre sino que se ha adoptado un sistema de custodia alternativa no previsto legalmente…. que está destinado a evitar relaciones entre los progenitores pero que en absoluto protege a las menores teniendo en cuenta la edad que tienen y que necesitan una estabilidad inconciliable con el hecho de tener que cambiar al inicio de cada curso, con lo que ello implica, de casa y de progenitor custodio».

El Tribunal Supremoestima el recurso de casación formulado por el padre, anula la sentencia recurrida y confirma la de primera instancia.

Conforme a la doctrina jurisprudencial de la propia Sala Primera, la guarda y custodia compartida debe estar fundada en el interés de los menores afectados y no se trata de una medida excepcional, sino que al contrario, habrá de considerarse normal e incluso deseable, porque permite que sea efectivo el derecho que los hijos tienen a relacionarse con ambos progenitores, aun en situaciones de crisis:

«La sentencia de 29 de abril de 2013 declara como doctrina jurisprudencial la siguiente: «la interpretación de los artículos 92, 5, 6 y 7 CC debe estar fundada en el interés de los menores que van a quedar afectados por la medida que se deba tomar, que se acordará cuando concurran criterios tales como la práctica anterior de los progenitores en sus relaciones con el menor y sus aptitudes personales; los deseos manifestados por los menores competentes; el número de hijos; el cumplimiento por parte de los progenitores de sus deberes en relación con los hijos y el respeto mutuo en sus relaciones personales; el resultado de los informes exigidos legalmente, y, en definitiva, cualquier otro que permita a los menores una vida adecuada, aunque en la práctica pueda ser más compleja que la que se lleva a cabo cuando los progenitores conviven. Señalando que la redacción del artículo 92 no permite concluir que se trate de una medida excepcional, sino que al contrario, habrá de considerarse normal e incluso deseable, porque permite que sea efectivo el derecho que los hijos tienen a relacionarse con ambos progenitores, aun en situaciones de crisis, siempre que ello sea posible y en tanto en cuanto lo sea».

Es decir, se prima el interés del menor y este interés, que ni el artículo 92 del Código Civil ni el artículo 9 de la Ley Orgánica 1/1996, de 15 de enero, de Protección Jurídica del Menor, definen ni determinan, exige sin duda un compromiso mayor y una colaboración de sus progenitores tendente a que este tipo de situaciones se resuelvan en un marco de normalidad familiar que saque de la rutina una relación simplemente protocolaria del padre no custodio con sus hijos que, sin la expresa colaboración del otro, termine por desincentivarla tanto desde la relación del no custodio con sus hijos, como de estos con aquel.»

El Alto Tribunal considera que «ninguno los criterios utilizados en la sentencia se adecuan a esta doctrina» porque:

1) En primer lugar, las relaciones entre los cónyuges por sí solas no son relevantes ni irrelevantes para determinar la guarda y custodia compartida. Solo se convierten en relevantes cuando afecten, perjudicándolo, el interés del menor. La genérica afirmación «no tienen buenas relaciones» no ampara por sí misma una medida contraria a este régimen, cuando no se precisa de qué manera dichas relaciones pueden resultar contrarias al interés de las menores;

2) En segundo lugar, que haya funcionado correctamente el sistema instaurado en medidas provisionales no es especialmente significativo para impedirlo, no solo porque dejaría sin contenido los preceptos que regulan la adopción de las medidas definitivas si las provisionales funcionan correctamente, sin atender las etapas del desarrollo de las hijas, sino porque tampoco se valora como complemento el mejor interés de las menores en que se mantenga o cambie en su beneficio este régimen;

3) Y en tercer lugar, en ningún caso se desnaturaliza la medida mediante la alternancia por anualidades de la custodia. Tal alternancia prolongada ni está proscrita en nuestro ordenamiento, ni se ha demostrado que afecte de manera favorable o desfavorable a la estabilidad de las menores.

«En primer lugar, las relaciones entre los cónyuges por sí solas no son relevantes ni irrelevantes para determinar la guarda y custodia compartida. Solo se convierten en relevantes cuando afecten, perjudicándolo, el interés del menor (STS 22 de julio 2011), como sucede en supuestos de conflictividad extrema entre los progenitores, especialmente siempre que existan malos tratos, a causa de la continua exposición del niño al enfrentamiento. Y es el caso que, la genérica afirmación » no tienen buenas relaciones», no ampara por si misma una medida contraria a este régimen, cuando no se precisa de que manera dichas relaciones pueden resultar contrarias al interés de las menores.

En segundo lugar, que haya funcionado correctamente el sistema instaurado en medidas provisionales no es especialmente significativo para impedirlo no solo porque dejaría sin contenido los preceptos que regulan la adopción de las medidas definitivas si las provisionales funcionan correctamente, sin atender las etapas del desarrollo de las hijas, sino porque tampoco se valora como complemento el mejor interés de las menores en que se mantenga o cambie en su beneficio este régimen cuando, incluso, ya ha funcionado durante un tiempo y se reconoce que ambos cónyuges están en condiciones de ejercer la custodia de forma individual.

En tercer lugar, en ningún caso se desnaturaliza la medida mediante la alternancia por anualidades de la custodia. Cierto es que esta medida debería venir precedida de un plan contradictorio sobre la forma de su ejercicio ajustado a las necesidades y disponibilidad de las partes implicadas y que las situaciones son muy cambiantes tanto en lo económico como en lo personal, psicológico, emocional y social, pero también lo es que una alternancia prolongada ni está proscrita en nuestro ordenamiento, ni se ha demostrado que afecte de manera favorable o desfavorable a la estabilidad de los menores. La medida, sin duda, es subsidiaria a lo que en cada momento puedan acordar los padres para el mejor bienestar de sus hijos. Son ellos y no los jueces quienes conocen mejor la realidad de los niños y quienes deberán adaptarlo a lo que les interese en cada periodo de crecimiento, aunque sea haciendo uso de la mediación familiar o de terapias educativas.

Como dice la sentencia de 19 de julio de 2013, lo que se pretende con esta medida es «asegurar el adecuado desarrollo evolutivo, estabilidad emocional y formación integral del menor» y, en definitiva, «aproximarlo al modelo de convivencia existente antes de la ruptura matrimonial y garantizar al tiempo a sus padres la posibilidad de seguir ejerciendo los derechos y obligaciones inherentes a la potestad o responsabilidad parental y de participar en igualdad de condiciones en el desarrollo y crecimiento de sus hijos, lo que sin duda parece también lo más beneficioso para ellos».

Y ello sin perjuicio de que esta medida pueda ser revisada cuando se demuestre que ha cambiado la situación de hecho y las nuevas circunstancias permiten un tipo distinto de guarda o impiden el que se había acordado en un momento anterior.»

En conclusión, la afirmación de que los cónyuges no tienen buenas relaciones no ampara una medida contraria al régimen de custodia compartida, pues no se precisa de qué manera dichas relaciones pueden resultar contrarias al interés de las menores, y tampoco se valora el mejor interés de éstas en que se mantenga o cambie en su beneficio el régimen, cuando ha funcionado durante un tiempo y se reconoce que ambos progenitores están en condiciones de ejercer la custodia de forma individual, no habiéndose demostrado que una alternancia prolongada afecte de manera favorable o desfavorable a la estabilidad de las mismas.

Así, el TS estima el recurso de casación formulado por el esposo divorciado y atribuye la guarda y custodia de las hijas menores a ambos progenitores, con alternancia por anualidades.

18 noviembre, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Arrendamiento: desistimiento e indemnización

Una de las novedades más destacadas de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos es la que permite al arrendatario desistir del contrato.

La Ley 4/2013, de 4 de junio, modifica el artículo 11 de la LAU, y establece que el arrendatario podrá desistir del contrato una vez transcurridos SEIS MESES, con un preaviso al arrendador con al menos 30 días de antelación. Este desistimiento será sin indemnización, salvo que se pacte la consistente en un mes de renta por cada año que falte para la finalización del plazo pactado.

La reciente Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 27 de septiembre de 2013, nº 571/2013 (recurso 959/2011), Ponente: Excmo. Sr. Magistrador D. Rafael Sarazá Jimena, trata sobre un supuesto de desistimiento unilateral del arrendatario con indemnización al arrendador pactada en el contrato.

Veamos:

«Los hechos relevantes son los siguientes:

Las partes concertaron un contrato de arrendamiento de local de negocio el 1 de julio de 1999. La duración era de 15 años. Se pactaba en el contrato que «para el caso de que los arrendatarios decidieran desistir del contrato antes de la finalización del plazo, deberán ponerlo en conocimiento de la arrendadora con una antelación mínima de DOS MESES y, además, indemnizarle con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año o fracción del contrato que reste por cumplir».

Como consecuencia de una condena al cierre del negocio mientras no se realizaran obras de insonorización, el 12 de enero de 2004 el arrendatario entregó al representante de la arrendadora las llaves del local y firmaron un documento del siguiente tenor: «en el día de la fecha hago entrega a D. José Carlos, como representante de la entidad «…, S.L.», de las llaves del bajo y entreplanta de la casa num. 30 de la calle Virgen de la Cerca, de esta ciudad de Santiago, dando por terminado el contrato de arrendamiento de dichos locales de fecha 22 de octubre de 2001». El documento estaba firmado por ambos intervinientes, estando la firma del Sr. José Carlos bajo la palabra «recibí».

La entidad arrendadora interpuso demanda contra el arrendatario en reclamación de la indemnización por desistimiento del contrato resultante de la aplicación de la cláusula inserta en el mismo que establecía una indemnización de un mes por año o fracción que restara hasta la fecha de finalización pactada, así como las rentas de los últimos meses.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia consideró que el contrato de arrendamiento fue resuelto por mutuo disenso pues la arrendadora admitió la resolución y terminación del contrato por lo que no podía reclamar indemnización alguna. Consideraba relevante que hubiera sido el propio representante de la sociedad arrendadora quien redactó el documento en que se formalizó la entrega de llaves por el arrendatario, haciendo constar en el mismo que con tal entrega se daba por terminado el contrato, suscribiendo también el documento, siendo ello expresivo de su consentimiento y aceptación de la entrega de llaves y terminación del contrato. A ello se añadían, según la sentencia, otros datos como era la venta del local solo cinco meses después de la terminación del contrato de arrendamiento, de lo que concluía que la terminación anticipada fue consentida por la arrendadora o el transcurso de varios años hasta que se interpuso la demanda. Con invocación de la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo núm. 483/2004, de 9 de junio, recurso núm. 2094/1998, consideró que la actuación del inquilino, consistente en poner en conocimiento de la arrendadora su voluntad de cesar en la ocupación del piso que ocupaba, acompañada de la entrega de llaves, es una manifestación de voluntad que al efectuarse en el contexto de una relación contractual preexistente, requería una respuesta, en uno u otro sentido, de la otra parte. Al constar acreditada la entrega y recepción de las llaves sin realizar objeción o reserva alguna, había de considerarse que el silencio es significativo de consentimiento. Del mismo modo consideró que la ausencia de referencia en el documento a las rentas adeudadas era expresiva del pacto de que las rentas adeudadas en ese momento se entendían abonadas con la fianza prestada en su día. Por todo ello desestimó la demanda y condenó a la actora al pago de las costas.

Apelada la sentencia por la demandante, la Audiencia Provincial dictó sentencia [núm. 243/2010 de la sección sexta de la Audiencia Provincial de A Coruña, en el recurso de apelación núm. 385/2009] en la que estimó en parte el recurso de apelación. Como argumentos más significativos, la Audiencia afirmó que «el núcleo del debate es la valoración de si existió o no consentimiento de la parte arrendadora a la extinción de los efectos del contrato una vez que la parte arrendataria reintegró la posesión del local a través de la devolución de las llaves». Sobre tal particular, consideró que «no debe resultar discutible que el mero hecho de recibir las llaves el arrendador, aceptando así la restitución posesoria, no es un acto propio que permita deducir un consentimiento de la parte arrendadora con la extinción de los efectos del arrendamiento. El desistimiento anticipado del arrendatario estaba previsto en el contrato y la concurrencia material del arrendador al acto de devolución de la posesión no implica, por sí sólo, más que la aceptación de esa restitución del bien, como es la actuación normal derivada de la previsión contractual existente al respecto, sin que quepa deducir, salvo que de la prueba de las circunstancias concurrentes resulte otra cosa, que con esta recuperación posesoria el propietario está aceptando la extinción de los demás derechos, facultades o acciones que de ese contrato derivarían. En otros términos, si la recuperación de la posesión deriva de un acto de la otra parte y los derechos económicos que de esta restitución surgen a favor del arrendador están previstos contractualmente, no cabe deducir del mero hecho de aceptar que se produzca tal restitución que se esté renunciando a estos derechos».

Consideró la Audiencia que para aceptar la existencia de mutuo disenso era necesario atender al documento suscrito con ocasión de la entrega de llaves y a los demás actos de las partes. En cuanto a estos, consideró irrelevante que la demanda se hubiera interpuesto al cabo de algunos años o que el local se vendiera a los cinco meses, al no existir prueba de que la operación de venta estuviera ya en curso cuando se devolvieron las llaves. Respecto del documento, consideró la Audiencia que no había que atender a una frase aislada sino a la totalidad del documento, y que el mismo contenía una declaración del arrendatario, que expresaba que entregaba las llaves y que daba por terminado el arrendamiento, limitándose el arrendador a firmar el «recibí». Concluía la Audiencia que «dado que estamos ante un pacto que altera de forma sobrevenida lo inicialmente pactado por las partes es exigible que esta modificación novatoria aparezca con la debida claridad, en particular cuando supone materialmente que una de las partes renuncia a hacer efectivos derechos que del contrato resultan a su favor» y que «en virtud del desistimiento aceptado por el arrendador se ponía fin a los derechos y deberes de las partes en cuanto al uso futuro del local y pago de rentas por tal uso, pero sin que con ello se afectase a los demás derechos (en el caso, rentas ya devengadas y adeudadas, contraprestación por el desistimiento y -también- derechos de ambas partes relativos a la fianza) derivados de la relación contractual, de forma que en el documento se incorporaba un contenido de desaparición de la vigencia del contrato, pero no de índole liquidatoria de los efectos que relación contractual vigente hasta ese momento hubiera podido generar, siendo perfectamente diferenciables conceptualmente la extinción o ineficacia sobrevenida de la relación contractual -en particular por su resolución, a la que se asimilaría el desistimiento bilateral sobre el que la sentencia se extiende- y los efectos liquidatorios de ella derivada en cuanto a prestaciones ya devengadas o generadas por el incumplimiento de las prestaciones pactadas», por lo que, concluía la sentencia de la Audiencia Provincial, no era posible entender concurrente «un consentimiento del arrendador que excediera de la aceptación de la restitución posesoria, en la hipótesis de que el contenido de la declaración del arrendatario hubiera de ser interpretada en el sentido que la sentencia acepta».

De ahí que considerase exigible la indemnización prevista en el contrato para el desistimiento del arrendatario y las rentas adeudadas, si bien a estas había de compensarse la fianza al no existir prueba suficiente de los desperfectos del local que la arrendadora alegaba para no compensar la fianza.

En definitiva, la Audiencia Provincial estimó en parte el recurso, revocó en parte la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, estimó en parte la demanda, y condenó al arrendatario al pago de 15.056,42 euros que correspondía a la indemnización por desistimiento unilateral, confirmando la sentencia del Juzgado de Primera Instancia en lo relativo a la desestimación de la reclamación de rentas, a cuyo pago aplicaba la fianza prestada por el arrendatario.

Contra la sentencia de la Audiencia se interpuso recurso de casación, que se basaba en los siguientes motivos:

El primer motivo del recurso de casación se encabeza con el siguiente enunciado: «Infracción del artículo 1.156 del Código Civil en relación con la doctrina jurisprudencial asentada acerca del mutuo disenso».

El motivo se basaba, en síntesis, en que la interpretación del documento suscrito por las partes con motivo de la entrega de las llaves del local arrendado y la valoración de los demás hechos concurrentes llevaba a la conclusión de que el contrato de arrendamiento había finalizado por mutuo disenso de los contratantes.

El segundo motivo se encabeza como sigue: «Infracción de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil por cuanto la sentencia de apelación ignora que la extinción de un contrato por las partes que lo concertaron implica la celebración de un nuevo negocio jurídico en el que el consentimiento puede manifestarse expresa o tácitamente. Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 1995 y 9 de junio de 2004».

En este motivo el recurrente alega que la sentencia infringe la jurisprudencia existente sobre el silencio como expresivo del consentimiento tácito, pues se exige que el arrendador manifieste si está o no conforme con el desistimiento planteado por el arrendatario y si no lo hace, se ha de entender, en aras del principio de buena fe, que consiente en dicho desistimiento, dándose así lugar a la figura del mutuo disenso.»

Pues bien, ésta es la valoraciónque realiza la Sala 1ª del Tribunal Supremo:

«La sentencia de la Audiencia Provincial no infringe los preceptos legales citados ni la jurisprudencia de esta Sala sobre el mutuo disenso como negocio extintivo o cancelatorio de otro previamente celebrado ni sobre el silencio como expresivo del consentimiento tácito. Por el contrario, reconoce la posibilidad de que el contrato se extinga por el mutuo disenso de los contratantes pero niega que en el caso enjuiciado concurra el consentimiento de la arrendadora necesaria para la perfección de dicho negocio extintivo, pues considera que ni del documento de entrega de llaves ni de las demás circunstancias concurrentes pueda inferirse la existencia de un consentimiento, siquiera tácito, por el que la arrendadora renuncie a los derechos que el contrato de arrendamiento le otorgaba para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario.

Como la Audiencia Provincial pone de relieve en su sentencia, el contrato de arrendamiento suscrito por los litigantes con una duración de quince años preveía expresamente la posibilidad de desistimiento anticipado y unilateral del arrendatario, para lo cual el arrendatario debía ponerlo en conocimiento de la arrendadora con una determinada antelación e indemnizarle en una mensualidad de renta por cada año o fracción que quedara por cumplir del contrato. Se trata de una cláusula admisible y lícita conforme al art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1255 del Código Civil, y que incluso puede pactarse, en términos prácticamente coincidentes, para los arrendamientos de vivienda (art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

En tales circunstancias, la Audiencia Provincial ha interpretado el documento de entrega de llaves conforme al canon hermenéutico de la totalidad, sin entresacar expresiones aisladas, así como las circunstancias concomitantes y ha llegado a la conclusión de que la arrendadora se limitó a aceptar la restitución del inmueble como consecuencia de la citada previsión contractual, pero no renunció a los derechos que la cláusula contractual preveía en caso de desistimiento unilateral del arrendatario.

La Audiencia Provincial respeta la jurisprudencia de esta Sala, tanto en lo que respecta al reconocimiento del mutuo disenso como negocio extintivo de otro previamente concertado (sentencia núm. 385/2009 de 26 mayo, recurso núm. 1122/2004 y las citadas en ella), como sobre el valor del silencio como expresión de consentimiento, para lo cual ha de tomarse en consideración no solo la recepción de la comunicación de abandono del inmueble arrendado y entrega de llaves, sino los actos concomitantes que permitan entender debidamente probado el consentimiento tácito del arrendador (sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo núm. 597/2011, de 20 de julio, recurso núm. 684/2008).

Eso justamente es lo que ha hecho en su sentencia la Audiencia Provincial, que ha valorado la existencia de una previsión contractual de desistimiento unilateral del arrendatario mediante el pago de una indemnización, el contenido del documento de entrega de llaves y los demás hechos alegados por el arrendatario, y ha concluido que no hubo renuncia por parte del arrendador a la percepción de la indemnización prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario ni a la percepción de las rentas adeudadas. Tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteración que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella.»i

Por último, se realiza una consideración sobre la inadmisión de la impugnación de la valoración jurídica por vía de casación, porque pretende una alteración de la base fáctica y hermenéutica de la sentencia recurrida:

«La parte recurrente basa fundamentalmente su recurso en alterar la base fáctica y hermenéutica sobre la que se apoya la sentencia de la Audiencia Provincial, sin que se haya articulado a través de los cauces adecuados, intentando sustituir la valoración de la Sala por la suya propia pero sin que se aprecie infracción legal, arbitrariedad o error patente en la interpretación realizada por la Audiencia Provincial. Tal impugnación puede tener sentido en un recurso ordinario, pero no tiene encaje en un recurso como el de casación, que no constituye una tercera instancia destinada a revisar íntegramente la valoración fáctica y jurídica de la sentencia recurrida sino un recurso extraordinario dirigido a controlar la correcta interpretación y aplicación por la sentencia de apelación de la norma, principio de derecho o jurisprudencia aplicable al caso.»

En definitiva, el TS desestima el recurso de casación interpuesto por el arrendatario y confirma que procede la indemnización pactada por su desistimiento unilateral, toda vez que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella. En el caso enjuiciado, ni del documento de entrega de llaves ni de las demás circunstancias concurrentes puede inferirse la existencia de un consentimiento, siquiera tácito, por el que la arrendadora hubiera renunciado a los derechos que el contrato de arrendamiento le otorgaba para el caso de tal desistimiento unilateral.

Fabio Balbuena

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