Comunidad de Propietarios

29 enero, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Legitimación del Presidente para demandar por defectos comunes y privativos

Interesante sentencia del Tribunal Supremo en materia de propiedad horizontal.

Se trata de la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, de fecha 24 de octubre de 2013, nº 656/2013 (recurso 1263/2011), Ponente: Excmo. Sr. D. José Antonio Seijas Quintana.

Se trata de un supuesto en el que la Comunidad de Propietarios, a través de su Presidente, reclamaba frente a la Promotora/Constructora por vicios constructivos del edificio, tanto en elementos comunes como privativos. En concreto, solicitaba la condena al pago de 1.192.040,40 euroso aquella otra que, de ser superior, resulte de la pericial judicial, como coste de la ejecución por contrata de la reparación de los vicios y defectos y de los incumplimientos verificados por la demandada, más la cantidad de 133.000 euros, a razón de 7.000,00.- eurospor cada uno de los 19 propietarios de la Comunidad por daño moral, y más intereses y costas.

La Promotora demandada provocó la intervención de los arquitectos y aparejadores, además de la empresa instaladora de gas y calefacción y la proveedora de la tarima flotante, al amparo de la Disposición Adicional 7ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, habiéndose personado el arquitecto y los dos arquitectos técnicos.

La sentencia del Juzgado de Primera Instanciaestimó parcialmente la demanda y condenó a la Promotora al pago de 519.871 euros más intereses, y sin costas.

Contradicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la condenada y por los arquitectos técnicos, recursos que fueron desestimados por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª, Sentencia de 22 de diciembre de 2010, y frente a la cualsólo recurrió la Promotora.

Son varias las cuestionesque se plantean a través de recursoextraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

En cuanto al RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL, se formula por CUATRO MOTIVOS:

1º)Error en la valoración de los dictámenes periciales, que se desestima con el siguiente razonamiento:

«La valoración de la prueba es función de la instancia y es ajena a las potestades de casación ( SSTS 27 de mayo de 2007, RC n.º. 2613/2000 , 15 de abril de 2008, RC núm. 424/2001 ). La parte no puede pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional ( SSTS de 17 de diciembre de 1994, RC núm. 1618/1992, 16 de mayo de 1995, RC núm. 696/1992, 31 de mayo de 1994, RC núm. 2840/1991 , 22 de julio de 2003, RC núm. 32845/1997, 25 de noviembre de 2005, RC núm. 1560/1999). El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte recurrente carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada o se haya incurrido en error en su valoración.

Y es que, lo que se pretende realmente es que la Sala tenga en cuenta los informes periciales que le son más favorables y que se prive de valor al que ha servido a la Audiencia para sentar su propia convicción sobre los hechos debatidos, lo que no es admisible. La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo de forma suficiente y adecuada, como ocurre en este caso, mediante la referencia expresa a las razones por las que considera dicho informe relevante frente a los demás, lo que excluye la arbitrariedadque, por otra parte, no se imputa a la sentencia en la argumentación del motivo. Revisar la prueba en estas circunstancias no es posible en un recurso de esta naturaleza, que no constituye una tercera instancia ni el instrumento adecuado para que la Sala sustituya el criterio del tribunal por el suyo propio.»

2º)Falta de legitimación del Presidente de la Comunidad para reclamar la indemnización por daños y defectos de construcción en bienes privativos, que se desestima con el siguiente razonamiento:

«El motivo tiene respuesta en la reiterada jurisprudencia de esta Sala al respecto. Dice la sentencia de 18 de julio de 2007 , y reproducen las posteriores de 30 de abril de 2008 , 16 de marzo de 2011 y 23 de abril de 2013 , en línea con la jurisprudencia contenida, entre otras, en la Sentencia de 8 de julio de 2003, que las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , gozan de legitimación «para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble – STS de 26 de noviembre de 1990 -, y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad – STS de 24 de septiembre de 1991 -, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión – SSTS de 15 de enero y 9 de marzo de 1988 -, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior – STS de 20 de abril de 1991 -. En definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen. Lo anterior deriva de las peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios, sin que haya razón alguna para reducir tal autorización a los «vicios y defectos de construcción», strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la Comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular ( SSTS 10 de mayo 1995 ; 18 de julio 2007; 23 de abril 2013).

Con ello en modo alguno se vulnera el artículo 24 CE , por cuanto la legitimación se identifica con la propiedad del inmueble cuya reparación se interesa, siendo la indefensión más aparente que real pues en ningún caso se han planteado cuestiones relativas al propio contrato, como cláusulas exonerativas o arbitrales que, de haberse invocado, se hubieran tenido en cuenta previa justificación mediante la aportación de los contratos.»

3º)Infracción del artículo 10 de la LEC y 24 CE , invoca los artículos 12, 13 y 17 de la LOE, además del artículo 1591 del CC.

Se desestima con el siguiente razonamiento:

«El motivo mezcla cuestiones procesales y sustantivas y dentro de estas últimas cuestiones que tienen que ver con regímenes jurídicos distintos, como son la LOE y el artículo 1591 del Código Civil , al objeto de establecer las responsabilidades de los distintos agentes intervinientes en el proceso constructivo, y que en el caso del promotor, conforme a reiterada jurisprudencia, en la interpretación del artículo 17.3, responde solidariamente, «en todo caso» con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionado por vicios o defectos de construcción. Significa que responde aun cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo, pues otra interpretación no resulta de esas palabras «en todo caso» con la que se pretende unir a responsables contractuales con extracontractuales o legales y con la que se establece la irrenunciabilidad de la misma ( SSTS 24 de mayo de 2007, 13 de marzo , 26 de julio y 4 de diciembre de 2008, 19 de julio 2010, 18 de septiembre 2012 ). Por lo demás, las consecuencias de la llamada al tercero, a las que también se refiere el motivo, serán analizadas en el recurso de casación en el que se plantea la infracción de la DA 7ª de la LOE.»

4º)Infracción del artículo 218, al adolecer la sentencia recurrida de incongruencia al no resolver las cuestiones planteadas en el recurso de apelación y por adolecer de incongruencia interna, causando indefensión.

Se desestima:

«La sentencia analiza y saca las conclusiones jurídicas que estima de aplicación al resolver sobre el contenido y alcance de la DA 7ª de la LOE. En cualquier caso, la respuesta al motivo vendrá dada al analizar en casación los efectos y las consecuencias de esta Disposición Adicional.»

Analizado el recurso extraordinario por infracción procesal, la Sala entra a resolver el RECURSO DE CASACION, que se funda en DOS MOTIVOS:

1º) El primer motivo plantea la contradicción existente entre las distintas Audiencias Provinciales con relación a la Disposición Adicional 7ª de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Se desestima:

«La contradicción está resuelta por esta Sala en su sentencia de 26 de septiembre de 2009. Dice lo siguiente: » La incorporación al proceso de quien no ha sido demandado en su condición de agente de la construcción se autoriza en la Disposición Adicional Séptima de la Ley de Ordenación de la Edificación exclusivamente para las acciones de responsabilidad basadas en las obligaciones resultantes de su intervención en el proceso de la edificación previstas en la citada Ley, y se activa procesalmente a través del artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El tercero cuya intervención ha sido acordada solo adquiere la cualidad de parte demandada si el demandante decide dirigir la demanda frente al mismo.

En el proceso civil, dice la sentencia de Pleno de 20 de diciembre de 2011, al abordar la naturaleza del tercer interviniente en un supuesto no regulado por la Disposición Adicional 7ª de la LOE, «la cualidad de parte demandada corresponde al sujeto frente al que el demandante pretende la tutela ante los tribunales. Es el sujeto al que ha de afectar – por la situación que ocupa en una relación jurídica- la decisión solicitada en la demanda, y es esa situación en la relación jurídica lo que le legitima pasivamente para ser demandado. Así se deduce de lo dispuesto en los artículos 5.2 y 10 LEC, en coherencia con el principio dispositivo y de aportación de parte que rige el proceso civil, al que se refiere el artículo 216 LEC. El sujeto solo adquiere la condición de parte demandada si frente a él se ejercita una pretensión. En consecuencia, el tercero cuya intervención ha sido acordada solo adquiere la cualidad de parte demandada si el demandante decide dirigir la demanda frente al tercero. Si el demandante no se dirige expresamente una pretensión frente al tercero, la intervención del tercero no supone la ampliación del elemento pasivo del proceso. El tercero no será parte demandada y la sentencia que se dicte no podrá contener un pronunciamiento condenatorio ni absolutorio del tercero.

Que el tercero pueda actuar como parte demandada significa que su posición formal es la de una parte -aunque no desde el punto de vista material porque no ha sido demandado- por lo que tendrá las oportunidades de alegación y defensa que la tramitación del concreto proceso permita a las partes. La situación del tercero que no ha sido demandado es la posición de quien está al cuidado del litigio, como sujeto interesado al que, sin soportar la acción, la LEC le permite una actividad en el proceso dirigida a conseguir que este tenga un resultado lo menos adverso posible para los intereses del tercero que puedan verse afectados de forma refleja, con la función de precaverse de la gestión procesal de la parte correspondiente».

El principio dispositivo del proceso civil tiene la importancia y significación de atribuir a las partes el poder de dirigir el proceso de forma material, hasta el punto de que el órgano judicial no puede obligar a demandante y demandado a mantener determinadas posiciones, de tal forma que el emplazamiento del llamado como demandado no aceptado por el actor, no equivale a una ampliación forzosa de la demanda que permita su absolución o condena, mientras que la oponibilidad y ejecutividad del fallo de la sentencia, a que se refiere la disposición transcrita, supone, de un lado, que quedará vinculado por las declaraciones que se hagan en la sentencia a propósito de su actuación en el proceso constructivo, en el sentido de que en un juicio posterior no podrá alegar que resulta ajeno a lo realizado y, de otro, que únicamente podrá ejecutarse la sentencia cuando se den los presupuestos procesales para ello, lo que no es posible cuando ninguna acción se dirige frente a quien fue llamado al proceso y como tal no puede figurar como condenado ni como absuelto en la parte dispositiva de la sentencia».»

2º)En el motivo segundo se denuncia la infracción de preceptos heterogéneos referidos a la infracción de los artículos 12, 13 17 y D.A. 7ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, en cuanto a la distribución de responsabilidades de los intervinienetes en el proceso constructivo y la llamada en garantía, en relación con los artículos 1137, 1140 y 1591 del Código Civil, así como de la reiterada jurisprudencia que lo interpreta.

Dice el TS:

«Lo que se pretende en todos ellos es derivar la responsabilidad de la promotora a los técnicos, contraviniendo no solo el tenor la de la prueba, sino la propia jurisprudencia sobre la responsabilidad solidaria de la promotora en los daños, a que se ha hecho referencia. Por lo demás, y pese a que es jurisprudencia reiterada que quienes en un litigio ostentan la posición de demandados carecen de legitimación para interesar la condena de sus codemandados, sin perjuicio de las reclamaciones que contra aquellos pueda formular en el juicio correspondiente, si estimaren asistirles algún derecho para ello( SSTS de 1 de marzo y 12 de junio, de 15 de julio de 2009, de 4 y 21 de octubre 2011), habrá de estarse a lo resuelto sobre la DA 7 ª de la LOE.»

_ Como se puede observar, son muchas e interesantes las cuestiones analizadas por esta excelente sentencia, en la que en definitiva, se desestiman ambos recursos (extraordinario por infracción procesal y de casación) y se imponen las costas a la recurrente, de conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

27 diciembre, 2013 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Estatutos y alteración de elementos comunes

Una de las materias que más conflictos genera en las Comunidades de Propietarios es la relativa a la modificación de elementos comunes. [Ya nos hemos referido a ello anteriormente en este blog: http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2012/11/alteracion-de-elementos-comunes.html].

Como es sabido, tal modificación o alteración sólo es posible por acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, o cuando está prevista en los Estatutos de la Comunidad. Si ésto ya es complejo, la dificultad aún es mayor cuando la modificación del elemento común se produce para atribuir a un comunero el uso exclusivo del mismo.

Es el supuesto resuelto por el Tribunal Supremoen su Sentencia nº 573/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, de 2 de octubre de 2013, Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Seijas Quintana.

Se trataba de un supuesto en el que un comunero, amparándose en los Estatutos de la Comunidad, solicita autorización a la Comunidad para cerrar un pasillo común para su uso exclusivo con motivo de la unión material de dos viviendas de su propiedad. La Comunidad autoriza el cerramiento y un copropietario impugna el acuerdo, llegando hasta el Tribunal Supremo.

«Lo que plantea el recurso de casación es si en una vivienda sujeta al régimen de la propiedad horizontal un copropietario puede hacer un cerramiento en un pasillo que tiene la consideración de elemento común, con acuerdo aprobado por mayoría en la junta de propietarios. Tanto la sentencia de 1ª Instancia como la de apelación estimaron que ello era posible. Dice la sentencia de la Audiencia lo siguiente: “Que el pasillo es elemento comúnno ofrece discusión, y así se admite por las partes, ahora bien en determinados supuestos se permite esa alteración de los elementos comunes, bien porque se apruebe por acuerdo unánime de la Comunidad, o bien cuando los Estatutos por los que se rige la Comunidad permitan expresamente al propietario la facultad de agrupar o unir materialmente dos viviendas sin necesidad de autorización, que comprende también la de incorporar a la vivienda resultante el rellano distribuidor de planta, siempre y cuando esté independizado de la circulación del edificio y, por tanto, tal espacio solo sea utilizable por las viviendas que se agrupen o se comuniquen físicamente. Supuesto que es el contemplado en autos, pues en el apartado D de los Estatutos se permite, sin que se requiera para que se dé el presupuesto de la norma, la agrupación jurídica de las dos viviendas para ejercitar el derecho de uso exclusivo sobre el rellano.

El apartado D de la norma Estatutaria no se opone a la letra L define las terrazas descubiertas y la prohibición de realizar obras o cerramientos o techado de las mismas, ni a la F que recoge la prohibición de modificación exterior de las viviendas. Son supuestos distintos al de autos, ya que la modificación no afecta a las terrazas, a la configuración externa de la vivienda, ni a la seguridad del edifico o estética del mismo”.»

El recurrenteen casación se apoyaba en la sentencia del Supremo de 7 de julio de 2010, que se remite a su vez a las sentencias de 8 de septiembre de 1993 y 28 de enero de 1994, en las que se sienta el principio de la no admisibilidad de la autorización «ex ante» contenida en los estatutos de la comunidad. A su entender, “el artículo 7 contiene una norma de carácter imperativo que ha de prevalecer sobre los posibles acuerdos recogidos en los estatutos de la Comunidad”,y “el pasillo sobre el que se ha colocado el cerramiento tiene el carácter de elemento común y que dicho cerramiento ni siquiera estaría amparado por los estatutos de la comunidad, que solo permiten el uso exclusivo de determinados elementos comunes, pero no la alteración de los mismos”,que es lo que sucedía en el caso.

El Supremo desestima el recursocon el siguiente razonamiento:

«La Sentencia de la Sala de 7 de julio de 2010, que cita la de 16 de mayo de 2013, estableció para supuesto en que los estatutos permitían cubrir las terrazas, alterando la fachada del edificio, que es un principio básico del régimen de la propiedad Horizontal instituido por su Ley reguladora, la prevalencia del derecho necesario sobre el dispositivo. La Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala, en referencia expresa a los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal,lo siguiente: «Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones».

Ahora bien, tal doctrina se atempera en determinadas ocasiones,especialmente cuando esta autorización y la afectación de elementos comunes se lleva a cabo por titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. En estos casos, las obras realizadas por el titular de locales comerciales que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario (SSTS 15 de octubre de 2009; 30 de diciembre 2010).

No se trata, por tanto, de una doctrina que impide en absoluto que los estatutos incluyan otras reglas modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 CC) (SSTS 15 de octubre 2009, 4 y 7 de marzo de 2013), aunque afecte a un elemento común pues ninguna norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal impide que los Estatutos puedan autorizar a un copropietario, como es el caso, llevar a cabo determinadas actuaciones dirigidas a facilitar el uso exclusivo, que deriva de la propia naturaleza del mismo, siempre que no afecten ni alteren otros elementos comunes como la estructura del edificio, situación que es aceptada por la doctrina y la jurisprudencia, como de ordinario ocurre con las cubiertas de los edificios, patios de luces, plazas de estacionamiento, sitas en elementos comunes (STS de 20-06-2011: no permite el cierre de pasillos al no estar previsto en los estatutos. STS de 10-10-2011:acepta el uso exclusivo de elementos comunes si está previsto en el título. STS de 28-06-2011:acepta el uso exclusivo de elementos comunes, previsto en el título o estatutos. STS de 25-04-2013: recoge que el dueño del local puede instalar la chimenea, prevista en el título constitutivo), como recuerda la sentencia de 16 de mayo de 2013, en un supuesto parecido al que ahora es objeto del recurso, de cierre de pasillos, cuando, como aquí sucede, este cierre en la última planta está debidamente autorizada en los estatutos comunitarios y no infringe norma alguna de «ius cogens», pues no priva de uso al resto de los comuneros, no altera la configuración externa, no afecta a su estructura ni su estabilidad, ni mucho menos implica una situación de riesgo para caso de incendios o similar situación de urgencia que pudiera surgir.»

En conclusión, ninguna norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal impide que los Estatutos puedan autorizar a un copropietario a llevar a cabo determinadas actuaciones dirigidas a facilitar el uso exclusivo, que deriva de la propia naturaleza del mismo, siempre que no afecten ni alteren otros elementos comunes como la estructura del edificio, lo que aplicado al caso concreto conduce a la desestimación del recurso de casación.

En todo caso, convieneconsultar siempre a un Abogado especializado en Propiedad Horizontal o a un Administrador de Fincas profesional.

9 diciembre, 2013 By Fabio Balbuena 10 comentarios

El Subsuelo y el Vuelo son… elementos comunes

Nuevamente nos referimos a la alteración de elementos comunesen las comunidades de propietarios.

Se trata de una cuestión muy conflictiva, que genera muchos enfrentamientos entre vecinos, y es motivo de tratamiento en numerosas juntas de propietarios.

En este caso, el Tribunal Supremo resuelve un pleito en el que se analizaba la legalidad de unas obras en una comunidad en régimen de propiedad horizontal tumbada. La especialidad e importancia de la sentencia deriva de que, a priori, parecería que la zona ajardinada de un chalet que forma parte de un complejo inmobiliario es un elemento privativo.

Sin embargo, la conclusión del Supremo es que tanto el subsuelo como el vuelo de un edificio en propiedad horizontal tumbada son elementos comunes. Por tanto, el propietario únicamente adquiere lo que se halla en su título de adquisición, de forma que para llevar a cabo cualquier obra que afecte a elementos comunes (subsuelo o vuelo), es necesaria la autorización de la comunidad.

Los HECHOSeran: los demandantes ejercitaron acción contra sus vecinos en chalet colindante para que se declarara que las obras ejecutadas por estos últimos en el jardín y planta sótano de la vivienda de su propiedad eran ilegales por vulnerar la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil, y solicitando la condena a demoler tales obras reponiendo el jardín y el sótano a su estado originario.

El Juzgado de 1ª Instanciaestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial de Albacete, Sección 2ª, de Albacete, en sentencia de 18 abril 2011, estimó el recurso de apelación por entender que «el patio no es común sino privativo (y no solamente «de uso» privativo): así lo indican expresa y claramente los Estatutos (art 2), acompañados con la contestación a la demanda y a los que se remiten los títulos de propiedad de sendas partes litigantes (donde consta su conocimiento por los mismos), y así se desprende también de la disposición arquitectónica de la vivienda y del lugar que ocupa el patio litigioso, donde se advierte claramente cómo éste es parte de la vivienda y no dispone del mismo (directa ni indirectamente) ningún otro vecino o miembro de la comunidad, esto es, no da provecho, utilidad o servicio a nadie más que al propietario de cada vivienda, por lo que es privado o privativo, al margen de las limitaciones dominicales que puede tener todo inmueble, incluidos los que no se integran en propiedades horizontales, derivadas de las normas urbanísticas, de seguridad, higiene o similares, o incluso comunitarias (a que se refiere el art 7 LPH), en especial, la prohibición de que pueda realizarse en el indicado patio obras que alteren la configuración exterior. De ahí que, en contra de lo solicitado por los demandantes, los demandados puedan realizar en dicho patio las obras que consideren oportunas, salvo que afecten a la configuración exterior.»

Y «declara queno hay alteración de la configuración exterior, que no hay alteración de la seguridad, (lo cual ni se discute) ni de los elementos comunes, ni tiene trascendencia la posible alteración de las vistas (no hay servidumbre alguna);»y «afirma que el suelo del patio no es un elemento común.»

Por tanto, la Audiencia Provincialentendió que todas las obras se habían ejecutado sobre elementos privativos y no precisaban la autorización de la Comunidad.

Pues bien, el Tribunal Supremo, Sala 1ª de lo Civil, Sentencia nº 644/2013 de 18 de octubre de 2013, recurso nº 1506/2011, Ponente Excmo. Sr. Magistrador Xavier O’Callaghan Muñoz, casa y anula la sentencia de la Audiencia, acogiendo la consideración de los recurrentes de que «las obras que han ejecutado en el jardín de su vivienda los demandados han afectado a elementos comunes, y sin autorización de la Comunidad de propietarios y debe ordenarse su demolición, reponiendo el jardín y la planta sótano al estado originario. Obras ejecutadas en el jardín y subsuelo de su vivienda, ampliación que ha modificado la fábrica del edificio al derribar el muro de cerramiento o contención de tierras del garaje, modificando asimismo su estado exterior y elevar el vuelo del jardín en un metro y diez centímetros.»

Y ello «por la razón básica de que, en todo caso, el subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado ( artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal) es elemento común; está fuera de la propiedad privativa de cada copropietario, está fuera del edificio, tal como recoge el artículo 396 el Código civil y está sometido al artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. El propietario adquiere lo que se halla en su título de adquisición -escritura pública- que comprende la vivienda y el jardín, no el subsuelo y el vuelo.»

El FUNDAMENTOse encontraba en los propios Estatutos:

«El texto del artículo 2 de los Estatutos de la urbanizacióndice:

Artículo 2º.- Son elementos privativos las viviendas tipo unifamiliar con inclusión de su jardín expresado en la descripción de cada una.

Lo cual es correcto en cuanto al suelo es el piso o terreno en el que se asienta la casa o el jardín, pero no dice que también lo sea el subsuelo y el vuelo.

Así, el excavar en el jardín o elevar un muro, como elemento común que es modificado -subsuelo y vuelo- precisa de la autorización de la Junta de propietarios de la Comunidad, en aplicación del artículo 17, norma 1ª, por remisión del artículo 12 y a sensu contrario, del artículo 7.1, todos de la Ley de Propiedad Horizontal. Lo cual ha sido expuesto en este mismo sentido por la sentencia de 5 julio 2010 que plantea el caso de una acción declarativa de propiedad interpuesta en demanda reconvencional en que se pretendía la declaración de que el suelo, el subsuelo y el suelo eran propiedad del demandante reconvencional (no se interesaba en estos términos, sino con referencia a una construcción un tanto arbitraria) y se desestimó en ambas instancias y por dicha sentencia. Esta se refiere, en primer lugar a lo que adquirió en su día, por escritura pública y dice:

Lo que adquiere que no es más que un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente a cada propietario

Y más adelante, añade, refiriéndose al suelo y al vuelo:

La construcción de nuevas plantas y cualquier modificación en la fabrica o estructura de los bloques o en las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo.»

Por consiguiente, estima el recurso, casando la sentencia de la Audiencia Provincial y confirmando la del Juzgado de 1ª instancia que había estimado la demanda.

Se confirma una vez más que lo prudente antes de realizar obras es solicitar autorización a la comunidad. En todo caso, es siempre recomendable consultar a un Abogado especializado en Propiedad Horizontal, o a un Administrador de Fincas.

27 noviembre, 2013 By Fabio Balbuena 1 comentario

Autorización de obras y Derechos de los discapacitados

El Tribunal Supremo ha dictado una Sentencia de gran trascendencia en materia de Propiedad Horizontal.

El pleito se inició por un conflicto de intereses dentro de la comunidad: por un lado, el derecho de un discapacitado a usar los elementos comunes en igualdad de condiciones y sin discriminación por su condición, y por otro, el derecho de la comunidad de preservar la estética y la seguridad de la edificación, aunque en el trasfondo, se encuentra el derecho de la comunidad a decidir sobre la autorización o denegación de obras, según el régimen legal de adopción de acuerdos,.

Como se verá, un acuerdo válidamente adoptado no supone que sea legal, puesto que puede ser impugnado y anulado por el juez, si entiende que el mismo vulnera la legalidad.

En efecto, porque es precisamente lo ocurrido en este caso, resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de fecha 10 de octubre de 2013 (nº 619/2013, rec. 1161/2011), Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. Xavier O’Callaghan Muñoz.

Los demandantes solicitaron a la comunidad de propietarios autorizaciónpara instalar una silla, brazo o elevador para minusválidos en la piscina que permitiera bañarse a su hijo, asumiendo los gastos de instalación y mantenimiento y detallando los caracteres del aparato, con anclaje sencillo y que no queda como fijo en la piscina, sino que se quita cuando no se usa.

La comunidad denegó la autorización por acuerdo válidamente adoptado en junta de fecha 22 de agosto de 2009, según consta en el acta de la misma, con el resultado de 51 votos no autorizando la instalación y 35 votos a favor de la instalación.

Frente a tal denegación, los demandantes ejercitaron la acción de impugnación de acuerdos, conforme dispone el artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, por ser contrario a los artículos 10 y 17 de la misma ley, siempre en relación con el artículo 396 del Código civil.

El juzgado de 1ª Instancia estimó esencialmente la demanda, pero la sentencia fue revocada por la Audiencia Provincial, Sección 11ª, de Valencia, por sentencia de 28 marzo 2011, que desestimó la demanda.

Pues bien, el Alto Tribunal ha estimado el recurso de casación,anulandoel acuerdo mayoritario adoptado por laJunta de Propietarios.

La razónde la estimación del recurso se encuentra en que las obras que permitan adaptar la piscina comunitaria a fin de que pueda ser usada por un discapacitado no suponen un perjuicio para la comunidad ni para el resto de propietarios.

Por su aplicación al caso, la Sala reproduce en la sentencia el texto de su sentencia de fecha 19 de diciembre de 2008, que dice:

«la falta de ese acuerdo unánime de los comuneros no puede ser suplida por una autorización judicial, y la mentada argumentación se opone a la doctrina sentada por el Tribunal Supremo que ha dispuesto que la falta de unanimidad comunal puede ser suplida judicialmente, precisamente para evitar supuestos de abuso notorio del derecho, como acontece en el presente caso, así, la STS 13 de marzo de 2003, determinó la posibilidad de que la unanimidad comunal pueda ser suplida por la autorización judicial tanto en el llamado procedimiento de equidad, como en un juicio declarativo ordinario; y en igual sentido se ha manifestado la STS de 3 de mayo 1989.»

Y ya en relación con el caso concreto, dice:

«Los principios que, en relación con el presente caso, deben tenerse en cuenta en el régimen de la propiedad horizontal, se derivan de Código civil, de la Constitución Española y de leyes y convenios internacionales sobre protección del discapacitado.

Es uno de los principios rectores de la política social y económica que integra la Constitución, pero este principio dogmático ha tenido consecuencias jurídicas, trascendentes e intensas que han ido mucho más allá de su aparente carácter pragmático; esto, expresado por la doctrina científica ha repercutido en la política de integración social que en el ámbito del Derecho del Trabajo se ha incluido en la Directiva 2000/78/CE y se ha manifestado en leyes específicas a que ahora nos referimos.

En relación con la anterior, un tema que no puede ser obviado es la relación de los principios constitucionales con los principios generales del derecho a que se refiere el artículo 1.4 de Código civil como fuente del derecho (así, sentencias de 12 mayo de 1992, 5 junio de 1292). No se sustituyen unos con otros, sino que es difícilmente imaginable la posibilidad de un principio que no sea derivación de los valores propugnados por la Constitución Española. El principio general del Derecho, al ser recogido por ésta, alcanza su más alto rango y vigencia.

Las leyes específicas de protección del discapacitado tienen una función concreta, pero de las mismas se desprenden los principios en los que se sustenta. Así, la ley 15/1995, que el 30 mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad y la ley 51/2003, de 2 diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, no se aplican al presente caso, tal como explica y no se discute, la sentencia de la juez de primera instancia. Pese a lo cual, sí se desprenden principios que, como no podía ser menos, coinciden con los constitucionales y que se concretan en uno solo, obvio e indiscutible por demás, que es la protección al discapacitado. No se pretende una protección a toda costa y a efectos inalcanzables; el Derecho no ampara situaciones absurdas, pero sí alcanza a la protección al efecto de usar y disfrutar elementos que le pertenecen en copropiedad (elementos comunes en la propiedad horizontal) y que están a su alcance con unas modificaciones que ni siquiera se ha alegado que fueran inalcanzables o sumamente gravosas.

La declaración de principios, entre otros muchos, que se enumeran en el preámbulo y que guarda relación con el presente caso, se halla en el mismo con este texto:

Observando con preocupación que, pese a estos diversos instrumentos y actividades, las personas con discapacidad siguen encontrando barreras para participar en igualdad de condiciones con las demás en la vida social y que se siguen vulnerando sus derechos humanos en todas las partes del mundo.

Y en el articulado del Convenio, también referido al caso como el presente, dispone:

Artículo 9: Accesibilidad: 1. A fin de que las personas con discapacidad puedan vivir en forma independiente y participar plenamente en todos los aspectos de la vida, los Estados Partes adoptarán medidas pertinentes para asegurar el acceso de las personas con discapacidad, en igualdad de condiciones con las demás, al entorno físico, el transporte, la información y las comunicaciones, incluidos los sistemas y las tecnologías de la información y las comunicaciones, y a otros servicios e instalaciones abiertos al público o de uso público, tanto en zonas urbanas como rurales. Estas medidas, que incluirán la identificación y eliminación de obstáculos y barreras de acceso, se aplicarán, entre otras cosas, a: a) Los edificios, las vías públicas, el transporte y otras instalaciones exteriores e interiores como escuelas, viviendas, instalaciones médicas y lugares de trabajo.»

En consecuencia, se estima el recurso de casación por infracción de las normas de la Ley de Propiedad Horizontal y por abuso de derecho, con el siguiente FALLO:

«1.- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION formulado por la representación procesal de D. Benjamín y Dª Zulima, contra la sentencia dictada por la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Valencia en fecha 28 de marzo de 2011 que SE CASA y ANULA.

2.- En su lugar, se estima la demanda formulada por los mencionados recurrentes y, en conformidad con la misma, declaramos la nulidad del acuerdo tomado por la junta de propietarios de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO … por el que no se autoriza a los citados demandantes y recurrentes a instalar en la piscina de tal Comunidad la silla-grúa necesaria para uso de su hijo, discapacitado y se declara la obligación de autorizar la instalación que habían interesado.

3.- Se condena en las costas de primera instancia a la Comunidad demandada, así como a las costas de segunda instancia. No se hace condena las costas del presente recurso de casación.»

En resumen: la demanda, que fue inicialmente estimada por el Juzgado, fue rechazada por la Audiencia con el argumento fundamental de que el acuerdo impugnado había sido válidamente adoptado por mayoría, pero con esta sentencia del Supremo vemos que un acuerdo mayoritario, aunque sea válido, no es motivo suficiente para denegar la autorización a unas obras que no se había demostrado –ni siquiera alegado– que fueran perjudiciales o dañinas para los demás propietarios. Es más, se trataba de instalar una silla, brazo o elevador para minusválidos, con anclaje sencillo y no fijo, y cuyos gastos asumían los padres.

Por todo ello, la Sala considera que la negativaa autorizar la realización de las obras que permitan la utilización de la piscina por el discapacitado era abusiva y contraria a la legalidad vigente.

15 noviembre, 2013 By Fabio Balbuena 7 comentarios

Morosos y Protección de Datos

Ayer se produjo un nuevo debate interesante en Twitter. Mi admirada compañera Maribel Orellana (@AdmMaribel) lo inició, a propósito de la información contable de la comunidad que proporcionamos los Administradores de Fincas a nuestros clientes.

Han opinado, además de Maribel y un servidor, @andresgmendoza @TAConsultingAPD @Isabelbajo @GuixotGestion.

La cuestión es si en un informe de cuentas (mensual, trimestral, semestral…) se puede incluir una relación de propietarios que no estén al corriente de pago.

En mi opinión, el punto de partida es el acuerdo de la junta relativo a la periodicidad de los informes de cuentas. Si la junta aprueba que el Administrador envíe a todos los propietarios un informe de cuentas, por ejemplo, trimestralmente, entonces el informe deberá contener una información contable veraz y completa, con un listado de los propietarios que adeudan cuotas a la comunidad. Y ello por salvaguardar la debida transparencia que nos es encomendada a los Administradores.

En mi experiencia, y más en los tiempos actuales en que la morosidad se ha disparado de una manera verdaderamente alarmante, los propietarios quieren tener información completa de la situación contable de la comunidad, cada vez con plazos más breves. Me he encontrado con casos en que al cerrar el ejercicio en una junta ordinaria, los propietarios tienen conocimiento por primera vez durante un año, para su sorpresa y alarma, de que existen deudas de cuotas comunitarias, y para evitar que se vuelva a producir en el futuro, y también para tratar de atajar el problema antes, se acuerda la remisión de informes durante el ejercicio.

La gestión de cobro es tarea que se nos encomienda a los Administradores, pero también hay Presidentes y propietarios con grandes habilidades, persuasivos y negociadores, capaces de conseguir que un moroso pague. También hay propietarios a los que no les importa deber cuotas, pero no soportan que los demás propietarios lo sepan, y cuando se remite el informe de cuentas pagan.

La polémica surge cuando se pone en relación lo anterior con la Ley 15/1999, de Protección de Datos de Carácter Personal, y con lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal. Esta última dispone que la convocatoria de las juntas contendrá una relación de los propietarios que adeuden recibos, con la advertencia de que si al inicio de la junta continúan en dicha situación, se verán privados del derecho de voto, aunque puedan participar en las deliberaciones. Esta fue una de las medidas estrella de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en el año 1999, que dio muy buenos resultados en los años anteriores a la actual crisis, pero que inmersos en ella ha resultado de poca eficacia, pues los morosos no suelen asistir a las juntas.

Por tanto, la cuestión estriba en saber si es posible incluir un listado de morosos en informes de cuentas, ya que la Ley de Propiedad Horizontal tan sólo se refiere a dicha relación con motivo de la convocatoria.

Pues bien, mi opinión es que sí es posible la inclusión de la información de propietarios con recibos pendientes.

La relación de morosos en la convocatoria tiene por finalidad advertir al propietario deudor de la existencia de la deuda que mantiene con la comunidad, y que si no paga antes del inicio de la junta (puede pagar hasta en la propia junta, antes de iniciarse la misma), o consigna notarial o judicialmente el importe de la deuda, no podrá votar. Es decir, la relación de morosos con la convocatoria es a los efectos de la privación del derecho de voto en la junta que se convoca.

Un informe de cuentas tiene por finalidad que todos los propietarios conozcan la situación contable de la comunidad en un momento dado, durante el ejercicio, o sea, entre una junta ordinaria y la siguiente. Y a mi entender, dicha información contable tiene que ser completa, veraz y transparente.

Mi compañero Guixot (@GuixotGestion) comentaba que todo son concesiones al deudor, y trabas al acreedor, y no le falta razón.

Otros compañeros discrepaban por entender que no es posible enviar información de morosos en estadillos de cuentas porque la Ley de Propiedad Horizontal no lo contempla, sino que tan sólo contempla la inclusión de morosos para el caso de convocatoria, y ello en la medida en que afecta a la Ley de Protección de Datos de Carácter Personal.

Respecto a la protección de datos, la ley protege la información de carácter personal de modo que no es posible hacer pública la información de morosos, en el sentido de que puedan acceder a la misma terceros ajenos a la comunidad, salvo en el caso de notificación de la convocatoria por la vía supletoria del artículo 9.1.h), párrafo 2º de la Ley de Propiedad Horizontal. Pero no impide que la información se remita de forma privada, es decir, exclusivamente a los vecinos de su propia comunidad, con la periodicidad previamente acordada por la junta.

Y lo mismo puede decirse de la notificación del Acta de la junta aprobando la liquidación de las deudas, que sólo puede colocarse en el tablón como forma de notificación subsidiaria del artículo señalado.

En este sentido, la Agencia de Protección de Datos ha sancionado a algunas comunidades por colocar en el tablón listados de morosos cuando no se había agotado la vía de la notificación personal, o cuando ha permanecido más allá del tiempo razonable, entendiendo en tal caso que la publicidad de dicho listado perjudicaba los derechos del propietario deudor amparados por la Ley 15/1999.

Pero cuando se sigue lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal de forma correcta, la Ley de Protección de Datos de Carácter Personal debe ceder.

Es más, incluso se admiten excepciones, como por ejemplo, hace la Sentencia de la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 1.ª, de 3 de junio de 2010, Recurso 440/2009. Ponente: María Luz Lourdes Sanz Calvo, que revocó la sanción impuesta a la Comunidad de Propietarios, pues estando prevista la publicación de la lista de morosos en el tablón de anuncios y existiendo indicios de previos intentos de notificación, entiende que no cabe apreciar vulneración del deber de secreto:

«(…)La resolución impugnada argumenta que para que dicha publicación en el tablón de anuncios se ajuste a la legalidad es necesario que cuente con la notificación infructuosa previa al propietario, pero que la notificación efectuada por escrito de fecha 24 de octubre de 2007 se produce una vez colgado el listado, sin que conste la previa notificación infructuosa. En este punto conviene señalar en respuesta a las alegaciones efectuadas por la actora, que la resolución impugnada omite toda referencia a la fecha en que se publicó la fijación del listado de morosos en el tablón de anuncios de la Comunidad, poniendo el acento en que dicha comunicación se efectuó con posterioridad a la exposición.

Es cierto que la comunicación en cuestión obrante al folio 64, es posterior a la exposición de la citada relación en el tablón de anuncios, como se desprende del propio contenido de la carta, pero también lo es que en dicha carta se hace referencia al intento de comunicaciones previas y a que es prácticamente imposible contactar con la hoy denunciante, lo que esta en la línea con lo manifestado por la Presidenta respecto de que se intentó la notificación personal de la denunciante con carácter previo a la exposición del listado en el tablón de anuncios y dota de verosimilitud a dichas manifestaciones en este ámbito sancionador en el que nos hallamos.

Por todo lo cual, a la vista de las concretas circunstancias concurrentes y tratándose de una notificación efectuada en el ámbito de una relación jurídica existente entre los copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal, en la que los copropietarios tienen conocimiento de las cuentas de la Comunidad y de las cantidades adeudas por los comuneros morosos; estando prevista la publicación de la lista de morosos, a efectos de su notificación, por la LPH -artículo 9 h) y circunscrita al ámbito restringido de la Comunidad de Propietarios, en el lugar establecido al respecto, no cabe apreciar vulneración del deber de secreto. (…)»

La Sentencia de la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 1.ª, de 2 de diciembre de 2011, Recurso 513/2010. Ponente: Elisa Veiga Nicole, afirma “que la utilización del tablón de anuncios resulta perfectamente adecuada para la autoorganización de las Comunidades de Propietarios, desvelándose los datos de carácter personal dentro del ámbito de funcionamiento de la misma, dándose, además, en el supuesto objeto de la resolución, la circunstancia de que el tablón estaba colocado en el recinto interior de la Comunidad y a una distancia del exterior de unos 20 metros, habiéndose utilizado de igual forma ya en ocasiones anteriores.”

El deber de secreto que impone el art. 10 LOPD no se infringe cuando el tablón de anuncios se halla colocado en la misma Comunidad y es utilizado para los fines que son propios de la misma, aun cuando en el mismo figuren las deudas de algunos de sus miembros, porque tiene especial relevancia para todos y cada uno de los comuneros.

El prestigioso Abogado D. Daniel Loscertales Fuertes sostiene:

“En mi opinión, la Ley de Propiedad Horizontal debe cumplirse, pero ha de tenerse presente que solamente las citaciones y las actas pueden ponerse en el tablón de anuncios, aunque allí figuren los morosos, como obliga el art. 15 de la misma LPH (bastando indicar piso o local y cantidad, pero no pasa nada si igualmente se nombra a los propietarios), o el acuerdo de la Junta para proceder judicialmente, además de poder acreditar que su colocación es consecuencia de no haberse recibido en el domicilio correspondiente, insistiendo en el sentido de que, si se hace de forma habitual la publicación de estos documentos en el tablón de anuncios o similar, con o sin morosos, no puede achacarse a la Comunidad ninguna infracción. Con estas precauciones, considero que desaparece cualquier riesgo de sanción por la Agencia de Protección de Datos, sobre todo porque, con fecha 11 de diciembre de 2008, el Tribunal Supremo dicta una sentencia en la que determina que la colocación en el tablón de anuncios, con diligencia motivada, como notificación a un propietario que no había recibido, es simplemente un cumplimiento de la Ley y que no atenta de ninguna manera ni al honor ni al prestigio personal.”

Por tanto, en cuanto a la cuestión objeto de este post, considero que si la comunicación de morosos se realiza, no en el tablón de anuncios, sino privadamente (correo ordinario o correo electrónico), dentro de un informe de cuentas, no considero que se vulnere la legislación en materia de protección de datos de carácter personal.

Otra cuestión polémica es la relativa a la comunicación de los datos de los propietarios a todos los vecinos, para casos de emergencias o incidencias entre ellos. Pero esto lo dejamos para otro post.

Fabio Balbuena

Protección de datos

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