Abuso de derecho

12 marzo, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Autorización estatutaria e Impugnación de acuerdos

Sentencia del Tribunal Supremo en materia de Propiedad Horizontal, y más en concreto, relativa a la impugnación de acuerdos de la comunidad.

Se trata la Sentencia nº 623/2013, de 16 de octubre de 2013, recurso nº 1472/2011, de la que ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Arroyo Fiestas.

La cuestión objeto de pronunciamiento era una situación en la que unos propietarios (que habían adquirido de unos inmuebles de un anterior propietario) solicitaron autorización para realizar unas obras de acondicionamiento de locales para su utilización como plazas de garaje, para lo cual necesitaban demoler un muro y volver a reconstruirlo. La comunidad denegó la autorización, pese a lo cual los propietarios ejecutaron las obras.

La comunidad demandó a los propietarios sobre la base de que se había modificado un elemento común sin autorización de la comunidad, y sin haber impugnado el acuerdo que les denegaba dicha autorización.

Pues bien, entiende el Tribunal Supremoque en el título constitutivo se facultaba a los demandados para derruir la pared, por lo que no necesitaban la autorización de la junta (Fundamento Jurídico 6º), de donde se deduce que tampoco necesitaban impugnar el acuerdo. Por tanto, confirma la validez de la obra realizada.

La Comunidad demandaba la restitución del muro derribado a su situación anterior, reconstruyéndolo y colocando en él la acometida de agua y manguera de que se servían con anterioridad, basándose en la calificación del muro derruido como elemento común y la falta de autorización de la comunidad para derruirlo.Los demandadoshabían alegado que su actuación estaba amparada por el título constitutivo, que no fue modificado en veintisiete años por la Comunidad.

El Juzgado de primera instancia declara que los propietarios pidieron autorización para derribar la pared sin ser necesario, pues siendo que estaba autorizado por las normas estatutarias el levantamiento de paredes por los titulares de locales o plazas de garaje, cabe entender que también lo estaba demolerlas. En suma, que los estatutos de la comunidad facultaban ampliamente a los propietarios para modificar elementos comunes y dar a su propiedad distintos usos.

La Audiencia Provincial entendió que los estatutos amparaban la actuación de los demandados y que de no desestimarse la demanda, las plazas no podrían utilizarse como aparcamiento. La Audiencia Provincial concluye que ningún perjuicio se le producía a la comunidad con el derribo, salvo la supresión de las acometidas de agua y manguera, y por tanto lacomunidad actúa con intención de dañar a los demandados, a los que se provocaba un grave menoscabo porque se les privaba del uso de sus plazas de garaje.

Frente a la sentencia de la AP, la comunidad formuló ante el Supremo recurso extraordinario por infracción procesal (alegando incongruencia), y recurso de casación (alegandocomo primer motivo infracción del art. 7 del Código Civil y de la jurisprudencia sobre el abuso de derecho, alegando que el derribo de un elemento común no puede considerarse legítimo ni inocuo para la comunidad, por lo que esta no habría actuado con abuso de derecho; y alegando como segundo motivo infracción de los arts. 18.1 y 3 y 19.3 de la LPH y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo alegada).

Por su parte, los demandados alegaron que la comunidad sabía que los estatutos permitían las obras, y pese a eso, por mero capricho no les autorizaron el derribo de la pared, intentando imponerles el pago de la totalidad de las cuotas de comunidad pendientes del anterior propietario, concurriendo una falta de interés legítimo en la comunidad.

Ambos recursos son desestimados.

Por un lado, se desestimanlos tres motivos del recurso extraordinario por infracción procesal,por entender que no existe incongruenciaen la sentencia, pues se reconoce a la comunidad el derecho a solicitar indemnización de daños y perjuicios en cuanto a la reinstalación en la misma de las instalaciones de agua, electricidad y manguera existente.

Y por otro, se rechazan los dos motivos del recurso de casación:

1º) Sobre la infracción del art. 7 del Código Civil y de la Jurisprudencia sobre el abuso de derecho, dice el Supremo:

“De lo expuesto se deduce que en la sentencia recurrida no se infringe el art. 7 del C. Civil, dado que la Comunidad se ha excedido notoriamente en el ejercicio de sus facultades dificultando las legítimas expectativas de los comuneros demandados, que adquirieron viviendas con plazas de garaje, que como tal estaban integradas en el espacio dedicado al efecto y que por autorización estatutaria, el anterior propietario las había transformado en locales. La Comunidad, al intentar los nuevos propietarios integrar físicamente los locales en el garaje y poder estacionar sus vehículos, hizo recaer sobre los nuevos titulares el malestar que se había ido acumulando a lo largo de los años contra el anterior propietario, que, al parecer, adeudaba cuotas de comunidad y que había instalado una discoteca, con los consiguientes inconvenientes, de lo que en ningún caso eran responsables los demandados, contra los que se efectuó comunitariamente una presión ilegítima en el uso abusivo de un pretendido derecho de la Comunidad, que realmente no existía, pues los estatutos no facultaban a la Comunidad para expresar su negativa.”

2º) Sobre lainfracción de los arts. 18.1 y 3 y 19.3 de la LPH y de la jurisprudencia, se fundamenta:

“Alega el recurrente que el acuerdo pudo ser impugnado y no lo efectuaron los hoy demandados, por lo que transcurridos tres meses desde su adopción o un año, en su caso, queda sanado y no puede cuestionarse su contenido.

En la sentencia recurrida aceptando la fundamentación de la sentencia de instancia, se declara que la actuación de los demandados fue legítima, pese a la negativa de la comunidad a la petición de autorización de derribo de la pared, pues en el título constitutivo se facultaba a los demandados para derruir la pared, por lo que aún transcurrido un año desde el acuerdo sin haberse impugnado, los codemandados estaban legitimados por el título constitutivo.

Esta Sala debe declarar que los comuneros demandados estaban amparados legítimamente en los estatutos recogidos en el título constitutivo, en cuanto les facultaba para aislar las plazas de garaje, y, por ende, para retornar a la situación original.

En los acuerdos comunitarios no consta que se anunciara o adoptara decisión alguna sobre modificación del título constitutivo, sino que solo se limitaron a denegar la autorización para derribar la pared.

La solicitud de autorización ha de entenderse como un rasgo de buena vecindad y de respeto hacía los órganos de gobierno,pero en la creencia razonable de que estos acatarían lo acordado en los estatutos.

Los demandados pudieron actuar sin usar ese recado de atención, por lo que la utilización de dicha vía no puede perjudicarles.

La petición de autorización, no puede entenderse como dejación de la facultad que estatutariamente tenían concedida, pues ningún atisbo de renuncia de derecho se aprecia (art. 6.2 del C. Civil).

Pero, por su propia naturaleza, la renuncia ha de ser clara, terminante, incondicional e inequívoca, aunque no resulta imprescindible que sea expresa, ya que puede deducirse de actos inequívocos y concluyentes,sin que dicha renuncia pueda deducirse de la mera concesión de una preferencia de uso (sentencia de 30 de septiembre de 1996). Así, la sentencia de 30 de octubre de 2001 reitera que la renuncia ha de ser «clara, terminante e inequívoca» lo que reafirma la de 25 de noviembre de 2002 al decir, citando numerosas sentencias anteriores, que «las renuncias no se presumen» sino que «han de resultar de manifestaciones expresas a tal fin….».

Por todo ello, no podemos entender infringidos los arts. 18 y 19 de la LPH, en cuanto los demandados no tenían obligación de impugnar un acuerdo que se adopta innecesariamente, dado que la Comunidad estaba comprometida por unos estatutos que no se intentaban modificar, pues ni se anunció en el orden del día ni se aprobó nada sobre la supresión de la facultad que ostentaban los demandados. Por ello, recogida en los estatutos, la posibilidad de derribar la pared de separación del garaje y consecuentemente su reinstalación, se limitaron a apoyarse jurídicamente en la norma constitutiva de la Comunidad de Propietarios, que le reconocía unos derechos a los que nunca renunciaron, actuando frente a ellos la Comunidad con abuso manifiesto, por lo que debe desestimarse el recurso.”

Por todo ello, se desestima el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación, se confirma la sentencia recurrida en todos sus términos, y se imponen las costas a la recurrente.

Como resumen, podemos decir que el Supremo confirma las sentencias del Juzgado de primera instancia y de la Audiencia Provincial que entendieron que los demandados estaban amparados legítimamente para realizar las obras por los estatutos recogidos en el título constitutivo. Por esta razón, no estaban obligados a impugnar un acuerdo denegatorio de una autorización que no necesitaban pedir, pues la comunidad ya estaba obligada por unos estatutos que no habían sido modificados. De forma que la comunidad actúa con abuso de derecho.

En conclusión,entiende el TS que no es necesario impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios denegatorios de autorización de obras cuando éstas se encuentran amparadas por el Título Constitutivo.

27 noviembre, 2013 By Fabio Balbuena 1 comentario

Autorización de obras y Derechos de los discapacitados

El Tribunal Supremo ha dictado una Sentencia de gran trascendencia en materia de Propiedad Horizontal.

El pleito se inició por un conflicto de intereses dentro de la comunidad: por un lado, el derecho de un discapacitado a usar los elementos comunes en igualdad de condiciones y sin discriminación por su condición, y por otro, el derecho de la comunidad de preservar la estética y la seguridad de la edificación, aunque en el trasfondo, se encuentra el derecho de la comunidad a decidir sobre la autorización o denegación de obras, según el régimen legal de adopción de acuerdos,.

Como se verá, un acuerdo válidamente adoptado no supone que sea legal, puesto que puede ser impugnado y anulado por el juez, si entiende que el mismo vulnera la legalidad.

En efecto, porque es precisamente lo ocurrido en este caso, resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de fecha 10 de octubre de 2013 (nº 619/2013, rec. 1161/2011), Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. Xavier O’Callaghan Muñoz.

Los demandantes solicitaron a la comunidad de propietarios autorizaciónpara instalar una silla, brazo o elevador para minusválidos en la piscina que permitiera bañarse a su hijo, asumiendo los gastos de instalación y mantenimiento y detallando los caracteres del aparato, con anclaje sencillo y que no queda como fijo en la piscina, sino que se quita cuando no se usa.

La comunidad denegó la autorización por acuerdo válidamente adoptado en junta de fecha 22 de agosto de 2009, según consta en el acta de la misma, con el resultado de 51 votos no autorizando la instalación y 35 votos a favor de la instalación.

Frente a tal denegación, los demandantes ejercitaron la acción de impugnación de acuerdos, conforme dispone el artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, por ser contrario a los artículos 10 y 17 de la misma ley, siempre en relación con el artículo 396 del Código civil.

El juzgado de 1ª Instancia estimó esencialmente la demanda, pero la sentencia fue revocada por la Audiencia Provincial, Sección 11ª, de Valencia, por sentencia de 28 marzo 2011, que desestimó la demanda.

Pues bien, el Alto Tribunal ha estimado el recurso de casación,anulandoel acuerdo mayoritario adoptado por laJunta de Propietarios.

La razónde la estimación del recurso se encuentra en que las obras que permitan adaptar la piscina comunitaria a fin de que pueda ser usada por un discapacitado no suponen un perjuicio para la comunidad ni para el resto de propietarios.

Por su aplicación al caso, la Sala reproduce en la sentencia el texto de su sentencia de fecha 19 de diciembre de 2008, que dice:

«la falta de ese acuerdo unánime de los comuneros no puede ser suplida por una autorización judicial, y la mentada argumentación se opone a la doctrina sentada por el Tribunal Supremo que ha dispuesto que la falta de unanimidad comunal puede ser suplida judicialmente, precisamente para evitar supuestos de abuso notorio del derecho, como acontece en el presente caso, así, la STS 13 de marzo de 2003, determinó la posibilidad de que la unanimidad comunal pueda ser suplida por la autorización judicial tanto en el llamado procedimiento de equidad, como en un juicio declarativo ordinario; y en igual sentido se ha manifestado la STS de 3 de mayo 1989.»

Y ya en relación con el caso concreto, dice:

«Los principios que, en relación con el presente caso, deben tenerse en cuenta en el régimen de la propiedad horizontal, se derivan de Código civil, de la Constitución Española y de leyes y convenios internacionales sobre protección del discapacitado.

Es uno de los principios rectores de la política social y económica que integra la Constitución, pero este principio dogmático ha tenido consecuencias jurídicas, trascendentes e intensas que han ido mucho más allá de su aparente carácter pragmático; esto, expresado por la doctrina científica ha repercutido en la política de integración social que en el ámbito del Derecho del Trabajo se ha incluido en la Directiva 2000/78/CE y se ha manifestado en leyes específicas a que ahora nos referimos.

En relación con la anterior, un tema que no puede ser obviado es la relación de los principios constitucionales con los principios generales del derecho a que se refiere el artículo 1.4 de Código civil como fuente del derecho (así, sentencias de 12 mayo de 1992, 5 junio de 1292). No se sustituyen unos con otros, sino que es difícilmente imaginable la posibilidad de un principio que no sea derivación de los valores propugnados por la Constitución Española. El principio general del Derecho, al ser recogido por ésta, alcanza su más alto rango y vigencia.

Las leyes específicas de protección del discapacitado tienen una función concreta, pero de las mismas se desprenden los principios en los que se sustenta. Así, la ley 15/1995, que el 30 mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad y la ley 51/2003, de 2 diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, no se aplican al presente caso, tal como explica y no se discute, la sentencia de la juez de primera instancia. Pese a lo cual, sí se desprenden principios que, como no podía ser menos, coinciden con los constitucionales y que se concretan en uno solo, obvio e indiscutible por demás, que es la protección al discapacitado. No se pretende una protección a toda costa y a efectos inalcanzables; el Derecho no ampara situaciones absurdas, pero sí alcanza a la protección al efecto de usar y disfrutar elementos que le pertenecen en copropiedad (elementos comunes en la propiedad horizontal) y que están a su alcance con unas modificaciones que ni siquiera se ha alegado que fueran inalcanzables o sumamente gravosas.

La declaración de principios, entre otros muchos, que se enumeran en el preámbulo y que guarda relación con el presente caso, se halla en el mismo con este texto:

Observando con preocupación que, pese a estos diversos instrumentos y actividades, las personas con discapacidad siguen encontrando barreras para participar en igualdad de condiciones con las demás en la vida social y que se siguen vulnerando sus derechos humanos en todas las partes del mundo.

Y en el articulado del Convenio, también referido al caso como el presente, dispone:

Artículo 9: Accesibilidad: 1. A fin de que las personas con discapacidad puedan vivir en forma independiente y participar plenamente en todos los aspectos de la vida, los Estados Partes adoptarán medidas pertinentes para asegurar el acceso de las personas con discapacidad, en igualdad de condiciones con las demás, al entorno físico, el transporte, la información y las comunicaciones, incluidos los sistemas y las tecnologías de la información y las comunicaciones, y a otros servicios e instalaciones abiertos al público o de uso público, tanto en zonas urbanas como rurales. Estas medidas, que incluirán la identificación y eliminación de obstáculos y barreras de acceso, se aplicarán, entre otras cosas, a: a) Los edificios, las vías públicas, el transporte y otras instalaciones exteriores e interiores como escuelas, viviendas, instalaciones médicas y lugares de trabajo.»

En consecuencia, se estima el recurso de casación por infracción de las normas de la Ley de Propiedad Horizontal y por abuso de derecho, con el siguiente FALLO:

«1.- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION formulado por la representación procesal de D. Benjamín y Dª Zulima, contra la sentencia dictada por la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Valencia en fecha 28 de marzo de 2011 que SE CASA y ANULA.

2.- En su lugar, se estima la demanda formulada por los mencionados recurrentes y, en conformidad con la misma, declaramos la nulidad del acuerdo tomado por la junta de propietarios de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO … por el que no se autoriza a los citados demandantes y recurrentes a instalar en la piscina de tal Comunidad la silla-grúa necesaria para uso de su hijo, discapacitado y se declara la obligación de autorizar la instalación que habían interesado.

3.- Se condena en las costas de primera instancia a la Comunidad demandada, así como a las costas de segunda instancia. No se hace condena las costas del presente recurso de casación.»

En resumen: la demanda, que fue inicialmente estimada por el Juzgado, fue rechazada por la Audiencia con el argumento fundamental de que el acuerdo impugnado había sido válidamente adoptado por mayoría, pero con esta sentencia del Supremo vemos que un acuerdo mayoritario, aunque sea válido, no es motivo suficiente para denegar la autorización a unas obras que no se había demostrado –ni siquiera alegado– que fueran perjudiciales o dañinas para los demás propietarios. Es más, se trataba de instalar una silla, brazo o elevador para minusválidos, con anclaje sencillo y no fijo, y cuyos gastos asumían los padres.

Por todo ello, la Sala considera que la negativaa autorizar la realización de las obras que permitan la utilización de la piscina por el discapacitado era abusiva y contraria a la legalidad vigente.

25 febrero, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

El abuso de derecho

Figura jurídica que se define en la jurisprudencia como una institución de equidad para la salvaguarda de los intereses que todavía no han alcanzado protección jurídica.

Su apreciación requiere la concurrencia de las siguientes premisas:

a) la producción de una lesión en el patrimonio,

b) la existencia de una actitud meramente pasiva de quien lo sufre,

c) la intención de dañar de quien lo causa,

d) la falta de interés legítimo y la presencia de una mala fe, o el ejercicio antisocial del derecho.

Se exige que el propósito o intención en la efectividad de un derecho sea sólo causar un daño a otro interés legítimo y que no resulte provecho para quien lo ejercite. Esto determina que no pueda apreciarse abuso de derecho en los casos en que el derecho ejercitado está garantizado por preceptos legales, ni tampoco respecto de quien acude al remedio jurídico previsto y pactado.

Su carácter extraordinario y restrictivosupone que sólo puede apreciarse en casos patentes. Además, es materia dispositiva, lo cual implica que ha de alegarse procesalmente por vía de acción o excepción, pero en cualquier caso no puede invocarse por el responsable de una conducta antijurídica.

La sanción del abuso está prevista en el artículo 7.2 Código Civil, que dice: «La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.»

Aunque el acto abusivo no es, propiamente, un acto ilícito, es un acto que el ordenamiento jurídico prohíbe; y como consecuencia de esta prohibición, arbitra sanciones frente a la conducta abusiva, si la misma llega a producirse.

Esa sanción tiene dos manifestaciones: la ausencia de tutela jurídica del acto abusivo, y la existencia de responsabilidad por el daño que dicho acto haya podido causar.

Ahora bien, la esencia de la doctrina del abuso del derecho consiste precisamente en que el Ordenamiento jurídico otorga esa protección sólo cuando los derechos son ejercitados de una manera «normal», de acuerdo con el destino económico-social de los mismos; o sea, que más allá de esa «normalidad» del derecho, de su adecuación a sus finalidades típicas adecuadas para la satisfacción de un interés serio del titular, no existe aquella protección; es decir, «no ampara» al derecho, en tanto en cuanto se manifiesta de manera abusiva.

De ahí que, de un lado, en materia de tutela ante los Órganos judiciales el artículo 11.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial establezca que «los Juzgados y Tribunales rechazarán fundadamente las peticiones, incidentes y excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho». Y de otro, que la reacción del ordenamiento jurídico ante el acto abusivo sea convertir a éste en fuente de responsabilidad.

El artículo 7.2., párrafo segundo del C.C., autoriza además la adopción de medidas judiciales o administrativas encaminadas a evitar «la persistencia» del abuso.

La jurisprudencia ha desarrollado la doctrina legal sobre el abuso del derecho, de donde se extrae el axioma «quien usa de su derecho no puede cometer abuso alguno».

En palabras de la STS de 1 de febrero de 2006, la doctrina del abuso del derecho se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho (Sentencias de 8 de julio de 1986, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996); exigiendo su apreciación, en palabras de la Sentencia de 18 de julio de 2000, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

La STS de 4 de julio de 2003, en un supuesto de acción de división de cosa común, entendió que no existía abuso de derecho por el ejercicio de la acción, pues el derecho a la tutela judicial efectiva se refiere a las dos partes del proceso, de efectuarse, como en ese caso, sin traspasar los límites de la equidad o de la buena fe, pues si bien existía un pacto de indivisión, el mismo era de duración temporal, y ya se había extinguido. En definitiva, no actúa en abuso de derecho quien ejercita una acción reconocida por el ordenamiento a su favor.

Dice el TS:

«Como señalaron las sentencias de esta Sala de 20 de febrero de 1992 y 11 de julio de 1994 el ejercicio abusivo de un derecho sólo existe cuando se hace con intención de dañar o utilizando el derecho de modo anormal y contrario a la convivencia y como remedio extraordinario sólo puede acudirse a la doctrina del abuso del derecho en casos patentes y manifiestos, como exige el artículo que el motivo invoca, sin que resulte provecho alguno para el agente que lo ejercita, sólo imbuido del propósito de causar daño a otro interés jurídico. Por su parte, la sentencia de 30 de junio de 1998 recoge que no se deduce tal resultado cuando sin traspasar los límites de la equidad o de la buena fe se pone en marcha el mecanismo judicial con sus consecuencias ejecutivas para hacer valer una atribución que el actor estima corresponderle (sentencias de 27 de febrero de 1958, 4 de marzo de 1959 y 7 de junio de 1960), por oponerse a ello la máxima qui iure suo utitur neminem laedit (sentencias de 17 de abril y 17 de noviembre de 1965 y 12 de febrero de 1966), salvo que el Tribunal sentenciador hubiera declarado su culpabilidad estimando la inexistencia de justa causa litigantis (sentencias de 4 de abril de 1932, 20 de abril de 1933 y 13 de junio de 1942).»

También la STS de 2 de febrero de 2001 se refiere al abuso de derecho, y dice:

«(…) el ejercicio de una acción contra un acto ilícito no puede encajarse nunca en el abuso de derecho: el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24 de la Constitución Española, tanto en la primera (típico derecho) como en la segunda instancia (derecho en su vertiente de acceso al recurso), jamás podrá ser tenida como abuso del derecho.»

En materia de Propiedad Horizontal, el artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal permite la impugnación de aquellos acuerdos que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

La STS de 16 de julio de 2009 ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la LPH, consiste en la utilización de la norma por la comunidad de propietarios con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes.

Un ejemplo de abuso de derecho por parte de una comunidad es el analizado por la STS, Sala 1ª, de 9 de diciembre de 2010: se declara la nulidad del acuerdo impugnado que rechazó la propuesta del vecino de realizar las obras consistentes en la apertura de dos huecos para la comunicación vertical entre dos plantas de su propiedad, por entender que la denegación de las obras es considerada como un acto de abuso del derecho o de ejercicio antisocial del mismo, teniendo en cuenta que aunque la obra afectase a un elemento común, la obra se podía llevar a cabo sin afectar ni la seguridad ni la estética ni la estabilidad del inmueble, además el daño que suponía limitar el interés jurídico del demandante, no encontraba su causa en un fin serio y legítimo que explicase la actuación de los codemandados.

Pero, como tantas veces hemos mencionado, para concluir si ha existido o no abuso de derecho, habrá que estar al caso concreto.

9 febrero, 2013 By Fabio Balbuena Deja un comentario

La impugnación de acuerdos de las Juntas de Propietarios

Normativa aplicable: artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, y artículo 249.8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Las comunidades de propietarios se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, la cual determina el régimen de adopción de acuerdos por la Junta de Propietarios.

¿Se pueden impugnar los acuerdos?

Los acuerdos de las Juntas de Propietarios son susceptibles de impugnación ante los tribunales. Significa que aquel propietario que no esté conforme con un acuerdo puede acudir al juzgado para que se revise la decisión.

¿Qué acuerdos se pueden impugnar?

Los acuerdos que pueden impugnarse son:

a) aquellos que sean contrarios a la ley o a los estatutos

b) los que resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad de propietarios en beneficio de uno o varios propietarios

c) los que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o se hayan adoptado con abuso de derecho

¿Qué plazo tiene el propietario para impugnar?

Los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos pueden impugnarse en el plazo de un año.

Los demás acuerdos pueden impugnarse en el plazo de tres meses.

El plazo se computa desde la fecha de adopción del acuerdo para los propietarios presentes en la Junta, y desde la notificación del acuerdo para los ausentes.

Se trata de un plazo de caducidad, por lo que se computa de fecha a fecha, y no se interrumpe.

¿Qué procedimiento se sigue?

El procedimiento para tramitar el juicio es el ordinario, que tiene fase de interposición y admisión de la demanda, fase de contestación a la demanda, fase de audiencia previa (en la que se proponen las pruebas), y fase de vista del juicio (en la que se practican las pruebas); finalmente, el juez dicta sentencia.

¿Qué Juez es el competente?

La competencia para conocer del asunto es del Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se encuentre la finca.

¿Quién puede impugnar acuerdos?

Los propietarios que:

a) hayan salvado (reserva) su voto en la Junta

b) hayan estado ausentes en la Junta

c) hayan sido indebidamente privados de su derecho de voto

¿Qué requisito es necesario para poder impugnar?

En todo caso, el propietario que impugne el acuerdo deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, o deberá consignar (depositar) judicialmente las cantidades adeudadas.

Excepción: este requisito no será exigible para la impugnación de los acuerdo de la junta que se refieran al establecimiento o modificación de las cuotas de participación entre los propietarios.

¿Frente a quién se interpone la demanda?

La demanda se dirigirá contra la comunidad de propietarios, que estará representada en el juicio por su presidente.

¿Se suspende la ejecución del acuerdo impugnado?

No, salvo que el juez así lo disponga si lo pide el propietario que impugna el acuerdo, y previa audiencia de la comunidad de propietarios.

En todo caso, un Abogado o un Administrador de Fincas pueden asesorar sobre la impugnación de un acuerdo concreto.

Fabio Balbuena

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