Fabio Balbuena

10 agosto, 2015 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Cualidades del buen Administrador de Fincas y… ¿descontento con el suyo?

Una compañera me ha invitado a leer el post publicado en comunidades.com sobre “cómo elegir a un buen administrador de fincas”.

Título muy sugerente, que me hacía pensar en que recomendaría a las comunidades una serie de acciones para elegir a un buen administrador. Tal vez las comunidades agradecerían más que se les dieran unas pautas para saber elegir al administrador adecuado a sus necesidades. Pero no es así. El post ensalza las cualidades de un buen administrador, destacando de manera especial la condición de que sea colegiado, que yo comparto, así que estamos de acuerdo.

Ahora bien, con el debido respeto hacia la compañera, lo que ya no comparto es el enfoque final del artículo, que invita a las comunidades que tengan un administrador que carezca de las cualidades que se mencionan en el mismo a iniciar las acciones (tampoco dice cuáles) para cambiar de administrador, remitiendo al colegio para recomendación. Lo primero que se me ocurre es que bastaba haber empezado por aquí: ir al Colegio, y ahí les dirán a quién contratar. Y lo segundo, y que me agrada menos, es que apunta directamente a un cambio de administrador, sin atisbo de posibilidad de enmienda, cambio o mejora por parte del administrador/a que ha de ser defenestrado/a.

Me llama mucho la atención que en el ámbito de la administración de fincas abundan los mensajes negativos sobre los administradores que emanan de los propios administradores. Por ejemplo, podemos encontrar en Twitter mensajes del tipo: “¿Está descontento con su Administrador de Fincas? ¡Llámenos!”; o“Si no está contento con su Administrador de Fincas, pídanos presupuesto (sin compromiso)”.

No he visto mensajes similares de otros sectores profesionales, como abogados, notarios, arquitectos, médicos, dentistas, psicólogos… (“¿Está descontento con su psicólogo? Llame a nuestro gabinete psicológico y nosotros sí le ayudaremos”).

Este tipo de mensajes me parece un error de enfoque, y una mala estrategia de marketing. Por un lado me parece que el mensaje que se lanza a la sociedad es que hay muchas quejas con los administradores de fincas. Si cualquiera se pasea por las redes sociales es bastante fácil encontrar mensajes de crítica y quejas hacia los administradores de fincas, que encuentran confirmación por parte de los propios administradores de fincas, que parecen transmitir que es normal estar descontento con el administrador. No niego que pueden existir quejas por un deficiente servicio de un administrador, pero no creo que se pueda afirmar que el colectivo de administradores de fincas presta un servicio deficiente a sus administrados de forma generalizada.

Seguramente el mensaje que se quiere transmitir es que si el administrador de fincas no es colegiado, no tendrá las cualidades que se describen y por tanto se prestará un servicio deficiente. Probablemente sea así, pero posiblemente también haya buenos administradores entre los no colegiados, razón por la cual el requisito de la colegiación no justifica el mensaje.

¿Por qué no cambiar el mensaje hacia una visión positiva de los administradores de fincas como profesionales cualificados y que prestan un buen servicio a sus clientes? ¿Por qué no invitar a las comunidades que tengan alguna queja a que hablen con su administrador (“comunicación”)? ¿Por qué no sugerir a los administradores que sientan que les falta alguna cualidad de las mencionadas se formen para adquirirla (incluido colegiarse, si es el caso)?

En fin, creo que todos los administradores de fincas debemos defender al colectivo, pues somos unos profesionales altamente cualificados, y que prestamos un gran servicio a la sociedad.

Fabio Balbuena

28 julio, 2015 By Fabio Balbuena 2 comentarios

Norma estatutaria sobre costas a morosos e…¿inscripción?

Con motivo de un artículo sobre las costas en el procedimiento monitorio especial de propiedad horizontal, se ha suscitado un interesante debate.

El origen se encuentra en el párrafo final del artículo, que señala que:

“Si por cualquier razón, en los estatutos de la comunidad se estableciera otro acuerdo distinto, sería nulo por contravenir una disposición legal”.

Parto de la base de que un acuerdo estatutario que contemplara que no se repercutirán las costas del procedimiento judicial de reclamación de cuotas al propietario moroso sería contraproducente, además de absurdo: contraproducenteporque fomentaría la morosidad, sabiendo que se puede pagar más tarde, cuando la comunidad demande, y no en el momento de pago fijado por la junta de propietarios. Basta pensar en que, si con imposición de costas la morosidad ya es elevada, tanto más lo sería si la morosidad no comporta sanción alguna para el moroso; y absurdo porque no tiene ningún sentido modificar una norma legal que tiene por finalidad disuadir a los propietarios del impago de cuotas.

Sentado lo anterior, la cuestión objeto de debate es: ¿serían inscribibles unos estatutos que establecieran que los monitorios no supondrá repercusión de costas al moroso?

Mi ilustre compañero Francisco Beltrán sostiene que no se inscribirían. Sin embargo, yo entiendo que sí podrían inscribirse, y me explico:

Los estatutos pueden tener acceso al Registro de la Propiedad como si fueran un negocio jurídico ordinario relativo a derechos reales sobre bienes inmuebles, sin que exista ninguna restricción en cuanto a su contenido. Es decir, el contenido de los estatutos de cada comunidad de propietarios es totalmente libre. Y es que los estatutos están destinados a recoger un contenido normativo o disciplinario de las relaciones de vecindad entre los propietarios de la comunidad, el ejercicio de sus derechos como propietarios, y el uso y disfrute de los elementos comunes.

Ahora bien, a la hora de establecer los estatutos, el promotor o los comuneros encuentran como límite de la regulación estatutaria las normas imperativas de la ley de propiedad horizontal, y las del resto del ordenamiento jurídico.

Dice el preámbulo de la Ley de Propiedad Horizontal:

«Motivo de especial estudio ha sido lo concerniente a la constitución del régimen de la propiedad horizontal y a la determinación del conjunto de deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora, y ello tiene una justificación histórica, esta materia ha estado entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la autonomía privada reflejada en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.»

Por tanto, los comuneros pueden configurar su comunidad de propietarios de la manera que tengan por conveniente, aunque, como se ha dicho, es claro que las normas estatutarias encuentran ciertos límites, como por ejemplo, las cláusulas de exoneración de contribuir a gastos comunes cuando resulten abusivas. Por ello, para determinar la posible nulidad de una norma estatutaria resultará esencial distinguir si afecta a una norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal, pues cuando se trate de una regla estatutaria que contravenga una norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal, el Registrador no la inscribirá. En este sentido, los pactos deben ser calificados antes de ser inscritos para rechazar aquellas cláusulas que sean “contrarias a la ley o al orden público” (Avila Navarro).

En fin, en mi opinión, por contraproducente y absurda que sea una norma estatutaria que exonere de pago de costas a los morosos, considero que si esa es la voluntad de los vecinos, tal norma sí sería inscribible.

Salvo superior criterio. ¿Nos ayuda algún Registrador?

24 mayo, 2015 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Con el «Visto Bueno» del Presidente

Recojo el testigo de mi ilustre compañera Maribel Orellana para continuar con el debate en Twitter en torno al certificado de deudas con la comunidad de propietarios del art.9.1.e de la LPH.

Sucede este debate al relativo a la posibilidad de exoneración de aportar dicho certificado, al que remito para no incurrir en reiteraciones innecesarias.

Y se centra el actual en la exigencia prevista en la ley de que el certificado de deudas expedido por el Secretario de la comunidad lleve el Visto Bueno del Sr.Presidente.

Dos son, a mi juicio, las cuestiones a tratar:

1) la validez del certificado sin el Visto Bueno del Presidente

2) la responsabilidad del Presidente en los errores del certificado

En cuanto a la primera, en mi experiencia me he encontrado con muchas situaciones de imposibilidad material de obtener la firma del Presidente, como por ejemplo en los casos de comunidades de viviendas de segunda residencia, cuando el Presidente reside en una localidad alejada y no dispone de medios para suscribir electrónicamente el documento, y no da tiempo a la remisión y regreso por correo ordinario, pues hay urgencia en la operación.

Entiendo que en tales casos, el certificado expedido únicamente con la firma del Secretario será plenamente válido, salvo que se formule oposición expresa por vendedor y comprador. E incluso dicha validez quedará salvada cuando se pueda acreditar que el Presidente concede el Visto Bueno, aunque no pueda haber hecho constar físicamente su firma en el propio certificado, pues la firma es un requisito formal, no constitutivo, al igual que ocurre con la firma de las actas de las juntas.

De hecho, y de aquí nace el debate, ahora que los Notarios y Administradores de Fincas han suscrito un convenio para unir sus plataformas electrónicas de forma que el Administrador de Fincas Colegiado podrá expedir y notificar directamente a la Notaría el certificado de deudas «digital», es decir, electrónicamente, dicho certificado no constará de la firma del Sr. Presidente, lo cual no significa que no tenga su Visto Bueno.

No obstante, es previsible que el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España promueva una reforma de la LPH en este sentido, pues como es sabido, las leyes van por detrás de la sociedad, y deben adaptarse a la realidad de la misma.

En cuanto a la segunda cuestión, creo necesario recordar que cuando la comunidad tiene contratado a un Administrador de Fincas Colegiado, a este se le suele asignar también la condición de Secretario, y la llevanza de las cuentas de la comunidad (contabilidad, cobros y pagos). Por tanto, cuando se trata de certificar si un propietario se encuentra al corriente de pago de sus cuotas comunitarias o mantiene deudas, es el Secretario-Administrador quien debe hacerlo.

¿Por qué, entonces, la ley prevé que se debe expedir el certificado con el Visto Bueno del Presidente? Pues seguramente la razón se encuentre, como dice Maribel Orellana, en la importancia de que tenga conocimiento de la transmisión, y de que se ha dejado constancia de la deuda, si la hubiere, a los efectos de la afección real.

Y ¿qué responsabilidad tiene el Presidente por los errores? A mi entender, ninguna, derivado de lo expuesto, pues mal podría exigírsele responsabilidad por errores en el contenido de un certificado cuando no le corresponde a él la función contable de la comunidad. Será el Secretario-Administrador, encargado de la contabilidad, el responsable de los errores en el certificado, por culpa o negligencia.

Aquí lo dejo, de momento, pero seguimos debatiendo, porque como dice @notarioalcala, debatiendo avanzamos.

Fabio Balbuena

21 abril, 2015 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Procesos de Familia y…¿costas?

En los procedimientos de familia es criterio habitual no imponer las costas, sobre la base de que se trata de materias de orden público. Es habitual encontrar pronunciamientos como éste:

“En cuanto a las costas, y dada la naturaleza de los procesos matrimoniales, no procede hacer expreso pronunciamiento sobre las mismas.”

También en los recursos es habitual no imponer las costas, pese a la desestimación. Ciertamente, como dice la Audiencia Provincial de Castellón, en el “tema de hijos menores y tipo de custodia, materia muy subjetivizada y circunstancial, sujeto a enfoques respetables aunque no se compartan (dudas de hecho), se hace comprensible la utilización de los recursos para verificar criterios superiores en la materia”, y por ello se considera que no procede pronunciamiento condenatorio en costas (art. 398 y 394 LEC).

Sin embargo, considero que en ocasiones sería deseable que se atendiera a las circunstancias concurrentes y actitud de las partes para imponer las costas cuando haya existido una obstaculización injustificada y perjudicial para los hijos.

Porque en muchas ocasiones, uno de los progenitores despliega un comportamiento obstativo a la relación del otro progenitor con los hijos, no ya durante el proceso, sino incluso antes de que se inicie el mismo.

La imposición de costas en tal caso, cuando se compruebe que la actitud ha sido realmente obstaculizadora, en perjuicio de los menores, podría frenar tales comportamientos nocivos.

Un caso llamativo lo encontramos en la SAP de Barcelona, Sección 12ª, de 18 de noviembre de 2014.

La sentencia de primera instancia impuso las costas a la madre con el siguiente pronunciamiento:

“Se condena a la señora María Angeles a las costas procesales de este pleito”

Pero la Audiencia revocó este pronunciamiento con la siguiente fundamentación:

«Por último discrepa la Sra. María Angeles del pronunciamiento sobre costas. La sentencia apelada estima en parte la demanda pero impone las costas a la parte demandada «por su actitud obstructiva». No razona la sentencia las circunstancias o elementos que conforman la actitud obstructiva que atribuye a la Sra. María Angeles. Se ignora por lo tanto cual es la razón de este pronunciamiento condenatorio. La carencia de toda justificación determina por si sola la estimación del motivo que se examina y dada la estimación parcial de la demanda y, conforme a lo dispuesto en el artículo 394.2º LEC, no procede efectuar especial declaración sobre las costas causadas en la primera instancia. En la demanda el Sr. Nazario ha reprochado a la madre un comportamiento obstaculizador de la relación del padre con el hijo pequeño que nació tras el divorcio de los litigantes. La madre reconoce en su escrito de conclusiones que el hijo menor Alexis no ha pernoctado con el padre hasta el verano de 2011 (folio 894 vto). Esta realidad, debió ser combatida procesalmente mediante la solicitud de medidas provisionales en su caso. Consta que fueron peticionadas en la demanda pero no fueron proveídas y no consta en autos disconformidad del Sr. Nazario. El comportamiento de la madre puede valorarse como discutible e incluso reprobable al no permitir un contacto paternofilial normalizado con el hijo menor pero no supone una conducta procesal temeraria o contraria a la buena fe y por ello no justifica, a criterio de este tribunal, la imposición de costas que la sentencia realiza.»

Es decir, el tribunal considera que el comportamiento de la madre (acreditado, pues dice “esta realidad”) obstaculizador de la relación del padre con el hijo pequeño no supone una conducta procesal temeraria o contraria a la buena fe.

La Sala dice que ello debió ser combatido procesalmente mediante la solicitud de medidas provisionales, en su caso (que, por cierto, fueron pedidas por el padre en la demanda pero no proveídas, aunque no consta en autos disconformidad del actor).

Pero nótese que el tribunal estima que el “comportamiento de la madre puede valorarse como discutible e incluso reprobable al no permitir un contacto paternofilial normalizado con el hijo menor”, pese a lo cual concluye que ello no es una conducta procesal temeraria o contraria a la buena fe, por lo que no se justifica la condena en costas.

A mi entender, es cierto que desde el punto de vista procesal, el criterio de la imposición de costas no puede basarse en el comportamiento extraprocesal, pero cuando ese comportamiento ha hecho inevitable el proceso contencioso, e incluso se continúa desplegando una vez se ha iniciado el proceso, sí cabría entenderlo como una conducta procesal temeraria o contraria a la buena fe, cuando además el pronunciamiento judicial sea totalmente opuesto a la actitud (“discutible e incluso reprobable”) de esa parte procesal.

Por eso, la condena en costas podría servir como medida para frenar comportamientos perjudiciales para las relaciones entre padres/madres e hijos/as, y para frenar oposiciones a medidas de custodia en procedimientos de familia obstaculizadoras de las relaciones paterno-filiales.

31 marzo, 2015 By Fabio Balbuena Deja un comentario

Arrendamiento de vivienda y gastos de sustitución de elementos

Me consulta un cliente sobre a quién corresponde asumir los gastos de sustitución y reparación de los electrodomésticos, pintura, muebles, etc., en una vivienda arrendada, y en concreto, los gastos de sustitución de los colchones.

Entiendo que no hay una respuesta que sea unívoca para esta pregunta, pues la casuística es enorme.

En líneas generales, se entiende que los gastos de mantenimientos que sean consecuencia del uso corresponden al arrendatario, y los gastos de mantenimientos extraordinarios o de reparación de deterioros por el transcurso del tiempo corresponden al arrendador.

Pero en la práctica se plantean muchos problemas a la hora de determinar si estamos o no ante una reparación necesaria o sustitución que debe ser asumida por el arrendador o corresponde asumirla al arrendatario.

Algunos ejemplos de gastos de sustitución que debe asumir el arrendador serían la sustitución de los radiadores antiguos por estar deteriorados, la sustitución de la caldera averiada por su antigüedad y no por el mal uso de la misma, etc. También todos aquellos relacionados con mantenimientos o reparaciones de la vivienda arrendada, tales como sustitución o renovación de instalaciones de conducción de agua, instalaciones eléctricas, bajantes de aguas pluviales, rehabilitaciones de elementos constructivos, etc.

En cambio, algunos ejemplos de gastos que corresponde asumir al arrendatario serían los derivados del uso ordinario de la vivienda, tales como sustitución de bombillas del alumbrado, reparación de enchufes, manivelas o cristales rotos, pintura de manchas en paredes o en suelos, etc.

Un ejemplo lo encontramos en la SAP de Las Palmas, Sección 5ª, de 26 de noviembre de 2014 (nº 531/2014, recurso nº 1116/2012), Ponente: D. Miguel Palomino Cerro, que ante una demanda formulada por el arrendador reclamando, además de rentas adeudadas, el coste de reparación de daños observados en la vivienda tras la entrega al finalizar el arrendamiento de cuatro años de duración, dice:

«…tras un periodo de cuatro años de arrendamiento de una vivienda los gastos necesarios para su acondicionamiento encaminado a un nuevo alquiler, más exigente que una reparación ordinaria, no han de ser asumidos por el arrendatario. Es tanto recomendable como habitual que a la finalización de un contrato locaticio por la propiedad se haga un «lavado de cara» del inmueble destinado al tráfico arrendaticio con los consiguientes pintado de paramentos y renovación de muebles y enseres que se deterioren por el mero uso. Y, para el caso de que se pretenda repercutir el daño en el inquilino, ha de tenerse en cuenta que si se ha de renovar alguno de ellos ha de aplicarse al precio nuevo la ratio de la depreciación del sustituido, de modo que no pueda comportar un enriquecimiento el sustituir un mueble o electrodoméstico usado por uno nuevo.

Centrándonos en el conflicto presente, partimos de que no puede incluirse como reclamación la colocación de un rodapié cuya existencia anterior no nos consta.

Ahora bien, entendemos que parte de los daños observados en la vivienda del apelado no se deben al cotidiano u ordinario uso de unos moradores si no cuidadosos sí civilizados. Por ejemplo, es habitual advertir zonas oscuras en los cercos de los interruptores de luz, pero no los graffiti ni desconchones, especialmente en las habitaciones destinadas a los menores, que pueden apreciarse en sus paramentos. Excesivos aparecen asimismo los daños derivados de perforación de carpintería metálica, desconchados en la encimera, desperfectos en puertas de armarios y parqué.

(…)

Igualmente se detraerá el precio de los dos termos que, como dijimos, fueron sustituidos por el arrendatario, por importes respectivos de 265,48 y 239,22 euros.

Entendemos que en el concepto de pintado del inmueble, y habida cuenta del observado deterioro más acusado o intencionado en las paredes de determinadas estancias, el arrendatario ha de colaborar en un 25% ya que, de cualquier modo, el arrendador se vería obligado a remozar el piso pintándolo de nuevo antes de ponerlo en el mercado. (…)

Y obtenemos un resultado de 2.561,01 euros. La Sala entiende que esta cantidad ha de ser abonada por mitad entre las partes habida cuenta de que, como se ha dicho, y siendo obligación o necesidad del propietario acondicionar el inmueble para ponerlo nuevamente en el mercado, los desperfectos o deficiencias observadas han excedido de una normal habitación y uso, sin olvidar tampoco la incidencia de la depreciación de los muebles por su uso.

El mismo razonamiento anterior se aplicará a la nueva adquisición de un colchóny un sofá.

Del resultado de los anteriores razonamientos obtenemos que por este concepto el arrendatario ha de abonar el 25% de la pintura (352,32 euros) más el 50% de las reparaciones restantes, una vez deducidos los importes de termos eléctricos y rodapiés (1.280,51 euros -letra d-, y 299 euros -letra e-). El total a abonar asciende a 1.931,83 euros, con sus intereses ex artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil.»

Por tanto, con carácter general, entendemos que habría que determinar si la sustitución de elementos obedece a un deterioro por un uso inadecuado por parte del arrendatario, o a un deterioro por el transcurso del tiempo (envejecimiento o fin de la vida útil). En el primer caso correspondería asumir el gasto al arrendatario, y en el segundo al arrendador.

Protección de datos

También estamos en: