En los edificios con viviendas y sótano destinado a garaje, es un motivo frecuente de conflictos el tema relativo al acceso a la zona de aparcamiento de vehículos.
En aquellas ocasiones en que las plazas de garaje se vinculan ob rem a la vivienda, el conflicto está superado, pues las plazas de garaje no se pueden vender de forma separada de las viviendas, y por tanto no es posible que existan propietarios de plazas de garaje que no lo sean a su vez de viviendas.
En cambio, cuando las plazas no se encuentran vinculadas a las viviendas, se pueden vender de forma independiente, y por ello es posible que existan propietarios de garajes que no lo sean de viviendas.
Esto genera recelos entre los propietarios de viviendas, tanto por motivos de seguridad, como por razones de participación en los gastos de portal, zaguán, ascensor y escalera. Y en atención a ello, es frecuente que se acuerde por la comunidad que los propietarios de plazas de garaje sin vivienda no podrán acceder al sótano por el portal de la comunidad, debiendo hacerlo por los lugares de acceso y salida del garaje destinados al efecto.
Pues bien, partiendo de la validez de los acuerdos que no sean contrarios al título constitutivo y a los estatutos o a la ley, tal acuerdo será respetado por todos los comuneros. Pero en ocasiones los propietarios exclusivamente de plazas de garaje reclaman que se les permita el acceso por el portal, bien por razones de comodidad, pues se suele acceder con ascensor, bien por razones de seguridad si no existe acceso peatonal y deben acceder por la rampa de vehículos.
En relación con esta cuestión, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca, Sección 1ª, de fecha 20 de febrero de 2013, resuelve el conflicto generado por el acuerdo adoptado por una comunidad de propietarios de prohibir el acceso al garaje por el portal de la comunidad. Los propietarios disidentes impugnaron el acuerdo, y el Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, con el siguiente fallo:
«Que estimando la demanda formulada por a Procuradora de los Tribunales Dª Mercedes Carrasco Parrilla en nombre y representación de D. Enrique y Dª Bibiana contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , sito en CALLE000 nº NUM000 de Cuenca, declaro nulo el acuerdo adoptado el día 14 de octubre de 2.010 en junta extraordinaria de la comunidad de propietarios demandada relativo a la privación del derecho de acceso por los portales y los ascensores de la comunidad a los propietarios de la plaza de garaje sin vivienda, condenando a la citada comunidad a permitir dicho acceso habilitando los medios necesarios al efecto, e imponiendo las costas causadas a la parte demandada.»
La comunidad apeló la sentencia, y la Audiencia estimó el recurso de apelación, con el siguiente fallo:
“Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 sita en la CALLE000 nº NUM000 de Cuenca debemos REVOCAR y REVOCAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Cuenca en los autos de Juicio Ordinario nº 182/2011 el día 29/2/12 y en su lugar dictamos otra por la que DESESTIMAMOS la demanda interpuesta por D. Enrique y Dª Bibiana , sin hacer pronunciamiento sobre las constas causadas en la instancia, ni tampoco en esta alzada”.
La cuestión de fondo era si los propietarios de plazas de garaje que no sean también propietarios de viviendas tienen o no derecho a acceder a su plaza a través del portal, zaguán y ascensores de acceso a las viviendas, cuando existe un acceso especifico para el acceso al garaje.
La sentencia de instancia consideró que dicho derecho existía a partir de la indicación contenida en el titulo constitutivo en el sentido de que el local destinado a garaje (finca nº 1) participa de los elementos comunes con una cuota de participación en relación al valor total del inmueble, elementos comunes, beneficios y gastos, estando tan solo excluidos de los gastos propios de los portales, zaguanes escaleras, etc., los locales comerciales en atención a que no usan de tales bienes, elementos o servicios. Sin que el hecho de que la cuota asignada a los titulares de plazas de garaje no incluya los gastos de dichos espacios comunes limite el uso de los mismos a los que tiene tal derecho reconocido en el titulo constitutivo, sin perjuicio de que se incremente dicha cuota incluyendo los referidos gastos.
La Sala entiende que la fijación en el titulo constitutivo de la cuota de participación de cada uno de los elementos privativos, no es un dato definitivo para resolver la cuestión, pues tal indicación es una exigencia legal derivada del art. 5 según párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal.
Del examen del titulo constitutivo resulta que en el mismo se hacen reiteradas referencias a los portales como elemento de acceso a las viviendas y así se indica cuando realiza la descripción del edificio en su conjunto, y en el mismo sentido cuando describe el local nº 4.
De otro lado, en la descripción que se hace de los tres locales que tienen acceso por la rampa construida al efecto, entre ellos el nº 1 destinado a garaje, se hace referencia como parte integrante de los mismos de la rampa de acceso al especificar su superficie.
Además cuando el titulo constitutivo establece el régimen de la comunidad, tras indicar que «las cuotas asignadas lo son con relación al valor total del inmueble, elementos comunes, beneficios y gastos«(expresión en la que se sustenta la conclusión estimatoria de la demanda que alcanza la sentencia de instancia), incluye una excepción: «Los locales comerciales quedan asimismo excluidos de contribuir a los gasto propios de los portales, zaguanes, escaleras y ascensores de la totalidad del edificio, por su limpieza, reparaciones, alumbrado, conservación, pintura y cualquiera otros, en atención a que no usan de tales bienes, elementos y servicios.» Excepción que se refiere a los elementos que se describen reiteradamente en el titulo constitutivo como de acceso a las viviendas.
Además, el hecho de que el local destinado a garajes tenga un acceso independiente del de las viviendas a través de una rampa determina que la Sala entienda que los demandantes carezcan del derecho a utilizar los portales, zaguanes, escaleras y ascensores de acceso a las viviendas para acceder a su plaza de garaje, pues como indican las SSTS 4/10/94 y 29/5/03, si bien los portales de acceso a las viviendas son elementos comunes del inmueble, no son de uso necesario para los meros titulares de plaza de garaje que no lo sean de pisos, implicando cualquier otra interpretación del titulo constitutivo en cuanto refiere tan solo a las viviendas el acceso por dichos portales una abusiva exégesis del mismo contraria a los principios de respeto a las relaciones de vecindad que deben presidir las relaciones en la Propiedad Horizontal.
Consecuentemente, la Sala revoca la sentencia de instancia, y desestima la demanda.
No obstante, la desestimación de la demanda no determinará la imposición de las costas en la instancia a los demandantes por la concurrencia en el caso de serias dudas de derecho derivadas de la necesidad de interpretar el contenido del titulo constitutivo de la comunidad que no resulta al respecto claro y unívoco, pudiendo su literalidad en algunos aspectos generar una confusión explicable en el interprete.
Todo ello sin hacer pronunciamiento sobre las costas de la alzada de conformidad a lo establecido en el art. 398 de la LEC.
Una vez más observamos las dificultades de interpretación de los títulos constitutivos, en relación con la Ley de Propiedad Horizontal, a los efectos de determinar la validez de los acuerdos. De ahí que siempre sea conveniente el asesoramiento de un Abogado o un Administrador de Fincas Colegiado.
© 2013 Fabio Balbuena
Hola buenas tardes , sobre este tema yo tengo un problema y tengo entendido todo.
Pero mi pregunta es:
¿ si el propietario de el garaje es padre es decir tiene (parentesco) con un propietario de la comunidad de vecinos perteneciente a la escalera podria tener derecho a acceder por el ascensor?
¿puede ayudarme alguien?
gracias
Estimado Sr.:
Cada caso merece un estudio concreto y personalizado. En principio, el acceso por el ascensor y escalera para acceder al garaje debería permitirse a todo propietario de plaza de garaje, siempre que el garaje no tenga acceso independiente desde la calle, puesto que si hay una escalera de acceso directo, se debe acceder por el mismo. Ahora bien, en tal caso deberá abonar la participación que le corresponda en los gastos de escalera y ascensor.
Cuando el propietario de garaje también lo es de una vivienda no hay duda, siempre podrá acceder interiormente, por escalera o ascensor.
Le aconsejo que consulte con un Abogado especializado facilitándole copia de su escritura y del título constitutivo y/o Estatutos de la comunidad.
Saludos,
Fabio Balbuena
Expongo caso: somos inquilinos de una vivienda que no dispone de plaza de parking, pero alquilamos plaza de parking en la misma finca, en la q la propiedad de la plaza de parking no tiene vivienda. La comunidad de vecinos nos deniegan las llaves del ascensor que dan acceso al parking, por lo que cogemos el ascensor desde el piso (el mismo que accede al parking), debemos salir por el portal y acceder al parking desde la rampa. Todo esto con cochecito de bebé con 6 meses.¿Es legal q no tengamos derecho a la llave del ascensor? Entiendo q pagando el alquiler del piso y de la plaza de parking deberiamos tener derecho a utilizar las dos comunidades.
Estimado Sr.:
Muchas gracias por su comentario.
Cuando el garaje no dispone de un acceso peatonal independiente, con comunicación directa con la calle (sin pasar por la escalera de acceso a las viviendas), todo propietario/arrendatario de plaza de garaje tiene derecho a acceder al garaje por la escalera, es decir, la comunidad no se puede negar a que los usuarios de las plazas de garaje accedan por la escalera. Y ello porque si el garaje no tiene acceso peatonal, no es correcto que se acceda al mismo por la rampa, ya que la rampa está destinada únicamente al acceso/salida de vehículos, con el evidente riesgo que ello comporta para los peatones.
Ahora bien, si el propietario/arrendatario de la plaza de garaje no tiene vivienda en la comunidad, deberá contribuir a los gastos de escalera en la proporción que corresponda por la plaza de garaje (luz, limpieza, ascensor, etc.), dado que utilizará elementos propios de la escalera para acceder al garaje.
En su caso, aunque sea arrendatario de vivienda y plaza de garaje, igualmente debería contribuir con una participación adicional en los gastos de escalera correspondiente a la plaza de garaje, por el uso de tales elementos de escalera para acceder al garaje.
Espero que le sea de ayuda.
Fabio Balbuena
Buenas noches.Soy propietario de plaza de garaje sin vivienda en una comunidad.Han modificado los accesos por seguridad.A la hora de entregar los nuevos mandos y llaves,a los propietarios que sólo tenemos garaje nos facilitan sólo el mando, negándose a entregarnos las llaves magnéticas con el pretexto de que se ha acordado en la reunión vecinal.
Dichas llaves dan acceso azdis puertas traseras y son opción de entrada también por la rampa de entrada y salida.
Pienso que se está vulnerando nuestro derecho como propietarios y que tienen obligación legal de entregarnosla.
Es así? Estoy en lo cierto?. Tenemos derecho a que nos las den?
Gracias.Saludos. Att: José Luís
Estimado Sr.:
A falta de mayor información, sin examinar el título constitutivo o los estatutos de la comunidad, entendemos que, salvo que conste alguna norma al respecto, para un acuerdo de estas características sería necesaria la unanimidad, ya que todo propietario tiene derecho al acceso por las zonas comunes, sin que se pueda limitar por razones que no consten en el título o estatutos, salvo que exista un acuerdo adoptado por unanimidad.
Saludos,
Fabio Balbuena
Se puede acceder al parking, por la rampa de acceso de vehículos, toda vez que el acceso peatonal es a través de escaleras que limitan e impiden el acceso a personas con minusvalías?
Buenas tardes:
La cuestión es compleja. Habría que analizar el título constitutivo para tener mayor información y responder con mayor precisión.
Podemos decir que en principio, la rampa de garaje no es lugar destinado al acceso peatonal, sino sólo al acceso y salida de vehículos. No obstante,
para un propietario con algún tipo de discapacidad que le impida acceder por el acceso peatonal cabría permitir que pudiera acceder por la rampa, si bien para ello sería conveniente establecer las medidas de señalización y de alerta suficientes para evitar accidentes (salida de vehículos mientras está accediendo el peatón por la rampa, o entrada de vehículos mientras está saliendo el peatón), tales como señales luminosas y acústicas, delimitación de espacio de paso, etc.
Saludos,
Fabio Balbuena
Buenos días , mi pregunta es: Una entrada de garaje, que no tiene puerta para peatones sino sólo de vehículos es un lugar seguro para entrada y salida de personas con discapacidad ? El Edificio ya cuenta por su fachada principal con una rampa para personas con discapacidad.
Atentamente
Luisa
Estimada Sra.:
Una entrada de garaje que no cuenta con acceso peatonal señalizado no es un lugar seguro para personas con discapacidad, ni tampoco para peatones. Se debería acceder siempre a través del lugar destinado al acceso peatonal, y en el caso de personas con discapacidad por la rampa acondicionada para ellas.
Atentamente,
Fabio Balbuena
Hola,me gustaría saber al ser arrendador de una plaza de garaje si al cambiar las puertas del garaje comunitario y también el mando de las mismas, si tengo yo que pagar el nuevo mando o es el propietario?gracias.
Estimado Sr.:
Para responder adecuadamente sería preciso ver el contrato de arrendamiento. Si no figura nada, en principio debería asumirlo el arrendador, pues el mando a distancia se entrega al arrendatario al inicio del arrendamiento, y se debe devolver al arrendador al finalizar el mismo.
Saludos
Fabio Balbuena
Buenos días, hace poco hemos adquirido una plaza de garaje. El vendedor nos aseguró que se podía acceder a través de ascensor pero no es así. La comunidad, de momento, rechaza la petición de usar el acceso por un portal y ascensor para acceder al garaje. El garaje tiene acceso por una escalera al exterior y la rampa de coches, pero dispongo de un carro de bebé por lo que me han dicho que tengo que acceder por la rampa. Considero que están contraviniendo la ley. Me gustaría saber su opinión.
Muchas gracias.
Estimado Sr.:
Cuando el garaje dispone de acceso peatonal independiente, de manera que no se accede por la rampa de vehículos, el acceso para los usuarios de plazas de garaje sin vivienda en el edificio, como es su caso, ha de realizarse por dicho acceso peatonal.
Si existe alguna necesidad especial, como alguna discapacidad que impida o dificulte considerablemente el acceso por dicho acceso peatonal, se podría solicitar a la comunidad el acceso por el ascensor situado en el interior de la escalera de acceso a las viviendas. No obstante, en tal caso, se habría de contribuir a los gastos que genere dicho acceso (parte proporcional que se calcule y corresponda de gastos de ascensor, limpieza, alumbrado, etc.).
En su caso, al no ser por una discapacidad, sino por las dificultades o molestias que comporta el carro de bebé, no vemos que resulte exigible, aunque podría solicitar autorización a la comunidad con abono de la parte proporcional que corresponda de los gastos, lo que en tal caso seguramente se concederá por la comunidad, por razones de empatía y solidaridad.
Atentamente,
Fabio Balbuena
He alquilado una plaza de parking y trastero en un edificio en el que no vivo, el propietario me ha entregado las llaves, entre otras las del ascensor que accede al parking y de la entrada de los vecinos (portal), este propietario lo es tambien de una vivienda en el mismo edificio que tambien la tiene alquilada a otra persona, tanto dicha vivienda como el parking y trastero que he alquilado estan escriturados conjuntamente. Paga cada mes los gastos comunitarios segun su coeficiente de propiedad. El parking tiene una pequeña puerta al exterior junto a la puerta grande de acceso de vehiculos por una rampa, tambien hay una escalera que comunica el parking con el portal. La comunidad me prohibe que acceda al parking por el portal, les he dicho que ya bajare por las escaleras y no utilizare el ascensor, pero ni esas, me dicen que entre y salga por la puerta de la rampa, pero me resulta un recorrido mas largo, casi el doble. Tienen derecho a prohibirme el acceso por el portal ??.
Muchas gracias.
Estimado Sr.:
No tiene razón la comunidad.
Si el propietario lo es de vivienda y plaza de garaje, y paga las cuotas tanto de vivienda como de plaza de garaje, no hay impedimento para que usted pueda acceder al garaje por la escalera y ascensor. Piénsese en el supuesto de que la plaza de garaje estuviera alquilada al mismo arrendatario de la vivienda: obviamente podría acceder al garaje por la escalera y ascensor. Esa limitación tendría sentido si el propietario del garaje no fuera a su vez propietario de vivienda, en cuyo caso para acceder por la escalera interior y ascensor debería contribuir también a la parte proporcional de los gastos correspondientes a ese acceso, pero en todo caso tampoco podría negarse ese acceso si no existiera un acceso peatonal independiente al garaje, puesto que el acceso peatonal por la rampa de garaje no está permitido, por razones de seguridad para los peatones.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Fabio Balbuena
Hola, soy propietaria de una vivienda con garaje. Tenemos las bicis aparcadas dentro de nuestra plaza de aparcamiento. El acceso y salida con las bicis del garaje lo hacemos por la puerta automática respetando siempre las señalizaciones de direcciones obligatorias. Un vecino me increpó y me dijo que solamente podían subir y bajar vehículos a motor, que el acceso con la bicicleta lo debería hacer por las escaleras (bajando 3 pisos) con el consiguiente riesgo de caída. La bicicleta es mi vehículo, mi medio de transporte. Me gustaría saber qué opina usted al respecto. Un saludo y gracias de antemano.
Estimada Sra.:
En principio, y con todas las reservas, el acceso al garaje con bicicleta por la rampa de vehículos podría valer, si no tiene un acceso específico, que debería estar debidamente señalizado.
Hay que tener en cuenta que en muchas ciudades es cada vez más habitual que se habiliten “carriles bici”, pero cuando no existen, el lugar de circulación de las bicicletas es la propia calzada. Por tanto, salvo que exista carril bici, el lugar por el que debe circular una bicicleta es la misma calzada y en las mismas condiciones por la que lo hacen el resto de vehículos, respetando siempre el mismo sentido del carril y las normas y señalizaciones, incluidos los semáforos.
Pero atención, porque por precaución, y más en una rampa de acceso a un garaje, se deben utilizar los elementos para una adecuada visibilidad, es decir, reflectantes homologados, y si es de noche luces de posición delantera y trasera, e incluso el ciclista una prenda reflectante. Sin olvidar un timbre para cuando se está atravesando la acera al salir o entrar al garaje.
A lo anterior se añade la complicación que supone el traslado de la bicicleta por una escalera con tres plantas.
Sería conveniente, por seguridad, que propusiera a la comunidad la adopción de medidas adicionales de seguridad, como señalización visual de que va a entrar o salir algún vehículo, para que en caso de disponerse a entrar o salir con la bicicleta pudiera esperar para circular con mayor seguridad.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Fabio Balbuena
Buenas tardes,
Soy propietaria de una plaza de garaje sin vivienda en un bloque de edificios. En el caso de mi Comunidad, han cambiado los estatutos para que los que no disponemos de vivienda, no podamos acceder a los garajes ni por el portal ni usar los ascensores y nos obligan a acceder y salir del garaje por la rampa. Entiendo que si está en los estatutos, debemos cumplirlo. Sin embargo, la rampa para vehículos no está señalizada ni preparada para el acceso peatonal y considero peligroso su uso si no está debidamente preparada para peatones.
Mi pregunta es si la comunidad puede obligarnos a usar la rampa aun así por estar escrito en los estatutos o si la integridad física y seguridad de los peatones tiene preferencia y en ese caso, o nos permiten usar las escaleras y ascensores del portal o nos deben poner un acceso peatonal en la rampa.
Gracias
Estimada Sra.:
Como decíamos en otro comentario, en principio, y con todas las reservas, el acceso al garaje con bicicleta por la rampa de vehículos podría valer, si no tiene un acceso específico, que debería estar debidamente señalizado.
Hay que tener en cuenta que en muchas ciudades es cada vez más habitual que se habiliten “carriles bici”, pero cuando no existen, el lugar de circulación de las bicicletas es la propia calzada. Por tanto, salvo que exista carril bici, el lugar por el que debe circular una bicicleta es la misma calzada y en las mismas condiciones por la que lo hacen el resto de vehículos, respetando siempre el mismo sentido del carril y las normas y señalizaciones, incluidos los semáforos.
Pero atención, porque por precaución, y más en una rampa de acceso a un garaje, se deben utilizar los elementos para una adecuada visibilidad, es decir, reflectantes homologados, y si es de noche luces de posición delantera y trasera, e incluso el ciclista una prenda reflectante. Sin olvidar un timbre para cuando se está atravesando la acera al salir o entrar al garaje.
Sería conveniente, por seguridad, que propusiera a la comunidad la adopción de medidas adicionales de seguridad, como señalización visual de que va a entrar o salir algún vehículo, para que en caso de disponerse a entrar o salir con la bicicleta pudiera esperar para circular con mayor seguridad.
Si la comunidad decide no adoptar estas medidas de seguridad, y en atención a ello un propietario decide acceder al garaje por la escalera y ascensor, entendemos que estaría en su derecho aunque no sea propietario de ninguna vivienda, en la medida en que debe primar la seguridad frente a las restricciones de uso de elementos comunes. Ahora bien, en tal caso, el propietario sin vivienda que accediera por la escalera y ascensor debería contribuir a los gastos de tales elementos.
Por último, señalar que la validez de una norma estatutaria precisa unanimidad y la inscripción en el Registro de la Propiedad para que pueda vincular a terceros posibles adquirentes de inmuebles en el edificio.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Saludos
Fabio Balbuena
Buenas tardes,
Hemos adquirido una plaza de garaje en un edificio en el que no vivimos. El garaje sólo tiene entrada y salida (más allá de la rampa para vehículos) a través del portal del edificio.
Según el administrador, podemos usar las escaleras que bajan del portal al garaje pero no podemos usar el ascensor. Me ha enviado unos estatutos que dicen lo siguiente:
«Los propietarios o usuarios del local garaje sito en las plantas de primero y segundo sótanos,
sólo podrán utilizar la escalera y el ascensor que baja hasta esas dos plantas, siempre que, a su vez, sean propietarios o usuarios de alguna de las oficinas o viviendas del inmueble, o de alguna de las zonas privativas de la entreplanta que tengan acceso abierto a esa planta.»
Como se ve aquí, en estatutos prohibieron usar escaleras y ascensor, pero como por ley no se puede usar la rampa para vehículos, han autorizado sólo el uso de la escalera.
Quedo a la espera de sus comentarios.
Muchas gracias
Estimado Sr.:
En primer lugar, habría que analizar la validez de los estatutos: ¿están incluidos en el Título Constitutivo, como normas especiales?, o en caso de ser estatutos aprobados por la comunidad, ¿están inscritos en el Registro de la Propiedad? Si no están en Título, y por tanto han sido aprobados por la comunidad, es preciso que estén inscritos en el Registro de la Propiedad para que vinculen a terceros, es decir, a nuevos propietarios, como es su caso.
De todas formas, la cuestión no es tanto si merece la pena oponerse a esos estatutos, o si se tiene derecho a exigir el uso del ascensor para acceder al garaje o salir del garaje. En nuestra opinión, si la comunidad ha tomado conciencia de que no puede prohibir el paso por la escalera porque la rampa no es lugar de paso peatonal, no tiene mucho sentido que no se permita también el uso del ascensor. Ahora bien, el uso del ascensor obligará, lógicamente, a pagar la parte proporcional que corresponda de los gastos de mantenimiento del ascensor.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes. En mi comunidad los pisos tienen en escritura conjunta una plaza de garaje. Algunos propietarios las tienen alquiladas a inquilinos ajenos a la comunidad, que acceden a ellas a través de la rampa, pero uno de ellos le ha dado la llave del portal y del ascensor que accede al parking a su inquilino y entra por el portal y baja por el ascensor. Mi pregunta es si el inquilino puede usar el ascensor si no es propietario ni de la vivienda ni de la plaza de garaje. Muchas gracias.
Estimada Sra.:
En principio no vemos problema. Si el propietario de vivienda y plaza de garaje tiene el uso de su plaza, utilizará el ascensor y escalera para acceder al garaje. Si alquila su plaza a una persona ajena a la finca, él no accederá al garaje ni a través del ascensor ni a través de la escalera peatonal, porque ya no tendrá el uso de la plaza. Los costes proporcionales de luz, ascensor, etc., seguirán pagándose por el propietario de la vivienda y plaza (aunque la plaza esté alquilada; en vez de ser el propietario de vivienda y plaza quien usa la plaza (y por tanto los elementos para acceder al garaje), el uso lo hace el inquilino de fuera de la comunidad, pero no hay un mayor uso.
Cuestión distinta es que el garaje tenga acceso peatonal independiente (no por la rampa de vehículos), en cuyo caso, lo normal es que los usuarios de plaza que no tengan vivienda en el edificio, es decir, arrendatarios ajenos a la comunidad, accedan por la puerta peatonal de acceso directo desde la calle, sin entrar en la escalera, que es más propia de los propietarios/arrendatarios de viviendas.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Me he comprado una plaza de parking y trastero conjunto en una finca, no tengo propiedad en dicha finca y el acceso según me han hecho constar en al escritura es por rampa.
Pero bien, la rampa no dispone de acceso peatonal, ni escaleras, ni barandilla.
No dejan utilizar el portal para la entrada, si bien si que están abiertas las puertas que acceden al portal a la salida. Y el ascensor esta bloqueado.
Entiendo que si tengo derecho al uso de la escalera y ascensor por el incumplimiento de la rampa principal de vehículos, y claro esta asumiendo gastos proporcionales a mi coeficiente de 1.5.
Agradezco su análisis o confirmación.
Estimado Sr.:
Como se desprende de la lectura del post, la cuestión es compleja, y no podemos prever cuál sería la decisión judicial.
En principio, parece claro que no es correcto el acceso peatonal por una rampa de garaje que no esté habilitada para ello, con todas las medidas de seguridad. Pero por otro lado, hay que examinar el título constitutivo para ver si existe previsión al respecto del acceso peatonal por zaguán, escalera interior y ascensor, a los propietarios de plazas de garaje sin vivienda en el edificio. Si existe previsión, entendemos que habrá que estar a la misma. Si no existe esa previsión, cabría solicitar a la comunidad el estudio y adopción de un acuerdo al respecto, que pasaría por permitir el acceso con la contrapartida de contribución a los gastos de los elementos que se utilicen, en la proporción que se calcule. Si la comunidad no accede a permitir el acceso, se podría estudiar impugnar el acuerdo, o como alternativa, exigir a la comunidad que se adapte la rampa para el acceso peatonal (zona habilitada para peatones, o en su caso señalización luminosa y acústica de circulación de vehículos que permita el paso peatonal con seguridad), pues como decimos, no cumple normativa el acceso peatonal por una rampa para vehículos.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes, en mi comunidad hay un inquilino que no tiene plaza de garaje, solo alquiler de vivienda, pero este persona usa los accesos del garaje, incluso la puerta elevadora del garaje para entrar o salir peatonal mente, la razón es que está más cerca la calle que salir andando por la urbanización. Mis preguntas son: ¿Puede hacer uso peatonal para salir o entrar por el garaje? , ¿Puede acceder con su vehículo al garaje para descargar la compra? Gracias.
Estimado Sr.:
Habría que examinar el título constitutivo para ver cómo está configurada la comunidad. Normalmente, el garaje es una subcomunidad o comunidad restringida a los propietarios de garajes, y en su caso trasteros. La polémica suele estar en el acceso al garaje por el portal o ascensor cuando no hay acceso peatonal directo desde la calle para aquellos propietarios o arrendatarios de garajes que no sean también propietarios o arrendatarios de viviendas en el edificio.
El caso que usted plantea es llamativo: un inquilino (o propietario) de vivienda que circula por el garaje sin tener plaza de garaje, e incluso accede con vehículo para descargar compra en el garaje.
Desde nuestro punto de vista, este comportamiento es irregular (o ilícito), pues supone acceder a la subcomunidad o comunidad restringida a modo de “servidumbre de paso”, incurriendo en el uso de unos elementos sin contribuir al gasto que comporta. Y más aún utilizar el garaje para acceder y descargar la compra. No obstante, nada impediría que por la subcomunidad de garaje se permitiera el indicado acceso si esa persona contribuye a los gastos del garaje, en la proporción que corresponda por el uso que se le autorice (paso peatonal, acceso de vehículo para descarga de compra, etc.).
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Tengo una plaza de parking comunitaria y no tengo vivienda en la finca. Hasta ahora, para entrar y salir, se accedía con el vehículo por la puerta basculante y se bajaba por la rampa. A pie, tanto para entrar como para salir, se accedía por la puerta del edificio con una llave y bajando o subiendo por el ascensor con otra diferente. Está semana, han cambiado la llave de la puerta del edificio de entrada y no quieren dar copia a los propietarios del parking.
No existe puerta peatonal independiente a la finca y la rampa además de ser muy estrecha y con una pendiente bastante considerable no tiene ningún tipo de carril para peatones ni señalización.
Además, no se ha acordado en ninguna junta, es un acto unilateral de algunos propietarios de la finca que tienen vivienda y parking.
Es legal ?
Qué papel juega el Administrador de Fincas ?
Gracias.
Estimado Sr.:
La respuesta a estas situaciones, aunque parecidas, no siempre habrá de ser la misma.
Hay que ver el título constitutivo para conocer todos los detalles. En principio, como decimos, las rampas de vehículos han de ceñirse al acceso y salida de vehículos automóviles, y no están destinadas al paso peatonal. De ahí que habitualmente el acceso peatonal se realice a través de escaleras o accesos peatonales independientes. Lo que ocurre es que en ocasiones, sobre todo en edificios antiguos, no existe acceso peatonal directo desde la calle al garaje, y por ello se utiliza la escalera y ascensor de acceso a las viviendas.
Si en este caso ese acceso estaba operativo y consolidado, para su modificación sería preciso un acuerdo comunitario. En caso de que no se haya adoptado tal acuerdo, la medida adoptada de cambio de llave por “vía de hecho” sería contraria a Derecho.
Cuestión distinta es la contribución a los gastos, pues resulta razonable que si se usa la escalera, zaguán y ascensor para acceso y salida peatonal al garaje, también se contribuya proporcionalmente a los gastos relativos a tal uso.
Le aconsejamos que formule reclamación ante el Presidente y Administrador, instando a la reposición de la cerradura anterior, hasta tanto se trate el asunto en una junta de propietarios.
De no acceder a su solicitud, puede instar la convocatoria de junta mediante petición firmada por el 25% de los propietarios. En caso de no alcanzar ese porcentaje, puede solicitar usted que se incluya ese punto en el orden del día de la próxima junta.
Cuando se trate el asunto en junta, si la comunidad no accede a seguir permitiendo el acceso peatonal por la escalera y ascensor a propietarios de plazas de garaje sin vivienda, podrá impugnar el acuerdo, o quedaría legitimado para exigir la adecuación de la rampa para el acceso peatonal la oportuna señalización y delimitación del paso peatonal, según normativa, y si tampoco se accediera a ello también podría impugnar el acuerdo.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes,
Como muchas de las personas que aquí comentan, soy propietaria de dos plazas de garaje sin vivienda en un edificio cercano a mi domicilio. Recientemente hubo una reunión de la comunidad en la que se acordó incrementar las cuotas de forma sustancial ya que las zonas comunes entre ellas la piscina y los jardines necesitaban arreglos y en función a ello se me incrementaba la comunidad conforme a mi cuota de participación. Hasta ahí todo correcto, sin embargo el administrador me indica que no tengo derecho al uso de las zonas comunes, o sea la piscina y el pequeño gimnasio comunitario. Los garajes no poseen comunidad independiente y esta está integrada en la comunidad total. Mi pregunta es la siguiente: ¿es legal que se me exija el pago del arreglo de la piscina y luego se me diga que no puedo usarla? Agradeciendo de antemano la atención prestada, reciban un atento saludo.
Estimada Sra.:
Para responder con precisión habría que conocer el título constitutivo del edificio, para saber si existe alguna norma que regule el uso de piscina y gimnasio.
No obstante, podemos decirle a título informativo que el Tribunal Supremo, en Sentencia de 23 de mayo de 2022, estimó válido un acuerdo comunitario de prohibición de uso de la piscina y barbacoa (zona deportiva) a los propietarios de plazas de garaje o cocheras sin vivienda en el edificio. Ahora bien, consideró que en caso de un acuerdo tales propietarios quedan exonerados de los gastos que esas zonas generen.
Siguiendo ese criterio, entendemos que, salvo que exista regulación al respecto en el título constitutivo, si se les priva del uso de la piscina y gimnasio tampoco deberán contribuir a los gastos de tales zonas.
Le aconsejamos que pida al Administrador cuál es el fundamento de la privación, y en atención a ello estudiar la acción que proceda.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena
Buenas tardes, como muchas otras personas soy propietario de una plaza de parking en un edificio de nueva construcción, en la que tiene acceso peatonal externo además desde el portal y ascensor. Adelanto que en el título constitutivo no alude en ningún momento que no podemos utilizar las zonas comunes que como comuneros del edificio tenemos derechos y obligaciones. No entiendo porque se otorga la titularidad del portal y del ascensor a los pisos, cuando es una zona común que separa la zona de parking y la zona de pisos y lo mismo el ascensor, lo mismo sube al 6º que baja a la -2º. Yo cuando compre el parking lo compre con acceso a mi plaza en ascensor o por escalera, pagaba los gastos proporcionales, tenía mi llave de acceso al portal y al ascensor… Y en una junta de propietarios(de pisos…) decidieron que los que no éramos propietarios de pisos, no teníamos derecho a acceder a los garajes por el ascensor. He estado leyendo todas sus explicaciones y hay algo que no entiendo. Entiendo que en un edificio de una única unidad de ejecución, todos los propietarios son comuneros del mismo y se dividen los gastos a razón de su coeficiente de propiedad, pero no es más propietario del ascensor el que tiene más cuota de participación, porque por esa regla de tres, si alguien dispone de 10 garajes, tendría un porcentaje mayor que el de un piso. No entiendo porqué el hecho de ser propietario de un piso le da poder de decisión sobre otro inmueble, más pequeño, pero con los mismos derechos y obligaciones sobre las zonas comunes.
Estimado Sr.:
Hay que analizar el título constitutivo, para ver si existe regulación específica. Los coeficientes de participación, o la descripción de elementos comunes, por sí solos, en ocasiones no resuelven esta cuestión.
Por ejemplo, la SAP Sevilla, Sec. 6.ª, 143/2017, de 27 de junio señaló que el hecho de que se describan los accesos al local destinado a garaje no significa que quede constituida ni reconocida en el titulo constitutivo una servidumbre de paso a favor de los usuarios del garaje:
“(…) una cosa es que se describan los accesos al local destinado a garaje, mencionando accesos peatonales en los portales tres, cuatro, cinco y seis (que no se han llegado a construir) y otra cosa bien diferente la constitución de una servidumbre de paso que obligue a las comunidades de tales portales, a las que el actor no pertenece, a permitir que todos los propietarios de plazas de aparcamiento puedan acceder a las mismas utilizando los ascensores y otros elementos comunes a cuyo sostenimiento no contribuyen. Ni existe un título que constituya la servidumbre de paso, ni las llaves que pretenden obtenerse corresponden a elementos comunes de la comunidad de usuarios del garaje, dado que según la escritura de división horizontal los elementos comunes de éste son la zona de maniobras y la rampa, estableciéndose específicamente que son los únicos que pueden ser utilizados por sus miembros. El hecho que se diga que a la zona de maniobras se puede acceder por unas entradas peatonales en determinados bloques, que se reconoce no se construyeron realmente y por los ascensores, no significa, ni que éstos sean elementos comunes de la comunidad del garaje, ni que el actor tenga derecho a obtener llaves de los portales, ascensores y rellanos de comunidades a las que no pertenece (…)”
La SAP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 15-12-2020 señaló que, en el supuesto resuelto por esa sentencia, según el título constitutivo los propietarios de las plazas de aparcamiento y trasteros estaban exentos de contribuir a los gastos de los portales y ascensores, y consiguientemente, no podían hacer uso de dichos servicios.
Y la SAP Lugo, Sec. 1.ª, 27-4-2022 estimó que los propietarios de plaza de garaje no vinculada a vivienda no tenían derecho de acceso al garaje por el portal al ser los elementos comunes únicamente de las viviendas y no contribuir a los gastos comunes del edificio los propietarios de esas plazas.
En cambio, la SAP Castellón, Sec. 3.ª, 5-12-2008 declaró el derecho de acceso peatonal por escaleras y ascensor del edificio a los propietarios de las plazas de garaje, porque así se desprendía del Título Constitutivo.
Por otra parte, hay que analizar la posible existencia de acuerdo al respecto, y su validez.
Por ejemplo, la SAP Zaragoza, Sec. 5.ª, 2-9-2019 consideró que no es contrario a la ley el acuerdo que niega la entrega de la llave del ascensor a los propietarios de las plazas de garaje que están exentos del pago de las cuotas de mantenimiento del mismo y de las zonas comunes correspondientes a su uso.
También la SAP Cuenca, Sec. 1.ª, 63/2013, de 20 de febrero estimó la validez del acuerdo que prohibía usar el ascensor y el portal del edificio a aquellos propietarios de plazas de garaje que no tienen vivienda en la Comunidad:
“(…) que los demandantes carezcan del derecho a utilizar los portales, zaguanes, escaleras y ascensores de acceso a las viviendas para acceder a su plaza de garaje, pues si bien, como indican las SSTS 4/10/94 y 29/5/03 , los portales de acceso a las viviendas son elementos comunes del inmueble, no son de uso necesario para los meros titulares de plaza de garaje que no lo sean de pisos (…)”
En cambio, la SAP Madrid, Sec. 20.ª, 305/2009, de 21 de mayo declaró nulo el acuerdo por el que se denegaba la entrega de llaves del portal y puerta interior que comunica el garaje con la escalera a los propietarios de las plazas de aparcamiento que no son propietarios de vivienda.
También la SAP Valencia, Sec. 7.ª, 691/2008, de 5 de diciembre anuló el acuerdo que prohibía el paso de usuarios del garaje por el portal siendo éste el único acceso peatonal.
Como puede observarse, la cuestión, ciertamente, es compleja, y la solución en cada caso dependerá de muchos factores, como el título constitutivo, las propias características del edificio, y las decisiones comunitarias.
Esperamos que le sirva de ayuda.
Despacho de Fabio Balbuena